sc945 wrote:
說說我的例子:
當初惠宇某建案潛銷時我剛好還完我自己欠朋友的40萬,那時身上雖然已無債務,但銀行存款也是空空如也
那時我和我老婆一個月的收入差不多是八萬多.
原本就有買房子的打算,而且看了幾個建案,對那陣子的房價心裡有個底.參觀惠宇建案的那天是潛銷第一天,看完了銷售小姐給的圖面&樓層介紹,我們看到了喜歡的房子,對惠宇也有信心,最重要的是價格比我們預期的還低(參觀過幾個附近的建案,惠宇這個建案可說是最便宜的,地點又最佳,正好在公園旁,方位.格局都ok),二話不說(兩個人在現場都未經商量),我老婆把信用卡拿出來就刷了訂金.
可是身上沒錢怎麼辦?訂下房子的第二天我就開始找銀行借信貸,本來找了幾家,額度多半不高,不到100萬.有一家"三信"說能借我150萬,利息也只有3.25%(第一年,第二年變成3.8,變動),另一家中國信託,是之前就有信貸往來的,原本說5.99%固定.快到繳簽約金和開工款(兩者加起來一百多萬)期限的前兩個多星期,三信居然回答我說我工作未滿一年,無法貸給我150萬...可是我需要的錢就那麼多,怎麼辦?還好談到最後還有中國信託願意借給我150萬,而且利率用優惠利率,3.99%,固定式,7年,每個月固定還款本利額是20497元.於是我順利貸了這筆錢,繳了訂金+簽約金+開工款.
之後每個月我固定存45000元,做為信貸還款20500左右和存為後面幾期的工程款.但存了幾個月後算一算發現不夠,於是開始兼差,而且變成每月存6萬元(第9個月後),一直到現在(交屋有了房貸以後每月存在這所謂"購屋基金"裡的費用會減少,因為我會先把信貸還掉).
在買了房子開始到半年之前,我們全家(我.老婆.2歲的小孩)一個月的薪水扣掉購屋基金後只有大約4萬元可使用.而這4萬元必需付房屋租金(我們現在在外租屋),管理費,車位租金(以上三項約11000),保險費,水電瓦斯網路第四台,最後只剩下約20000元當生活費,幾乎每個月都有些許透支.半年前我換了新的工作(原同性質工作,不同地點),薪水多了一些,最近的手頭才不會那麼緊.
現在,房子的成交價(巿面上問到的)大概比我買下它時漲了大約一百萬.前幾天我才和老婆討論,如果當初沒有訂下這個房子,我們每個月的生活雖然可以過得很舒適(買了房子也沒有很差,至少每個星期都會出去走走,吃個大餐~赤鬼或石二鍋那種"大餐"),但一年半下來(訂了房子到現在大約已經過了一年半),我們可能沒存到多少錢(如果一個月存5萬,現在也不過存了75萬),也買不起惠宇這個建案.再2個月左右新房子要交屋了,我們都很期待住進新房子.
說了這麼多,我想表達的是看到了值得買的房子,借信貸來購買不見得是不對的事.最重要的是借了信貸能不能還得起.因為房貸或信貸,甚至是向親朋好友調借,還不都是欠款?如果評估自己能還得起,為什麼不借?機會不會一直在那裡等待你.有機會,有能力,一定要好好把握.
樓主的立足點已經比我好,如果喜歡的房子房貸加信貸一個月只要花1/3的薪水,為什麼不買?
以樓主想買的情定水蓮7來說,如果坪數40坪(3房),每坪13萬(應該可以談到更低),車位80萬,總價為600萬.頭期款如果120萬(預售,不是一次付出,所以先準備100萬應該夠用),後面將近2年的時間來存20萬,一個月也不過多存1萬7.如果一開始每個月就存2萬2,到交屋時手上還會有將近20萬可運用(訂房到交屋抓一年半,18個月),交屋後如果花70萬做簡單的裝潢,買簡單的傢俱(或傢俱有多的錢再買好一點),等於房貸480萬,30年(樓主預設的),3.5%,一個月本利要21544元,信貸50萬(加原存的20萬,共70萬,裝潢用),7年,4.5%,一個月本利要6950元.兩者相加,一個月要本利28500元.
對於樓主月收入6~7萬來說,還有將近4萬元可運用,這樣有何不可?而且房子買了,付完貸款後是自己的,租房子一個月要將近10000元(如果同樣新舊的房子一定不止),租了20年還是別人的.而且還完信貸後,可以縮短房貸的期數或是一段時間累積資金快速的將本金還掉,這樣就不用貸30年那麼長了.
以上是我個人的經驗加上幫樓主做的評估,也許不是每個人都適用.也必需考慮到未來收入的穩定性.如果收入不穩定,以上的評估就不適用了.
