小弟之前PO的新手購屋經驗分享文章，或多或少經由各位提點及指教，使小弟受益良多，在此先謝謝各位唷！！
很多首購的朋友，經常上01發問，請有購屋經驗提供相關訊息，雖然這樣可能可以得到相關的訊息(小弟之前發表文章中的資料蒐集期)，但是要如何辦別訊息的真實性及可用性，還是要自己親自去瞭解，畢竟掏錢的是自己不是別人。
就以小弟購買的地段(新光重劃區大樓建案)為例(101年2月～8月)，最低的成交價小弟知道的是11.X萬/坪(不含車位)，最高是15.X萬/坪(不含車位)，當然中間價差包含便利性、機能性、舒適性、增值性、經濟性、談價過程及可運用之資金估算等等因素(各性質之解說可參考小弟之前發的文章)，所建構出來的，或許還有其他價格資訊與小弟的認知有所不同，也請各位指教。
小弟之前做過一個綜合評量表，將上述各項性質做一個量化的整理，畢竟資訊太多一定需要歸納，以小弟工作上常常遇到要寫企畫案或是服務建議書等等，主要起頭為「發散及收斂」，各方面訊息(網路上、實地勘查等等)為”發散階段”、將所有訊息作整合及判別真實性及可用性等等為”收斂階段”，給各位作一個參考。
常常有朋友鎖定一個新建案後，就會將自己對於該建案的想法跟大家分享，做一個概估性的討論，其項目說明以小弟淺薄的想法如下，給各位做一個參考：
A.建商信譽：
大建商信譽良好與否，常常直接決定新建案的開價，例如購買名牌包，除了品質用料高級外(價格也會提高)，一部份購買的是它辛辛苦苦建立出來的品牌，也就是”實體物品及非實體的名稱”，這些都會反映在價格面上，就看各位看倌認同與否，也有些因為大建商大公司的建案，會被誤認為有保值效果，好的建商不一定有好的建案，不好的建商也會有好建案；那有人會問那要怎麼去判定建商的信譽呢？ 小弟也無法直接回答，小弟的想法是建商上櫃上市、資本額、建案推出多寡等等，只能占一部份參考性質，最主要的還是建商對各所屬的建案嚴謹的程度來判定，簡單說明，驗屋及交屋的過程及保固期間的服務，建商配合的態度是否到位，才是重點，也就是售後服務，不管所有大小建案(大樓或是透天)，一定會有缺失(原因很多)，其中可以分為建商的缺失及購買者主觀認定的缺失，後續處理缺失的態度，可以作為自己購買該建商建案與否的依據。
B.施工品質：
建商的建案品質(有時為自己所屬的營造公司或是委託其他營造公司來進行現場施工)直接取決於建築師設計過程、工地主任監造過程及其工班施做過程，常常看到某建案的工地外面都會有工程告示牌，上頭都會著名建案的相關資訊，包含設計者(←設計好壞)、施工單位(←施工品質好壞)、建案規模及施工起迄時間等等，有些朋友會說大家揪團一起去工地監工，實際上主體結構完成前是比較少會開放購買者去進看的，因為也看不出什麼東西(因為本職學識不是土木或是建築的)，以小弟的工作背景也不一定可以看出什麼；最主要是在主體結構完成後，進場看會比較好，建議可以帶著建商給的平面圖(包含水電配線圖等等)，進去比對一下或是丈量一下，除可以讓自己實際瞭解格局情況及作為後續裝潢的依據等等，另外也可以看看梁柱接縫、施工環境維護(如嚴禁工人隨地解手及亂吐檳榔汁等等)、門窗縫隙及浴室防水層面等等看的到的，去做初步的要求；歸納一下，可分為兩個層面，第一主體結構完成前是需要現場人員嚴格控管(當然購買的人也可以透過建商去要求現場施工單位等等)，而契約上面也都會註明建商對於該建案的主體結構保固應為15年其它為一年，第二主體結構完成後的初步驗屋(←不是正式的驗屋喔)，主要是提醒施工廠商比較明顯的缺失要立即改善，不要等到正式驗屋才要改善；以上各位可參考該建商過去建案的評估，來作為購買該建商新建案的依據之一。
C.建材優劣：
建材好壞都會直接反應上價格上面，比如某某代銷人員會說他們的建案建材用的都是豪宅等級的…天花亂墜說一堆，”請閉上眼睛塞住耳朵喝一杯英式紅茶以淡定的心情等待著銷售人員表演完就好了”，小弟的想法是建材應該是以實用性及耐用性作為主要的考量，舉例說明某一磁磚，有分一級及二級之分，兩者的實用性及耐用性皆一樣，主要的差異在於美觀，大多數的人都會有種迷思建材價格高就等同於品質高，這樣的想法有待商榷，畢竟用了豪宅等級的建材就可以定義是豪宅嗎？住進去會有住豪宅的感覺嗎？ 而代銷人員多會以此賣點，來說服購買者”認同”其開價的合理性，第一是建商自己要選用這樣高貴的建材，作為銷售的賣點之一，是建商自己要去承擔價格差異，而將價格差異轉嫁到購屋者身上，接受與否各位可以自行評斷；第二建材的優劣應著眼於實用性及耐用性上面，一塊80X80尺寸拋光磁磚跟一塊60X60磁磚，過了一年、兩年、十年它還是叫磁磚，耐用實用就好，而或者在轉手賣掉的時候，要跟接手的買家說我的房子是用多高級的建材等等，藉此拉高價格，會有人理會嗎？ 主要為實用性及耐用性就好了，留下一些錢來提升自己的生活品質比較實際，而建材是不會提升生活品質的。
