這公式不見的就完全準確,所以僅供參考
〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+13萬〕X1.35＝未來預估價
聯悅馨容積率600% ,實際容積率683.82% , 土地每坪40.43萬
套公式 :〔 (40.73萬÷683.82%÷1.6)+13萬〕X1.35＝22.895萬
沙鹿新業容積率150% ,實際容積率268.45% , 土地每坪38萬
套公式 :〔 (38萬÷268.45%÷1.6)+13萬〕X1.35＝29.49萬
梧棲精銳容積率200% ,實際容積率239.92% , 土地每坪25萬
套公式 :〔 (25萬÷239.92%÷1.6)+13萬〕X1.35＝26.34萬
沙鹿和築容積率200% ,實際容積率239.98% , 土地每坪24萬
套公式 :〔 (24萬÷239.98%÷1.6)+13萬〕X1.35＝26萬
以上四個舉例裡面
沙鹿和築是實際售價跟推估售價差距最小的
而聯悅馨應該是實際售價跟推估售價差距比例最大的
地段與預估價相近的沙鹿和築與梧棲精銳
實際售價分別二字頭與三字頭,這同時也反映出精銳與寶佳的品牌差異
而依照樂居公式,聯悅馨預估價比梧棲精銳少了幾萬, 實際售價卻相差不大
是不是貴了?見仁見智
或許聯悅品牌價值,在海線已經是龍寶 寶輝 聯聚等級
也或許大家普遍看好市鎮中心是未來海線核心,所以價格有加成效果
又或許是蔦屋效應...
反正這是市場機制決定的價格,建商敢開,那也要有人買單
只要是真金白銀來買的,都予以尊重
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