其實買房子不是付得起就行了,即使是自住,也要把買房子當做投資.除非一輩子都不賣,或是不介意以後賣掉的價錢,否則地段或建案好不好真的很重要.我這裡有一個買房子大賠的案例:
民國82年下半年,那年我大四,剛好父母手上有一筆可以運用的資金,大約200多萬,他們認為我是獨子,總有一天要幫我置產,那時房價炒作得跟現在有得拼,一付好像"今天不買房,明天就買不到"的那種感覺.於是在82年底積極的看房子.
那時我在台北唸書,就利用放假的時間回台中看房子,第一間去看的是位於天津路接近大雅路的建案(預售屋),個人覺得還不錯,對那個地點還滿心動的,那時看的是最上面2層(樓中樓),記得那時一坪要價將近12萬.第二間看的是黎明路靠近黎明社區的三采的大樓(新成屋),也是看最上面2層樓中樓,每坪單價更高,要13萬.這間我一看就非常喜歡,因為它的視野非常好,可以看到整個大肚山,特別是可以看到楓樹里,因為當時我喜歡的對象(高中同學)就住楓樹里,心裡認為可以遙望到她住的地方會有不錯的感覺,於是向父母表達想住那裡.之後就沒再看其他的建案.
然後父母在83年時幫我買了房子,但不是我看的上面那二間.而是買了距離老家(老家在台中市東山路地下道到倡和橋中間)不到300公尺的新成屋建案(案名:都會生活).那個建案位於東山路地下道旁邊,四周三面是小巷子,唯一臨東山路的那一面剛好是地下道,所以也相當是小巷子(地下道旁的過道),等於是個四面都是單行道或一線道(雙向一線道)的建案.買那個建案前都沒和我商量過,老實說,我很不喜歡那個建案,而且也向父母表示如果要住那裡不如住家裡.但父母想說買都買了,要是我不喜歡,以後我有能力再自己買自己喜歡的房子(我老爸常說的一句話:你有能力的話再自己去買~諸如此類的話是他最喜歡放在嘴邊的).我心想:總有一天我一定要自己買自己喜歡的房子.那間房子是那個建案裡坪數最大的,連車位大約五十多坪,室內坪超過35坪,單價大約一坪10萬.總價510萬,170萬的自備款,貸了340萬.父母又花了幾十萬裝潢,變成總價將近600萬.那一年,剛好是上一波房價的高點.
民國83年7月我畢業入伍,在中心的第一個星期我就簽了志願役預官(指職預官,役期3年半),記得好像從受訓單位(陸軍官校)離開準備到另一個受訓單位(分科教育,我是砲科,所以在砲校受訓)的那個假期我就開始搬進新房子裡住了(民國83年底).雖然心裡不滿意這個房子,但有新房子住,還是沒骨氣的接受了(無論如何,雖然這是我名下的房子,但我從不認為那是我的房子,我認為總有一天我一定會自己買房子,不用住在爸媽幫我買的房子裡,也不必再聽我老爸的那句:你有能力的話再自己去買).開始領薪水之後我從每個月薪水中拿一萬出來"幫忙"付貸款(一開始少尉軍官受訓期一個月2萬多,受訓半年下部隊後,薪水從3萬2起算).住著住著,就住到退伍(只有放假回家才住那裡,平時只有我小妹住,87年2月退伍後沒薪水,只有讓父母來付貸款~因為退伍後就著手準備國家考試,所以除了平常在家幫忙外沒找其他工作,大部份的時間都在準備考試).經過幾次的考試失利,民國91年底還是名落孫山,決定離開家,到台北工作.於是在民國92年上半年離開台中,上台北工作.
民國92年間不幸發生了一些事,讓家中生意一落千丈,家中收入開始走下坡.最重要的有兩件事,一件是中藥馬兜鈴酸事件,另一件是SARS事件.因為這兩件事,讓家中經濟發生危機.因為我早就不想住在父母為我買的房子裡,而且我也剛好北上工作,於是賣掉房子是很合理的選擇.但這時房價剛好跌到最低點,賣掉房子可能拿回不到一半的錢.因為那時房子是大妹她們全家及小妹在住,大妹早就搬來搬去習慣了,小妹也早就認為該賣掉來減輕家裡的負擔,於是全家一致同意的情況下,房子賣了...本來仲介估280萬(那時還有250萬左右的貸款未還~還了十年的貸款,340萬還剩這麼多,原因是因為中間發生了921大地震,房子有點受損,還款申請展延2年,所以本金還得很慢),還好我們自己不透過仲介自售賣了330萬(每坪不到6.5萬).
