司空無夜 wrote:
我推樓主的表格分析....(恕刪)
房價越炒越高，不是只發生在清水，台中其他行政區一樣也在漲。
買西屯或南屯？
以目前新建案的價格來看，都快是清水的二倍價了。
要嘛買中古屋，要嘛犧牲一點住小坪數，不然若沒家人的資助，不是人人買的起的。
若是因環境關係而不買清水，那買潭子，太平，或許會比買西屯或南屯，負擔來的小一點。
這區塊只要有個小生活圈，有個大賣場，倒不需要有多大的發展啦。頂多outlet再來個電影院就足夠了。
不然等藍線動工後，光市區的交通就讓人有的受了。
司空無夜 wrote:
我推樓主的表格分析....(恕刪)
碟盤跟車軸卡了一層厚厚的鹽，
其實用科學角度，這很難啦，車子要去海灘涉海水好幾百遍，濕了又乾，乾了又濕，都做不到卡鹽，海線沒那麼不堪的環境！
等海線重劃區機能兩三年後起來，會讓人改觀的，但屆時單坪漲到快二十萬，就千金難買早知道！
台中港重劃區地方不卡鹽又不卡電纜電線，適合放風箏！
ch121115 wrote:
房價越炒越高，不是只...(恕刪)
看完討論串，思考了幾天
中港特定區建案2房型+車位大約500萬左右
以自住客，客觀的年收入50萬切入
35歲(存到頭期款)~65歲
大概能夠再賺1500萬
扣除日常開銷(不換車)後大概剩750萬積蓄
20年期房貸支付金額
(500萬-100萬頭期)*1.3倍(20年期貸款總利息) 約為520萬
大約佔積蓄的(520/750)*100%=70%左右
買房量力而為
再更高的房價上去後只會壓得自己喘不過氣
再以板上大大統計的中港特區建案總戶數
13000戶以上作評估
目前整個清水也才8萬多人
13000戶每戶3人，入住率抓8成整個中港特區就會有31200人了
幾乎是清水的四成人口
這麼多人集中在這區肯定帶動大量的消費行為
但商家真的進駐生活機能提升時
房價肯定今非昔比
所以 綜合以上觀點
現在這個時間點買中港特區的房子對退休前的積蓄佔比相對低(70%)，可以保有基本的生活品質
越慢進場、薪資不漲可能會壓縮到生活品質
缺點的話大概是短時間內的便利性不佳
未來肯定會改善的
以上觀點供大家參考參考
其實不只清水 或梧棲或沙鹿
原則上住在"台中港特定區"的
只能說 至少這裡的"鄰里單元"都市規劃所成就的生活品質
或許目前看不太出來也不瞭解那是什麼東西
但未來應該不會讓你失望
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是這樣啦
都市計劃就是計劃未來 其目的有很多眉角
如果我們一般人以直覺現況 然後不甚瞭解直接批評
其實對相關單位和學者專家是有點不公平的
簡單花點小時間做張小圖跟大家分享一下有趣(專業)的地方
這是台中港特定區市鎮中心在"清水"的部分
在地籍劃分上這區稱為"市鎮北段"(有一部分在圖外)
如圖藍色是停車場(部分有機車格)
串連停車場灰色部分是"人行步道廣場" <--應該看字就懂是什麼了吧?
可以說 這樣的公共設施組合其實是因應 "假設"市鎮北段的"商圈"形成時
當商業活動或消費人潮湧入前就可先讓其車輛放在停車場(最高可蓋到7層或21m)
然後再經由"人行步道"前往商圈或其目的地
換句話說 就是盡量不要讓車塞進商圈中 這樣就會減少塞車機會了
只是因為台灣是很順應民情的地方
雖說是人行步道 但市府通盤檢討時就已允許設置車道供車行流通(不然居民怎麼回家)
所以才會有"道路"為什麼那麼小條的問題發生... (人行步道這樣算大了)
就是這樣
還有另外一點 如果說相關單位為了要把車都趕到停車場
那 "個人認為" 將來熱鬧後 可 能 包括"大勇 四維 八德路 這些進出市中心的主要道路(30米)
及 很 有 可 能 "港新五路 港都一 二 三 五路"這些市中心聯絡道(20米)
就都是黃紅線了...
