22f wrote:
如果少了堅實的房價支持者—自住客的支持，房價是非常容易撐不住
要結婚了，要生小孩了…等等自住需求，實在不可能等到房價不跌時再進場
相對地，投資客絕對是等到房價不跌時才會進場買
22f大上回有關台中捷運與台北捷運利基點不同的說法(台北的河成為瓶頸)
令人擊節
這回有關南港跟內湖的不同,
又讓人上了堂課(因為我一直看好南港,卻不知道為何南港生活機遲沒起來)
當然
我還是看好南港 只是發展時間要拉長囉
台中捷運我從全不看好 到現在也稍帶期待
原因是油價
油錢越來越貴 讓上班族就連騎機車都有些吃力 更遑論開車了
(與捷運相比 除了油錢 汽機車保養也是一大開銷)
以台中就業人口的大宗 工業區為例
明年完工的BRT 如果真的能達到3分鐘一班的密度
加上八公里免費
還真有吸引力呢
同時論證22樓大有關中科周邊房價是否能支撐的看法
本人也一直為此問題困擾
但依22樓大提示
可大膽假設如果中科就業人口能持續增加甚至只要維持
單元一二以及12期(14期還未重劃完成)
房價當有一定的支撐 <只是支撐 不表示不跌><雖然台中整體房市無法與台北相比>
因為放眼中科周邊<也許包含台中工業區以及精密園區)
能夠兼具學區 微氣候 上下班交通時間 成本 子弟就學 以及生活機能的
其實選擇並不多
當中12期的缺點是較小較吵
單元一缺點可能是學區較遠
單元二什麼都好 就是跟七期一樣 貴森森 哈哈
沙鹿龍井烏日部分 就不贅敘了(土地當然是多到爆)
淺見
abbafan wrote:
22f大上回有關台中...(恕刪)
黑天鵝效應書中有個有趣的比喻：
每天都有一個友善的人類餵養火雞，讓火雞過著幸福快樂的日子，但在感恩節前一週的星期三下午，發生了一件突發事件
對火雞來說，他是透過不斷累積的經驗，對「人類是友善的」這事情的信心
但隨著被宰殺的日子越來越近，這個信心越來越高，而被宰殺的那一天，這個信心達到高峰！
事實上，對火雞來說，被宰殺的突發事情，事前必有徵兆，例如人類看著火雞肥肥的身軀，特別感到滿意…
衍生來看，有些朋友對台中房市有著深厚的信心
我提出一些徵兆時，你還是認為：這些推論有點道理，但結論可不一定
事實上，你們的投資決策與我無關
但我這個人向來習慣「大膽假設，小心求證」，而求證的對象自然是觀點與我相反之人，看看有沒有什麼地方是我沒想完整之處
我看觀點不同的理由，常常無法讓我信服，才會加強對我自己觀察到心得的信心
很多人都以為我運氣特別好，但過程中是經歷過反覆驗證的
下午和女王去Mapper Cafe，一看，傻了
此店在台北市絕無可能開設，根本就是違法佔用騎樓地營業，更不要說大門口還擺了一張雙人床，火警時會妨礙逃生⋯
美術部分和咖啡口味都不錯，服務態度個人看是有很大改進空間
台中欠我咖啡人不少，或許買間一樓開一家？我想，
我是大俠我吃漢堡包~你不是大俠你吃香蕉 wrote:
房地產相關貸款是驚人...(恕刪)
中科撐得住房價？
同樣地，我對中科週邊的12期, 14期的狀況不熟，但我可以用自住客的心態預測
就以我比較熟攜的南港經貿園區來做說明，讓比較熟析中科的自行類推
南港經貿園區雖有不少工作機會，但妙的是，人們寧可花多通勤時間，也不願住在那週邊…
道理在於：缺乏生活機能，而且還是從一開始就缺乏，很難創造良性循環
在台北市，還有這麼大塊土地可開發，主要是因為以前這裡是大面積的工業區