從買了房子到十年後賣掉,前後損失不止500萬,因為那時利率動輒十多%,一直到民國87年我退伍後才主動要求銀行降利率,從7點多%降到3%多(因為對房子一直沒有"自己的"的感覺,所以還在服役時沒去注意利率到底合不合理,退伍後較有時間,發現市場上利率都降了,我們的還7%多,才主動去銀行要求他們降利率).所以持有的那幾年:頭期款170萬,10年多付出的本利超過300萬,裝潢花了將近100萬,加上921受損的修繕費大約20萬,共付出將近600萬,最後賣掉時只拿回80萬(330萬-250萬).前後虧損超過500萬.不過算來這個房子還讓我們住了十年.但以我來說,這些是多餘的(在新房子住了十年是多餘的).因為我個人認為我還可以忍著住在老家,像我上台北工作領到薪水後,就花錢在老家隔一個房間以讓我回台中時有地方住(那時那個房子還沒賣).
個人認為買房子要慎選地段及建案就是如此.如果當初買我看上的那兩個的其中一個,至少也不必虧成那樣(也許十年後來賣還不一定會虧).或如果父母希望我別住太遠,至少也別買四面都是小巷子的建案.我們斜對面在同一時期還有另一個建案~孩子國~知道兩個建案的差別的人就知道我在說什麼.所以買房子不能光想自住只要能住人就算了,一定要想萬一有一天要賣掉,付不出貸款要賣也好,換屋要賣也好,好一點的房子(地段好或是建案好,當然最好是什麼都好)總是較能保值.如果買房子的預算只能買爛建案,那不如別買,再租幾年房子多存點錢比較好.
不過什麼是好,什麼是不好,這是很難說的.特別是經過幾年後,整個大勢又不一定相同.總之,有些建案或建商評價不佳的,最好別碰,這點一定是不用懷疑的.也許現在真的是房價的高點,房價有跌的空間,但我相信不好的建案跌的空間一定比好建案還大(有的好建案不見得會跌).
以上給想買房子的人做參考~
sc945 wrote:
其實買房子不是付得起...(恕刪)
非常感謝各位的建議~特別感謝sc945大大的親身經歷~
我娘家也住在你老家附近~所以你說的都會生活跟孩子國我都知道在哪裡~
我會考慮情定水蓮7~最主要是因為他的地點~離我娘家近~還有建商的風評不錯~
我爸媽也說 房子就是要多看 多比較 才會有經驗~
自備款如果沒那麼多 也不要考慮價位太高的房子~
雖然我們現在住的房子是我先生的舊家 所以我們不用租房子
不過這間房子已經三十年以上了 也且有十幾年都沒住人
我們只不過小整理之後 才先住進來
如果真的要住長久 勢必要大翻修 這也會花不少小朋友
所以才會想要買一間真正屬於自己窩的念頭
所以才會想要上網請教有經驗的各位~
畢竟我跟我先生都是第一次要買房~沒什麼經驗~
所以才會想問自備款約一百萬 買情定水蓮7 到底可不可以~
我也知道會有點吃緊~但是北屯區最近兩年房價節節升高~
真怕現在不買~以後會更貴~
真的非常感謝各位的建議 大家都非常的熱心~
基本上版主，房子很多，多看看多比較吧，
現在銀行還在縮房貸，投資客也還在調整模式的空窗期，
你就努力的看吧!!
雖然你應該不會去買南屯黎明附近的房子，或是西區美術館、五期重劃區、逢甲附近的房子
但有時間也花點油錢去觀光，
然後再回去看崇德商圈、天津北平商圈、大雅太原園道附近的房子，
看完一輪之後，
再想想…什麼叫做「地段」、「生活機能」、「重大建設」、「交通動線」、「教育」
(不談增值或是未來潛力之類的)
錢花下去至少要住的爽，不要若干年後*(&^%%
看房子不用錢，而且最近仲介缺業績缺翻了，至少去聽看看他們怎麼說，
對你日後要去談案子，談價格會有很大的幫助。
記得如果喜歡之後的步驟：
1、問父母
2、問朋友
3、問神明 (基本上也不是說他們的意見是對的，是要讓你冷靜下來想一想)
ps 記得不要跟仲介講你們的需求太清楚，不然他們覺得你們是觀光的就不會對你們講太多!!
