mobile3803 wrote:
台中地超大
蓋的又都很高
量應很大
但真有那麼多人遷入嗎?還是只買不住的假性需求?
首先 跟各大大報告
昨晚是應某人之邀.....
針對板主的問題及聯合報消息
發表自己看法
粗略淺見 疏漏地方很多
買房是人生大事
萬勿輕易決定
另外移轉棟數係針對中古市場論斷
而預售屋市場又是資金及預期面的考量
(交易結構有很大差異)
小弟也還在思索
不敢在此影響他人
最後僅此再發一篇
(以後會回金磚樓)
相關數據是自己整理，然後幻想解讀
(極只具參考價值，不具投資置產絕對關連)
再來
m大所言包含預售市場(這要分析的範圍就大了)
先說台中市遷入問題及假性需求好了
小弟以3個角度切入
1.人口數據
a.遷入遷出是常態，1998-2011年人口都是淨流入，人口增加。
b.2005年後未婚人口仍以1-2萬加量累積，結婚後通常帶來買屋考量。
c.台中市出生率雖然無可必免受少子化影響，但粗出生率在2009-2011年，在全國縣市名列前茅。
d.自用住宅比下降。
2.區域流動
除了其他縣市的人口遷入外，台中新舊各區的人口也會變動，
僅臚列增加的幾區，其他麻煩各位自己查或發揮想像力，避免太二元，草悟科博國美所在的西區則是特
例，富人聚集之地房價是跟七期等台中蛋黃比肩，不屬一般盤。
3.跨縣市就業
台中市跨縣市就業僅3.5趴，全國倒數縣市，表示居台中人大部份無須通勤，可身為中部第一都會區，提供了彰化縣、苗栗縣及南投縣居住人口的工作，這些通勤族(如果是年青人)即有可能成為下一波遷入的主力。
當然這三個指標不能代表未來，或可提供參考，而且台中並不是每個區域或建案都可買的。
最後............
1990年代的台灣受到中國大陸的低工資競爭
造成台商外移資本流出，企業經營困難
台中為中小企業大本營，受傷慘重....房地產亦受波及
如今中國大陸工資已不再向全球輸出通縮
有位網友私訊問小弟大陸調控房市看法
小弟綜合來作總結
通膨有兩種，一種是「需求拉升」一種是「成本推動」
後者主要是由原物料成本和薪資成本所拉動
薪資的增長自然會造成消費增加
進而拉動整體需求
那就會造成極大的推升通膨效果了
大陸的工資已不可同日而語
到當局只能用力控制房地產的階段
由薪資成本推動的通膨將具「持續性」和「擴散性」
因此如果薪資成本上揚成為國際現實
通膨的整體升溫就會非常快速
各國央行會立即且果斷的以貨幣政策來因應(尤其美國，彭a總更是高手)
以免一發不可收拾
當利率轉向就會對房貸太多的人產生壓力
ps.台灣太小無法自外國際，物價不能以自身過去來論，要以國際情勢發展來看。
小弟言盡於此，希望能對想買房的年輕族群有所幫助。
