年輕小貴婦 wrote:
謝謝大家的建議~~#...(恕刪)
工學五街的預售屋「晴美學」應該在您的預算內可買到。
我也是在看南區 台鐵以南、忠明南路跟五權南路以西這個區域
現在看了一些數字網、快樂屋等網站的物件…
假設想查看5年內的房子
出現在網上的會有成屋跟還沒蓋好的預售屋兩種
成屋還有實價登錄可以參考開價跟近期行情的差距
預售屋該如何去評估開價高低？
因為這些預售案開始賣的時候 可能是兩三年前 甚至四五年前
開賣價格跟現在比親民許多
但是現在掛上網賣的已經不知道是接到第幾手的賣家
價格過一手高一手
如果真的是要透過仲介去買這些預售屋（所謂的轉單 是嗎？）
是不是要先假設賣家是第一手買進？測試賣家可以接受的底線？
例如現在某預售案40坪開價1000萬….查出當年開賣時一坪16~18萬
但是他以一坪15萬買入 15萬*40坪=600萬（賣方的買入成本）
如果給他加上一些有的沒的稅費還有給賣家賺的…姑且算100萬
那麼600萬+100萬 用700萬測試賣家能否接受？ 是這樣嗎？
其實我也才剛開始準備要買房子這件事
只是對於仲介方賣預售屋的部分有點疑惑
房子可能蓋到一半或是快蓋好 甚至客變也沒辦法作
理由很簡單，南區是原台中市這兩年落後補漲最明顯的區域
兩年前的南區預售案含車位計算，每坪17萬已經是高價!!
但是現在來看便宜啊!
現在的預售案成交價多上20的情形下，甚至大慶車站附近上因為捷運題材均價21萬以上
沒有人在閒錢多賺點
比較能成功得出價應該是
在預測原屋主買價跟現在預售屋成交價中間
找一個自己認為可以承受得價格!!
當然越偏現在成交價方向成功機會越高!!
看2年前得成交價加100萬除非屋主很缺錢
不然根本不可能
小弟有看到一個雙00案的屋主，扣到仲介費賺快300還不放耶!!
祝購屋愉快
spooky0613 wrote:
例如現在某預售案40坪開價1000萬….查出當年開賣時一坪16~18萬
但是他以一坪15萬買入 15萬*40坪=600萬（賣方的買入成本）
如果給他加上一些有的沒的稅費還有給賣家賺的…姑且算100萬
那麼600萬+100萬 用700萬測試賣家能否接受？ 是這樣嗎？
這個想法雖然聽起來是合情合理...
但是投資客想賺的數目和比例其實遠超過你想像...
(遠超過辛苦上班族所能想像)
不管他成本是多少(很有可能是你估出來的600w，因為那時南區還沒有補漲)
他開1000W要賣，至少要800w才肯談(在以往，幾乎約定俗成8成談成交機會不低)
以目前的情勢來看卻是惜售，要你900w才要賣了..
(是的，以上別懷疑，這是個人這幾天看房心得.跟幾年前看房子的情況完全不同)
也就是買600，養二年賣900，賺300...
看到後來會覺得現在想買房自住的人很悲哀....
因為其實他等於只要在初期投入180W加上貸420萬
這二年繳繳房貸養著
二年後收900回來(給仲介4%，36萬，也有可能跟仲介談好2%，18w)
總之算一算就是拿180出去，加上一些成本，二年回收扣完成本可淨得應有250w...
這時才覺得，手上神聖的一票其實很珍貴...唉
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