好久沒有去看房子了，
除了研究如何通過口試以外，
我也很喜歡看房子，研究房地產，
看了至少超過200間的房子，
甚至有段時間想去當房仲，
以下看房心得，主觀意識極強，請斟酌參考，
純粹就「如果我的親友要買房」的角度，
去做研究分析與建議，
相關資訊請以建商為主，
希望對有購屋需求的朋友們有所裨益！
沒有一定要買的房子！
就像房產專家SWAY所說的「不買最大」！
建案名：xx莊園
基地大小：2671坪
地點：富麗大鎮後
戶數364戶、2~4房、9樓
坪數：約19~55
車位：130~140全平面
挑高：1樓挑高7m、其他3.2m
工期：4年
價位：約700~2000
鄉村甲建
管理費每坪65元
該地原本的建物：雞舍
貸款：可貸70%
公設比：33%
附櫻花廚具、LG滾筒洗衣機(一般建商最多附三機)
附近建案：富麗大鎮、巨x新案、丰x時光、X和居
優點：
1上市公司，過去作品看起來還不錯，有一定的口碑跟水準。
2銀行履約保證(?)僅是業務口頭說明，請以實際合約上有寫為真，
一般來說，大部分都是同業互保，比如說，子公司、合作廠商，
若如業務員所說，真的有銀行履約保證，那這家建商相當有誠意，對買方而言保障相對大很多。
3廁所有窗。
4公設夠多，除了沒有游泳池外，大部分都有！
5住戶夠多364戶，管理費足以請三班制的全天保全，包裹有人收，甚至節日可以辦活動，開住戶大會，還可以發出席費。
6天然瓦斯、電子鎖
7業務素質不錯且有禮，服務水準高，看得出來受過專業的訓練，不會給人咄咄逼人的不快。
8離頂番婆水五金不遠。
9多附了一台LG滾筒洗衣機。
缺點：
1開價偏高，
或許是我誤解了，
因為據新聞該公司的高層曾說：
要推出首購族、剛成家立業的族群可以買得起的房子；至於總價帶，希望是能讓月薪3萬元的購屋族也能輕鬆負擔。
若是照月薪3萬的標準來算，在不影響影生活品質，
可以「稍微輕鬆」負擔的房貸來算，
房貸約占薪水的1/3，也就是1萬元，若是雙薪家庭，就是2萬元，
以這為基礎，分20年貸款，每月償還2萬房貸，可貸得400萬，
以頭期款30%約171萬計，約可購買571萬的房子(合庫利率)，
若分30年，每月償還2萬房貸，約可貸500萬，
以頭期款30%約214萬計，約可購買714萬的房子(合庫利率)，
嗯…這樣來算，其實該公司高層所說的，就某個程度而言，是真的，
的確3萬雙薪，不加車位的話，應該有機會買得起2房物件。
2附近有電塔，不是在旁邊，但看的到。
3周遭比較沒有生活機能，離最近的便利商店約1.2公里，最近的商圈是頂番婆商圈約1.6公里，但是若這麼大的建案，一樓店面一般來說會有便利商店進駐。
4一坪30多萬的開價，或許是建商的開價策略，給客戶的議價空間相對大，
建商在推案前，應該有先評估過鹿港的行.情.吧？
5施工期要四年，要有耐心等。
總結：
如果你是在水五金附近工作，想享受都市大樓便利公設生活的朋友，可考慮，除了游泳池以外的公設，應該都會有，健身房、兒童遊戲室、包裹收發室等等，
沒有泳池也好，不然那水費和維護費可是一筆大開銷，
純粹以住的方向來考量，應該很好住。
一般來說，若就這麼大的案子360幾戶，通常都會分成好幾期來蓋，
分期蓋的好處，就投資獲利的角度來說，
可以將獲利相對提高，
舉例來說，
第一期剛開賣時賣10萬/坪，等到建好時可以漲到11萬/坪，
接著，第2期剛開賣時賣11萬/坪，等到建好時可以漲到12萬/坪，
第3期剛開賣時賣12萬/坪，等到建好時可以漲到13萬/坪，
也就是說，第一期剛開賣時買進10萬/坪，
在第3期建好時可以賣到13萬/坪，
每坪可賺3萬，35坪就可以賺上百萬，
當然這是理想狀況，不能一概而論，竹南大x國中後面那片建案就不是這樣，
那就是另外一篇故事了。
如果這個案子分三期來建，應該就會循這個模式，讓獲利最大化！
可是他並沒有，只有一期，
讓我覺得有點奇怪，除非…
忽然想到，
最近政府通過平均地權條例，
影響有2
1打擊紅單轉約，不能像以前排隊拿紅單來賣，可以輕易獲利。
2限制私法人購屋，不能用「私法人」巧門，低稅率賣屋。
對於一般民眾買屋應該沒甚麼影響，
但對於投資客，頗有影響，也有可能會因此影響建商獲利。
鹿港的房價節節高升，
已經高到令人不忍卒睹了，
推究其原因，並不是需求量變大了，而是熱錢變多了，
猛往房地產倒，所以才變成這種情況，
不斷炒議題，從捷運到轉運站，
讓鹿港房價一漲再漲，
接下來要炒哪個議題呢？
楓康超市後面墓地的遷葬?
幾千萬、幾億的房地產利益，
跟一般老百姓似乎沒甚麼關係，
對於一般老百姓，
勤勤懇懇地工作，
只求一個可以躲雨的屋簷，
讓妻兒躲雨避風，
如此而已…。
有網友問
如何知道建案的缺點
以下回答：
方法大致有二，
其一，凡走過必留下痕跡，
上網找出該建設公司的「新聞」，過去曾經出現過的事，未來也有可能會再發生，如某建設公司過去有水土保持不良、與住戶興訟的過往，那將來也有可能會再發生。
其二，拿A建案的資料，去問B建案的銷售，他會很熱心地幫你找出A建案的缺點。
ps最近在研究成大工業科學系的大學口試，
明天學生要去參加國稅局的口試，希望他一切順利，金榜有名！
中油在5/10也要筆試放榜，準備來開班了，中油口試特訓班。
2023-04-30 8:13 發佈
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