小孩騎車逛日月潭，我和女王相視而笑⋯
>看房產並不很難
>像去年底介紹的科博雙星 一早查了實價
>去年底成交均價 22w 左右 今年 5-7月 已經到 26-27w 現在應該更高
>交通要道 BRT站 外觀時尚有型 12年免接送 草悟道附近生活機能好 有 view (我講地段外觀 內部不懂)
>籌碼: 該案500米範圍 前後三年沒有推案
S大會這樣看
是因為你只用10年的角度來看台中房市，而不是用30年的角度
光看每個地區的人口移入來源，我就不太敢像S大長期看好台中房市…
http://sowf.moi.gov.tw/stat/month/m1-03.xls
按照上面這個社會流動數據來看，台中市人口確實有淨增加
但有一半以上來自財富較弱的縣市，他們有多少能是有能力追逐更高價房屋的人？
如果我們假設房價就差不多是財力的表現
那他原本所待的地區，如果普遍財富都有增加，房價應該也會增加
但從統計數據來看，彰化、南投等地，房價基本上是長期下跌的
主要是建築物不斷折舊，土地沒漲或也下跌所造成
你能說來自彰化、南投財富增加而遷入台中？
相反地，應該是在彰化、南投找不到好工作，生活困難，而被迫遷移到台中居多吧？
2012年，戶籍遷移到台中市的總數有48566人
來自其他五都(新北市、台北市、台南市、高雄市、桃園縣)與國外的比例只有42.66%
相對地，新北市則有75%，而台北市更是高達82.9% (註：最近這10年，每年的結構比例差異不大)
簡單講，原本居住在六都的人，其收入與財富相對較高(大概佔去80%左右)
換言之，哪個城市能夠獲得其他五都與國外遷入，大致上就有較多的推升或支持房價的力量
從以上數據來看，與台北市相比，台中市的房價的推升與支持力量來看，除了移入人口少一半外，在結構上也比較缺乏來自富裕地區(除了收入較高外，也比較能從房價上漲而獲得額外的資本利得收入)，而且從比例上來看也少了一半
換言之，過去這幾年，台中房價確實漲了不少
但極可能是來自相對少數的投資客所承購的，明顯缺乏實質需求的自住客，也缺乏較富裕的自住客所支撐
只要投資客撤離(包含換屋後未賣舊屋的老台中人)台中房市
相對缺乏足夠多，也足夠富裕的自住客支持，又加上台中空屋率相對又高，風險相對高很多！
在台灣，有個人口移動脈動始終進行中，而且主要是受到薪資水準影響！
這使得許多中南部的人都慢慢流向北部，而且既然要北上，當然都先想辦法在台北市找到工作，起初收入不算高，也許先住在新北市或桃園縣，然後再想辦法搬入新北市，再想辦法搬進台北市…
正因為台北市房價貴到嚇人，許多人都必須累積到足夠的財力後，才有辦法搬入台北市定居
因此能遷移到台北市的人基本上都是被篩選過，收入較高的人(我不是說，人們必須要透過搬入台北市來證明自己成了富裕階層，而是對工作在台北市的人來說，他有實質上的居住需求，但門檻較高)
這才是讓台北市空屋率較低，同時也支持者台北市房價相對高很多的主要因素…
總之，看房產並不很難，恐怕是買在台北市才難！
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