切記，切記
sc945 wrote:
其實買房子不是付得起...(恕刪)
基本上買大樓能保值就不錯了
因為土地持分少的可憐(大樓越高持分越少)
大樓會隨年代而減少居住價值
土地會隨地方發展而增加價值
最重要的是"要在對的時間點做對的決定"
82年三采在黎明社區附近蓋很多房子
那時黎明社區剛開始發展成形
如果當初買在那裏的確是對的
但買在第九市場(都會生活)也不見得錯
只能說買進賣出的時機不對
以當時的發展而言這裡是離市區比較近
但是當時該建案地點並不適當
那時期若買喜全孩子國應不至於慘賠
那時我有去看開價好像8.8萬(記不太清楚了)
孩子國周圍有活路
第九市場就沒有了
但現在時代背景不太一樣了
若非你家缺錢已處理掉
我會勸你過幾年再賣
因為台鐵高架工程結束後
該案前面的東山路地下道會恢復為平面道路
西南方的東光路園道也會往北開闢到與潭子交界
對面的東山市場也在辦理都市更新
這些若完成再來處理就不至於慘賠了
你慘賠出場接手的卻大賺
同一個建案在不同時間點進場是有價格差異的
同一個地段不同的周圍環境也會有價格落差的
就如同當初黎明社區剛發展價位並不高
現在進場時機點就不一定對了
就像版上很多人認為現在的十期.廍子區段很偏遠一樣
當發展起來價格高了才認為有價值
以投資的角度而言當然是需要眼光低價時買進高價時賣出
但以自住的角度而言只要自認生活便利舒適有發展前景即可
水蓮七期地點並不差
建商風評也不壞
開價也算合理
周圍環境也不錯
未來還不至於賠錢賣
房屋市場最樂觀的是仲介
最保守的是銀行
舉個例子來說明
在廍子區段徵收的一個建案
我在這版上提到過
有人說那價格在十期裡有更好的選擇
有人說那裏很偏遠不值錢
有人說可以在龍門路那裏買別墅了
建商開價1780萬
成交價約1600萬
銀行鑑價後說.....
x小姐你想貸多少?
這案子最多可以貸妳1450萬
若以成交價來看是可貸到9成
若以現在銀行貸款6~6.5成來看.這房子有2000萬的價值
在奢侈稅政府說可貸六成的時間點
您認為它值多少?(別問我在那裡了已經全賣完了)
究竟是一般人沒有眼光還是銀行不懂行情?
sc945 wrote:
其實買房子不是付得起...(恕刪)
如果那時沒賣,我們家雖不致於付不出貸款,但也會背得很累,父母每個月都在叫沒錢(雖然東挪西湊也還過得去),我們又不想住,賣掉是最好的選擇了~
我算過,如果是後面才賣,它最多一坪也只能賣到7~8萬(大概近1~2年才有這種價位,距離93年賣掉時已隔了5~6年了),那個建案之前的成交價一直在7萬之下,和我們當時賣的價錢差不了多少,絕對不可能有超過400萬的價格出現.最多比我們93年賣的時候多了50萬左右.5~6年才多賣50萬...那幾年多繳的利息都不止這些了.所以算起來當初賣掉的決定是對的!那個建案買來以後唯一有可能賺的機會是剛買來2年內,有人出800萬要向我爸媽買,但一來他們認為既然有人出800萬,就表示有保存的價值,二來我也沒在管這件事(我名下要我答應才能賣),新房子住起來倒是感覺不錯,於是就錯過了~
sc945 wrote:
那房子,民國93年就...(恕刪)
我認為第九市場那一棟
往後十年價值會更高
甚至荒廢的第九市場都有可能變成大賣場
以後那裏是東山路.東光路 交叉路口的金店面
這個需要時間來證明了
您說賺50萬其實不只
這段時間可以出租或自住
自住相對的就是以租金的角度看待房貸
出租就是以投資的角度計算投報率
回到版主的問題
我認為第3種是個好選擇
十期一般都是自住客在買價位並不算高
甚至可以說是原台中市內最低價位了
論市場性
自住客需要的有幾個特點
1.優質環境
2.生活便利性
3.公園
4.學校
5.交通
情定水蓮第七期個案分析
1.優質環境:
十期綠覆率相當高,區內環境單純的確是優質住宅區
2.生活便利性:
目前:依靠軍功路.東山路商圈(全聯.松青.興農超市.軍功路.軍和街有2處傳統市場.東山路有書店.3C賣場.
軍功路有85度C咖啡.麥當勞.連鎖飲料店)基本生活需求還算便利
未來:松竹五路直通北屯路大買家.捷運G3站(規劃為商業區)場站聯合開發有規畫美食街.對面單元十二
重劃區臨松竹路一整排都是住1-3(可開大賣場)
3.公園:
建案後面有景美公園.旱溪東路有帶狀公園.軍福十八路有軍福公園(約4000坪)
單元十二有萬坪公園這些都是散步5分鐘內可到達的
4.學校:
幼稚園.國小.國中.高中.大學公私立都有,
5.交通:
捷運(走路10分鐘內).生活圈四號道路(松竹匝道).自行車專用道
基本上在這個區域生活有腳踏車就很方便了
這樣的環境及發展性1坪開價14~16萬要去哪裡找?
內文搜尋
從 APP 打開
X