透視史上最詭異329檔期的房市真相！政府高調打炒房 建商卻低調狂銷
文／游筱燕
329全台案量破6600億元，較去年同期成長4成，創下3年來新高，由台北市領軍，豪宅、造鎮的百億大案頻出，牽動下半年買氣。
根據最新一期《財訊》報導，今年房市329檔期的獨特程度，絕對能在地產史上記上一筆。3月11日，行政院拋出房地合一稅2.0；3月18日央行再祭出第2波打炒房限貸措施，就想趕在329前「攔截買氣」。卻無法全盤止住買方熱浪，全台各角落自有故事可以神展開。
台中現場熱絡 秒殺50戶
《財訊》報導指出，3月21日，台中總太建設於北屯廍子重劃區的150億元大案「心之所向」，規畫11棟共1834戶，是近年罕見的重大造鎮案，總太邀請潛在客戶，席開125桌舉辦感恩晚會。餐會前一天，網友指出，每坪22萬至25萬元的價格，一定會引發轟動，果真吸引上千人排隊入場，瞬間秒殺50戶。知情人士指出，「若非當天線上選屋系統當機，賣出上百戶都有可能。」
最近，一位在二重重劃區推案的建商，成交價創當地新高，他私下說，在沒有打廣告下，原本目標一週來客數20、30組，誰知來了破百組，現場忙到昏天暗地。「從事地產40年，歷經1980年代建商倒閉潮、也挺過921，沒見過這種光景，嚇死了！」該案默默賣了7成，「二重重劃區附近已經賣到沒有房子可以賣了。」
《財訊》分析，在首購、換屋剛性購屋需求不減下，建商推案信心依舊；加上去年第4季央行第一波打炒房限貸令，讓許多建商觀望，遞延推案，全部反應至329檔期上。根據591新建案統計，329檔期6都加新竹推案量破6600億元，較去年同期成長4成，創下3年來的新高。
尤其是台北市，去年案量878.4億元，今年7151.7億元，成長率居6都之冠，高達95.32%，近乎翻倍，排第2和第3的台南市、新北市表現也不錯。只有新竹縣市和高雄市呈現負成長。
《住展》雜誌研發長何世昌，接受《財訊》採訪時表示，今年北台灣329檔期市場焦點拉回台北市，主因是許久不見的豪宅案、造鎮案重出江湖，以及都更危老案的助陣。最大造鎮案為元利建設國發院開發案第一期「元利森活莊園」，案量高達140億元。豪宅案則由120億元信義計畫區「玥隱信義」打頭陣，還有由新潤興業、海悅國際、亞昕國際與白天鵝機構等四強聯手打造的百億級大案「擎天森林」。
台北市吸睛 大案重出江湖
都更案由總銷55億元的「富邦醴仁」、65億元的「大承」為市場指標，「富邦醴仁」開價創區域新高，單坪破兩百萬元。甲桂林總經理陳衍豪表示，打炒房政策一出後，整體市場來客數驟減一成五，客戶觀望心態濃厚，精華區案子因為有剛性的換屋需求，影響有限，重劃區影響明顯。
2021-04-01 20:31 發佈
台灣今年房市這盤局，無疑就是「最強買氣」遇上「最猛打房」的拉鋸戰！每年開春的329檔期，是房市傳統旺季，建商推案量的多寡，也是評斷市場走向的關鍵指標。
時間回到3月初，縱使去年10月政府開始祭出限貸、實價登錄2.0等打炒房措施，但在市場游資仍多，利率處於史上低檔狀況下，雖然說建案不再高調宣告完銷，但大家心照不宣，買氣絲毫不受打房影響，建商不過是配合政府政策，轉趨低調罷了。
雖然要「給政府面子」，但當該推的案子仍然不能停，根據住展雜誌統計，光是北台灣今年329檔期推案量，就高達2,225.14億元，較去年同期增加逾百億元，創下2016年以來的歷史新高量。
這也顯示建商普遍認為房市黑暗期已過，推案信心高漲，就有北部專推高價建案的某建商直言，這些稅對於口袋深的投資客來說，「不過是拔一根毛罷了，影響根本不大。」
不只如此，另家建商董座告訴《風傳媒》：「我們其實有把一些案子壓下來先不推…」原來，這個所謂2000多億的歷史天量，已經是建商們很有默契「克制」下的成果，大家如果正常發揮，案量恐怕更為驚人。
