【預售眉角2】嚴查轉紅單不代表不可換約，重點在讓渡次數

【預售眉角2】嚴查轉紅單不代表不可換約，重點在讓渡次數
政府為打擊炒房歪風，嚴查預售屋轉紅單行為，引發外界對預售屋換約、轉紅單的疑慮，甚至以為已經不可再換約。專家指出，官方稽查紅單是要杜絕擾亂市場運作，只要讓渡次數符合常情、不違反公平交易，仍可進行，換約則要事先告知建商，若無正當理由不得拒絕，只要符合程序仍可享有讓渡權利。

政府自去年底大力加強查緝預售屋炒作紅單行為，用以抑制炒房歪風。台北地政局地權及不動產交易科長沈瑞芬解釋，預售屋尚未簽約前，一般會先支付定金，付定後拿到三聯收據，分別交由建商和消費者保管，買方持有單子為紅色，因此通稱「紅單」，拿到僅代表優先購買權，並非正式簽約，與購買預售屋後的合約並不相同。

沈瑞芬強調，由於紅單容易淪為炒房工具，例如投資客加價轉售紅單，掌握銷售管道者才能優先購買，影響公平交易機會，這才是政府稽查的重點。
沈瑞芬指出，轉紅單是讓渡購買預約權，從《民法》來看並無不妥，因此政府是以公平交易法稽查，檢視轉紅單是否具有正當性，評斷標準基本為讓渡次數是否異常，否則一般仍可允許轉讓，不過公平交易法沒規定轉讓多少次才算違法，必須派員稽查個案，評估情節是否影響交易秩序，因此才讓投資客心存僥倖。

至於預售屋「換約」，是指已經立定契約，契約平行轉讓給別的買家，沈瑞芬舉例，原本賣給A再轉讓給B，成交價格及樓層選擇等皆無變動，不影響契約賦予建商的利益，這是消保法賦予買家的權利，建商若無正當理由不得拒絕，但要事先透過書面告知建商，還要收取手續費的1‰，由於受到法律保障，業界基本都會允許，倘若發生拒絕受理，消費者可向行政院消保處申訴，依循民法途徑捍衛自身權益。

有關加價換約是否涉及不法，沈瑞芬強調，契約屬於合意行為，只要取得建商及換約參與者同意，並無違法問題。
天時地利不動總經理張欣民提醒，建商可能會在預售屋契約註明不可換約，要求取得產權後才能轉手，意味著只能依照成屋進行買賣，務必釐清是否加註這類條款，即使允許也不能恣意更改契約給承接方，否則將涉及違約。

張欣民強調，換約雖然是消費者權利，並非完全不用代價，針對第一手買家的好處是節省成屋交易時的稅賦，但獲利所得仍得申報綜合所得稅，因此不可當作反悔不買的濫用途徑，若是客變後才提出，必須支付客變和建物復原的費用，透過房仲促成交易，還要負擔最高2%的仲介費，這是購屋族要有的認知。（余奕賢／台北報導）