sheng5310 wrote:
中心 700 m內 近三年住宅只有推:綠博苑 北客擋未條 一個月搶完
買房子何等大事，誰都精打細算，等閒不出手
北客如小弟，要買前幾年就買了，台中絕大多數房子不用搶，用等的就行…
真推行屯房稅（每人持有超過１間，就要加重課徵持有稅），我看第一個死的應該是壽險公司？很多壽險公司手上房地產超多，真要課征屯房稅，這些壽險公司肯定哇哇叫
如果法人不用課徵屯房稅，又開了一個漏洞給投資客鑽，讓他們把名下房子通通過戶給公司
由於是全體房東的成本都增加，租金肯定會漲，尤其在供不應求的區域將更明顯！租金報酬率增加了，只會吸引更多人來投資房地產賺租金，於是房價更高了
只是，每次新的打房政策推出，總是需求弱的區域衝擊最大，但讓需求大的區域反而有藉口漲價(例如房東藉口說稅捐增加，要漲租金，其實他有辦法逃掉)
總之，江宜樺說房價不合理，恐怕又是加稅藉口罷了
＞1.成本上升，價格一定會上升。這是不對的。房價上升很久了，和房租並不是線性相關。
房價與房租其實是具有正向相關性，如底下台北市房屋租金指數，不難看出租金其實是一直在上漲的，只是漲幅落後而已
http://w2.dbas.taipei.gov.tw/statchart/e1.htm
租金上漲落後房價上漲率其實很容易理解；因為台灣人除非買不起，不然遲早都想擁有自己的房子，因此長期租屋的人中有一定比例的人都是買不起房子的人，經濟能力上相對弱勢，很難負擔得起租金上漲
但，房東也不是傻子，當房屋出租的淨報酬率與定存利率相差不大，出租房屋還要冒著被破壞的風險，恐怕寧可不出租（例如，張金鶚名下三間房子中，有一間既沒出租，也沒人居住，因為曾經被租客破壞過），因此房東成本又被拉高時，不划算的情況下，很容易迫使房東不願出租，寧可空著或賣出，除非租金水準能夠拉升
如果是受到政策影響，租屋成本是全面拉高，除非該地區缺乏租屋需求，否則租客沒得選的情況下，只好接受漲租，又或是找到新房客願意負擔較高租金
＞2.再推論房產的報酬率會上升，也是不對的。如果房租上漲（不知是何因素造成），但稅率上調，房東報酬率有可能上或下。
就像油電雙漲後，莫名奇妙帶動了物價上漲，主要是大家好像都有默契，一起漲，聯合壟斷了商品與服務價格
商人可以說油價上漲，導致運輸成本變高，導致牛奶售價變貴
超商則假借牛奶漲價，而宣布咖啡漲價！
當時，很多人試算過，牛奶漲價所帶來的成本增加，根本不及於咖啡的漲幅，這不等於是超商業者變相漲價嗎？
但，業者取得默契後，你又能奈何？
最後法院還不就判說：超商業者沒有聯合壟斷的行為，但卻是因為牛奶漲價而帶來莫名奇妙的默契
但，對房東來說，他總不能說油電雙漲、牛奶、咖啡漲價，所以他要反映成本吧？
但，現在要嚴查房東租金收入報稅，又要加＂屯房稅＂，其實就等於給房東們一個莫名奇妙的默契
差別在於，消費者（或租客）到底有多需要喝咖啡（或租房子），需求越強烈的，報酬率越有可能趁機拉高，進而吸引其他人投入
過去這幾年累積下來，房租報酬率變低，主要是房價上漲速度超過租金上漲率，並非租金沒漲，只是漲幅落後
因此，只要房東等於講好似的，大家都漲，租金漲幅很容易「失控」
也許有人會說，租金漲，租客會選擇租金較低的地方搬，但有幾個月會為了每個月多１～２千就趕快搬家？（除非負擔不出來的狂漲）
萬一有小孩還在唸中小學，有幾個人忍心要小孩離開他熟析的學校、同學？
萬一，租金到處都亂漲一通，還搬不搬？
主要是現在租金水準普遍都不高，每月漲幾千元，比例很高，但很多人都付得出來