更別說像 "港都路 四維東跟八德東路"這樣的"人行步道廣場"(15米) 是 絕 對 可 能紅線了
啊也就是說 這樣就更會減少塞車機會了...
再來分析一下 為什麼市鎮北段有機會成商圈
首先市鎮北段的大樓建案較多較密集又最早開發
而且離梧棲文化路還是有點小距離(離附近每個熱鬧的地方都遠的話 有時反而是優勢)
再來 以街廓來看 市鎮北段的停車場也較多較密集 可容納較多客源及"不用走太遠"
最後 比較地籍基地 市鎮北段劃分了較多又連續可利地主可多點噴發 (但最終大家納入社區或商圈發展管理比較好)
小型基地多這點 所以也讓市鎮北段的道路規劃最多
因為除了方便透天屋主出入外 最重要也能利於外來車流人潮的分散及貨物進出
總之 老實說 這種還沒成就商圈就有商圈形成要素
我覺得啦 這樣地利狀況 應該是相關專家單位在配地時老早就設定好的
也來分析一下商圈發展的可能起點
我有想到中科商圈
所以也拿中科商圈地籍分佈來看一下:
中科商圈發展來自中科購物廣場(Tech Mall)
發展初期客源有6成是當地水堀頭及海線人
海線居民會去多半是因為當時好停車及店舖內容和品牌因素
Tech Mall開始營運後 西屯路對面小基地群的紐約101透天商店街才開始蓋 (總體開發包含後面的總太富宇大樓)
很明顯的 在1+1大於2下 整個商圈中 就算簡單一排透天只用到1樓
結果大家也是店開的像什麼一樣 榮景一片
再回頭看一下遠雄6(圖A)的港都路對面及周遭的地籍分佈
也就是說 如果遠雄與屋主或三方合作 或鄰近地主合作引進指標商家進駐 先帶來基本便利性和知名度
那這些周遭金店面的小地主 相信自然就會嗅到商機 進而蓋房蓋店(可鋼構鐵皮先行)
當然啦 遠雄的店舖跟Tech Mall的取向與環境皆不同
但牽引作用是差不多的
結論
將來市鎮南段差不多都會是大面積基地開發 且公有停車場較少
換言之 獨立式的小店展設機率就會比市鎮北段少且分散
因此遠雄這帶 只要指標性店家進駐 有人氣有燈光下 慢慢就會有大店帶小店的群聚作用
是雖然很多商圈也是這樣起來 但市鎮北段的"好停車"更是優點及關鍵!
(感覺先來間有精品咖啡跟博客來的Big7 好像也不錯?)
加油 這帶
以街道商圈來說 包含市鎮南段梧棲段的整個商業市中心 其市鎮北段的發展環境是最優的
以上個人看法供參考
有空再來分享"市鎮南段"的特色跟定位
elliotelliott wrote:
中科商圈發展來自中科購物廣場(Tech Mall)
發展初期客源有6成是當地水堀頭及海線人
海線居民會去多半是因為當時好停車及店舖內容和品牌因素
Tech Mall開始營運後 西屯路對面小基地群的紐約101透天商店街才開始蓋 (總體開發包含後面的總太富宇大樓)
很明顯的 在1+1大於2下 整個商圈中 就算簡單一排透天只用到1樓
結果大家也是店開的像什麼一樣 榮景一片
再回頭看一下遠雄6(圖A)的港都路對面及周遭的地籍分佈
也就是說 如果遠雄與屋主或三方合作 或鄰近地主合作引進指標商家進駐 先帶來基本便利性和知名度
那這些周遭金店面的小地主 相信自然就會嗅到商機 進而蓋房蓋店(可鋼構鐵皮先行)
當然啦 遠雄的店舖跟Tech Mall的取向與環境皆不同
但牽引作用是差不多的
感覺好像沒把中科--台積電.友達.台中工業區....-->大量工作機會--這個因素考慮進去.
交通便利性因素--也不相同.
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