A：未來10年房價的大支撐應該是目前36～55歳是否有要購買或換房的動機、這群人是台灣目前、年出生人口最大的一群，而且是台灣平均財富最富有的一群(應該是40～60歲五、六年級這群人相對於40歲以下有錢)、而25～35歲是房屋購買新血，但受限人口數逐年下滑及薪資所得比前一個世代差距不小，使得購屋能力受限。當然建商有價＆量可管控及目前建商現金流算很穩健。
B：前十幾年房價為何漲?原因可能如下、回到2002~3年是薪資停滯剛要開始也是台灣景氣開始緩慢下滑、當時年紀18歲~24歲(68年～74年生)是台灣出生率最大的一群、也是薪資所得剛轉弱的一群。但當時台灣次多人口、年紀25～55歲的這群人正在享用台灣經濟豐碩的果實、儲蓄所得上升且游資逐年愈來愈無出處、外加二個短暫又時間點恰巧的SARS＆金融風暴，而要打房又遇到超低利率～～錢+人口+政策+利率等因素、那房價會上漲的機率您認為多少呢？(財經推斷用几成機率、相對就有几成風險存在，很少有百分之百的。)
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房價=人口+薪資(錢)+貨幣政策(利率…)+産業政策等
台灣人口勞動力至2015年達到高峰，2019年主計處的人口年齡表中呈現18年前即現今35歲(18歲)～41歲(24歲)是出生人囗高峰期約每年40萬人左右，43(25)～60(42)歲是次高峰期每年出生人口35～37萬人，61(43)～68(50)歲每年人口28～32萬人。但現今1～15歳每年出生人口只有20~22萬人，16-17歳(2002～2003年出生24-25萬人多。今年保18萬人、距上世代人口減半。
1⃣️：馬後砲：先試著說明一下2000年后房地產上漲因素，sars是一時的，金融風暴的恐惧約半年后即慢慢平息，再来即低利率的時代來臨，若加上当時勞动人口20~60歲及房地産最佳購買人口35～55歲，這時間点好像也是台湾财富所得豐收累積的時期。事后應可進一步用正確的數据来分析，但那些媒體專家卻無將這些因素詳加说明！(2000年之前房地產泡沫主因為游資獲利出處比房地產業高，而利率反而是配角)
2⃣️：少子化影响房地產的须求面應该最起码也是出生20~30年后，從人口年龄表粗估每年人口出生破30万人約20年前，但每年出生人口落在20萬人卻很快發生在15年前即人口曲線突降，這又可跟薪资停滯17年以上来交叉分析，而薪资又关連GDP、產業、教育，出生率等，這似乎也可说明勞动人口於2015年逹高峰。
ps：今年36-42岁，當年的出生人口是40万人，43-60岁出生入口35～37万人，而42歲以下累積所得卻逐年減少，也可試討論43歲以上人口未來15年后對房地產的影響。
3⃣️：1997年到2004年是每年出生人口從32萬下降到20萬人(今年紀15~22歲)，依數據若是房地產商及政府最慢在2002年就應有應变人口的方案出来。但似乎只有商人有方案。而人口對房价未来影响比較明顕應是在2035年后，但在2030年就應可感受到。而未来10年对房地産的起落應有更多數据来佐證，人口须求当然是一大因素，但不代表人口少，房價就崩盤、比較可以說明房價上漲不易，下跌風險逐年昇高。且薪资所得也是很重要因素，目前17年以上的薪資停滯若再加上未来依然薪資倒退+人口因素+政府当位对策依然如此，影响只有房價嗎？
4⃣️：房價另須考慮供給面如50年以上不堪居住房子2026后每年約17萬棟(沒錢還是要住)，房屋空屋率目前約1成約80幾萬棟但屋齡不知，房貸金額創新高(須考慮薪資、就業、儲蓄等)、近幾年房屋成交量約25~28萬棟高峰40幾萬、新屋成交量去年11.6萬棟、中古屋交易量占房屋總量從2009~2014的七成多至去年占58％。
5⃣️：目前30歳以上單身人口超過600萬人，所以2~3房順勢而起，而且方便以小坪數包裝低總價，目標是苦等多年買房的人。建商這些年來應該有一套大數據來推動公司政策以符合市場需求。就算錯估了、現今單價修正的彈性對建商還是比較有利。網路上對房價有深入研究的人可以＂粗估＂建商用地取得成本+大約營建成本+二成管銷+二成利潤為每坪合理售價，不知對不對?
ps：利率上升影響層面寬，若將房貸年限從30~40年縮短至20年內?
2019年人口年龄分布表網址：
https://www.ris.gov.tw/info-popudata/app/awFastDownload/file/m0s7-10805.xls/m0s7/10805/
1951年至1988年間，台灣年均經濟增長率達到9.57%，1988年至2008年間為6.1%，2008年至2015年間為2.8%。