但，隨著製造業外移，這些工廠大多呈現半廢棄狀態
想也知道，以前這裡是工業區，誰願意住在這附近？
因此，南港是從前就缺乏生活機能，而隔壁的東湖從前生活機能不錯，人氣都被吸光，商機也被吸光，南港的生活機能更難發展起來
現在雖然南港經貿園區規劃了大面積的住宅區，也確實蓋了很多房子
但早期移民的人，他也沒辦法方便地到舊市區去購買日常生活所需
距離最近的生活圈是南港火車站那邊，但距離南港經貿園區還是有一小段路，不然就是過河到對岸的東湖，許多在南港經貿園區上班的上班族，吃膩了園區內的餐飲，還會大家出錢招計程車到對岸的東湖吃飯…
你說，南港經貿園區的周邊生活機能如何發展起來？
糟糕的是，隔條基隆河的汐止，卻還有大量的工廠，最糟糕的是常常偷排廢氣的瀝青廠；夏天，感覺不到瀝青廠偷排廢氣，那是因為風向或根本沒風的關係，但冬天常吹強勁的東北季風，就很容易把廢氣吹過來了…
有趣的是，汐止本身的住宅區是在工業區的上風處，反而靠著強勁的東北季風，把廢棄吹向南港，最鄰近的汐止住宅區反而空氣好多了
夏天買房的自住客不知道，但住上1年，你就會知道，不住在這的投資客當然不會知道，也就傻呼呼地看著建設、規劃買了…
說來說去，生活機能才是最重要的因素！
因為生活機能的形成常常都不是人為刻意規劃，而是某些因素自然而然形成，因此我常說，不管是自住或投資，安全起見，當然是優先買在週邊生活機能已經不錯的區域
重劃區是有機會發展起來，但不確定因素太多
很多人會說，從前信義計畫區也是經過20年的發展，才有今天的規模
但，我認為台北地區不再會出現第二個信義計畫區的發展規模
絕對絕對不是信義計畫區內大量豪宅、大量有錢人居住的關係
有錢人再有錢，也只能在2個小時內間看一場電影
當然也不是台北市政府蓋在這裡的關係，公務人員再多，也撐不起商圈的繁榮
如果是這麼簡單，大直也有大量豪宅，同時大直重劃區規劃大面積的商業娛樂區，早該發展迅速
而不會還是到處都是空地、停車場，甚至建商還違規在商業區蓋住宅…
也就是說，信義計畫區的百貨商圈的興起，主要是隨著台灣，乃至台北人，越來越富裕，又加上開放大陸觀光客，而逐漸撐起來的商圈
既然它已經滿足了台北人與觀光客的商業娛樂需求，哪來更多的商機？誰又敢再去投資蓋更多百貨公司？
這就是大直重劃區中商業娛樂區失敗，南港經貿園區的商業娛樂區沒有任何動靜的主要因素
在板橋新站特區所蓋的百貨公司，他確實有機會吸引懶得去台北市的人，就近獲取商業娛樂
但也僅僅能滿足板橋區域本身的人
簡單來說，生活機能、商業娛樂需求，常常會有攔截性
不見得住滿一堆人的地方，就一定會有商機
如果在住宅區的人，他每天上下班、上下學途中
尤其是很多人每天必經的地區，有商店，他很容易優先被吸引過去採買，根本不會快到家門口才買…
不明白這道理的人，選擇在一個400多戶，千人的社區門口開個便利商店，你覺得一定會有生意？
其實是不一定！
反倒是，其他社區的人，大家每天都必經的路口，商機才會比較多，選擇也多
使得住在千人社區的人很可能在返家途中，也就是路口的便利商店買完飲料，就不會拖到走到社區門口才進便利商店…
總之，生活機能形成背後有很多我們想不到、看不到的因素
既然難以預料，不如就眼見為憑，風險最小！
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