也因此，3月初時，不管是建商、代銷，或是業界專家，都一致認為房地產多頭氣勢底定。甚至有市調主管直言，去年底打炒房後，建商稍微收斂及市場短暫觀望，是給民眾「最後上車的機會。」
但是，正當業界老神在在的時候，行政院會突然在今年3月11日通過房地合一稅修正草案，其中3個稅率年限被延長，1個公司法人被取消，1個預售屋被列入，被業界戲稱為台灣版的311房市大地震。
其中，最受衝擊的是預售屋交易列入房地合一稅課徵範圍，甚至簽約時、交屋時各重新計算一次，加計現在市場缺工，建案普遍工期變長，業界估算，預售屋重稅期延長至少8年起跳，這對於建商、代銷的衝擊就相當大。
這也讓3月12日上任的全國代銷公會理事長謝坤成公開對政府喊話：「真的好痛，不要再打(房)了！既然要打，可不可以不要下手這麼重？」
但，更弔詭的是，隔一天3月13日就爆出遠雄建設在台南高鐵特區的預售屋「遠雄明日讚」千人抽籤搶購買房；無獨有偶，緊接著21日台中總太地產在廍子重劃區推出的造鎮案「心之所向」，也舉辦千人辦桌感恩餐會，建商宴請潛在客戶吃飯選房子。
隨著兩場千人搶買房的畫面曝光，甚至，新竹也有建案讓客戶預約在自家總部看房，70多戶當天數小時就完銷的消息甚囂塵上。幾起搶房事件都引起社會譁然，也被主管機關指稱建商涉嫌以不實手法營造搶購氣氛。
社會觀感很差，政治很不正確，但不能否認的是，就算真的有安排樁腳，真正要「搶房」的人也不會是少數。
因此，這波打炒房，打得再猛，全台滿出來的買氣與熱錢，是否再也壓不住了？就有建商私下透露，「對外千萬不能說自己賣太好，最好少報幾成，才不會激怒政府。」
329買氣少2成，價格緩漲
住展雜誌研發長何世昌指出，今年329檔期雖然推案量大，但要跟尚未打炒房前的去年928檔期相比，買氣確實沒有想像中旺盛，來人及成交量都減少1至2成左右。建商們的「哀號」也不是演出來，確實都很擔憂政策上路後對市場的衝擊。
至少短期買氣有受到抑制，至於價格面，何世昌直言，恐怕民眾得失望了，「降價幾乎不可能，頂多減緩價格上漲速度。」原因就在於，所有業者都被成本卡死，土地、營造成本漲不停，除非建商打算賠錢賣，才有降價的空間。
另名專家則指出，「打房其實再怎麼打也沒用，即使把檯面上的建商都打死，新出來的建商房子還是會賣這麼貴。」不過，也有某業界大老吐真言，「那些說不能降價成本太高的，其實漲的不過是成本結構裡的部分，倒也沒有真的降價就會賠錢賣的程度。」
璞園建築團隊董事長李忠恕則認為，打房對於台中、台南投資客影響較大，桃園以北是剛性需求，不受影響。鄉林集團董事長賴正鎰則直言，房地合一稅2.0上路後，賣方只會把多出來的成本轉嫁給買方，不過是傷到自住客罷了。
這可以分成好幾個層面來探討，第一層是政府要打的是投資客，自住客不受影響。第二層是持有成本的增加，但在有賺錢才要繳稅的前提下，對於投資客的衝擊能有多深？第三層是，持有成本能否真如建商預期的轉嫁給消費者？
肯定的是，過去幾年被壓抑的剛性需求出籠，加上台灣經濟成長率表現不錯，不可否認，賺到錢的台灣人，在有土斯有財觀念下，多數選擇投入房地產，回到源頭，關鍵還是利率太低、熱錢太多。
但對於打算要買房的民眾來說，有個確定的好消息是，在新制上路前，可以趁著口袋不深，或原本就打算短期進出的投資客拋售物件時撿便宜。至於未來，可以想見的是，當新制上路後，成屋及中古屋的供給量將大幅減少，若熱錢仍然四處流竄，這個看著刺眼的「最後上車機會」，不是不可能成真。
不過，也不必太過悲觀，這次打房之所有讓建商們擔憂的主因，是政府看起來打算是玩真的，從去年10月開始，一招比一招還猛，若主政者抱持著無論如何都要讓房價下修的決心，後續還能再端出什麼殺手鐧，就有可能影響整體房市格局走向。
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