D.建案格局：
格局喜好與否，端看個人主觀想法而定，當然有些朋友會在格局上面框上風水架構來判定好壞，所有的風水格局皆可以用裝潢來修繕，小弟購買時也有參考一下風水格局，但主要以格局方正、梁柱位置、房間進出動線、常用地(如工作陽台)及非常用地(雨遮用地)及電梯口遠近來作為考量；多數的朋友都會以格局來討論，總歸一句話，自己喜歡就好，自己喜歡就是好格局，太在乎別人的想法(←參考就好)往往會忽略自己主觀的感受，畢竟出錢是自己，住進去的也是自己。在這裡呼籲一下各位朋友，不要以主觀想法去評斷其他建案格局不好(俗語說的好：人家吃麵你在喊燙，這樣是不好的)，小弟認為所有建案格局都是好的。
E.居住環境、機能健全、交通便捷：
一樣也有很多朋友上網詢問，這類的問題，但是回答的都很主觀，如果回答的是負面的相對也會造成自己主觀意識上的陰影，進而影響自己的喜好，錯失了評估新建案的機會，所以小弟我不會主動推薦，主要還是自己去看過最好；小弟強烈建議一定要用步行的方式，走過一遍(包含白天跟晚上)，因為步行最能感受距離的遠近，小弟的作法是騎車(←機動性高)到鎖定的建案附近，以概估步行10～15分鐘之內可以到達建案的範圍，開始一步一腳印，拿著一張附近的地圖，將主要的道路慢慢走過一遍(就當作小學時候的校外旅遊一樣)，除了看看有無高壓電台、污水處理廠、資源回收場及其他有礙視覺觀瞻的地點外，沿途以下列幾點記錄，作為未來居住環境的依據：
1.食(沿途的餐廳、飯館及市場等等)
2.醫(一般診所、專科診所、大型醫療機構等等)
3.運(公車路線、客運路線、火車站位置及未來捷運或相關大眾運輸工具等等)
4.育(托兒所、托嬰中心、國中小學、高中、大學等等教育機構)
4.商(如銀行、便利商店、服飾店、家電賣場及一般日常用品賣場等等)
5.公(泛指所有公家機關，如警察局、消防局、衛生所等等)
6.園(指的是公園綠地、臨岸河川、風景區及大眾活動設施等等)
7.行(如進入主要市區道路位置、連接外縣市省道縣道、快速道路及國道等等)
以上給各位參考，如果不太想要用步行方式也可以用騎車的方式來進行，時間範圍上可以直接減半(5～1X分鐘)，也有朋友私底下詢問小弟，因為本身不是在地人，並且工作也沒有時間可以用小弟的方式去走走看，也可以用Google地圖，以路線規劃來作為相關位置距離的判定，再以街景圖觀看，不過街景圖有時候更新的速度很慢，不一定是現況唷，多花一點時間會得到更多。
H.價格合理性(包含接洽過程)
房仲及代銷人員的話數，在網路上已經可以找到一堆，小弟也看過一些話數總是覺得這些人真是創意無限，主要的目的都是吹促自己趕快下訂簽約，小弟看過網路上有人的經驗為，例如A君與一個銷售人員多次交手，也談到可能實際的價格，但是還是想要爭取更低的價格，在某一次對話中銷售人員跟A君說某某樓層有一個外縣的人已經購買了，也下訂金了，然後以似有掩蓋的方式，偷偷將訂單收據讓A君看，指著上面的價格說A君現在談到的價格已經很低了，請A君趕快做決定，不然後續被買走就得不償失了，隨後就說他們經理要出門去向那購買的人收尾款，真實性與否，大家自行判斷；小弟強調一句話銷售人員或是房仲透露出來的價格絕對絕對不是最低價(這個端看個人負擔能力而決定)，而且銷售人員及房仲說的話聽一半就好了，剩下的一半自行判斷。
至於價格合理性，購買者的認知與銷售人員(或是房仲)的認知，應該已經到了地球跟火星的距離了吧，多數的銷售人員(或是房仲)都會把既有的生活機能(賣場、商圈、交通等等)及未來公共建設當作自己的賣點(如上述之建材成本)，鋪陳在價格上面，使之合理化，第一既有的機能及未來公共建設不是建商出錢去蓋的，不是建商去規劃的，不是建商變出來的，與建商簽訂的契約上面也不會有保證相關未來設施一定會建設，建商只會保證把房屋蓋好而已，所以以此為賣點，作為高價格合理性，小弟相信大家心中一有把尺，可以自行判定；第二，就是建商的購地成本，一塊地經建商評估後決定出價價格，為求可以得標當然會把價格往上抬升，而中間的價差及建商和銷售公司所需利潤，或多或少也是直接反映在後續銷售價格上面。
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以上小弟目前經驗分享給各位，可能不詳盡或是論點有缺失，也請各位朋友不吝指教，一樣小弟的話聽一半就好了，剩下的還是請各位自行判斷。
最後總結一下：格局自己喜歡就好、價格可以負擔就好、環境可以接受就好、有一好沒兩好順心知足最好。
祝各位購屋愉快！！
