台南市北區新建案問題：「南園街101巷」到「國興里活動中心」側邊一帶。

建案範圍：「南園街101巷」到「國興里活動中心」側邊一帶。
就「南園街」而言，這裡算是30年以上的老社區，只有靠近崑山中學一帶的別墅社區以及國泰乂乂案大約在15年左右。這裡的社區道路規劃並不夠完整，寬度及平整度也都尚待更新。
請教各位台南市先進們兩個問題：
一是需求問題：
關於這一帶的新建案是否還有可能吸引「自住客」需求來購買？或僅是「投資客」進註造成當地週遭中古屋房價非理性上漲？
另一是動機問題：
我個人認為建商就算要炒房也一定有所本，究竟是啥動機會使得建商願意在這樣一個老舊社區來計劃新的建案？
以上兩個問題，感謝回應！