只要租金報酬率莫名奇妙漲，只會吸引更多人賺取報酬率高於銀行定存利率
＞3.實價房產稅三四年後會開徵，似已確定，目前仍在等實價交易的資料庫更完備，張盛和已經多次表示了。
就算開徵，也只針對賣出時吧！
不賣就課不到稅！
但，目前在計算遺產贈與稅時，仍以遠低於市價的公告價去核定稅款
簡單講，如果你有幾億的財富打算要移轉給下一代時，你會用現金移轉給小孩，而完完全全按照「實價」來課徵遺產贈與稅，還是買房子贈與或讓小孩將來被繼承這些房子，但稅率仍可選擇遠低於市價的公告價？
換是你，你手上有10億，你會大部份都以現金或類現金（債券、基金）的形式持有，還是有很大的比例買房地產？
換言之，房地產仍是政府網開一面的節稅管道，有錢人仍會持續買房子作為存放財富的手段
政府只是要限制買賣賺價差的行為，但並沒有要剝奪有錢人的財富，讓有錢人變窮…
不過，有趣的是，政府只限制有錢人賣房，卻沒限制有錢人買房(請問買房時如何課很重很重的稅？)，這不等於讓在市場上可以被賣的房子數量不斷減少？
在供需基本原理下，需求較大的台北市，能不漲嗎？
大大問的好，讓我再說清楚一點：
1.市價價格是由供需決定，不是成本？
前面的回覆其實已經回答了這個問題，這點再次簡單回復
市價價格是由供需決定是假設所有的供給者都試圖要把商品或服務賣出去，但在租屋市場並非如此，事實上很多空屋的屋主寧可空著，也不肯出租，而是打算賺價差
最好玩的是，就算價差很大了，還是不出租，也不賣，原因很簡單：不缺錢啊！賣了換出現金，還要想辦法找地方擺，最後還是又拿去買房，因此何必要賣房換現金？
簡單講，這就是所謂的「市場失靈」
2.成本與售價同時上升，不一定獲利
前面講過了，廣大的房東們還缺一個默契聯合漲價，而政府正在幫忙製造這個默契，你說會不會獲利？
油電雙漲效應所帶來的預期心理，這才可怕
3.要以實價課徵課徵持有稅，不是財產稅？
看清楚底下財政部長所說的改革「方向」，但等到落實，不知道又要幾年，因為現在要推動的改革更複雜了，它牽涉到改變既有制度，不像奢侈稅是簡單的外加上來的
房地合一並不意味著稅負大增，只是簡化(現在為了要以實價課徵財產交易所得稅，還得想辦法用房產比排除土地的部分，非常複雜)
只是，現在早就依據行政命令開始實施以實價來課徵交易所得稅，已經實施好幾年，試問房價大跌，崩盤了嗎？我早就講過，房地產持有者大部分都是自住客，投資客只是相對少數而已
更何況，課稅只是少賺，並不意味著賠錢? 因此，為什麼可以阻止人們繼續投入呢？
前面講過了，政策上不影響長期持有而把財富移轉給下一代，將只阻止有錢人賣房，而沒阻止有錢人買房，將來誰來供給籌碼？在供需關係下，房價必持續上漲！尤其是有錢人喜歡買進並持有的台北市房地產⋯
...未來不動產稅制朝「房地合一」改革，有「二不原則」，一是目前的土增稅稅制不動以及長期持有的不動產稅制不變。會以漸進方式改革...
...長期持有的不動產，取得的成本及費用難以認定，各界意見會很多，必須先避開，限縮在短期持有的不動產，以免影響改革的推動。
http://www.sinyi.com.tw/knowledge/newsCt.php/4043/3
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/finance/20140408/35751299/
今天跑不動了…休息
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