記者陳筱惠／台中報導
當前台灣房市亂象叢生，一波未平、一波又起。如今，這些政策錯誤所引爆的後果，卻要全民共同承擔，正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔認為，目前購屋者掉入違約陷阱，建商淪為放款單位，社會矛盾持續擴大，令人痛心疾首。
面對房市糾紛日漸增加，正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔對此表示：「4大關鍵亂象叢生，包含金融政策『溯及既往』，踐踏法治與信賴基礎、高價住宅門檻凍結10年未調整，嚴重脫離現實、鑑價與放款標準錯亂，限貸卻又不給貸、建商被迫變身銀行，角色錯置、風險外移。」
他說：「現行金融政策朝向全面緊縮，甚至出現『溯及既往』的誇張作法，許多民眾在當初購屋時，在謹慎評估自身財務能力與貸款條件後，才決定簽約購屋，但去年9月19日後，金融政策卻突然變臉，尚未申請的貸款件，在毫無緩衝期與法律保障下，適用第七波信用管制，形同政府單方面毀約、嚴重踐踏法治精神與人民對制度的基本信賴。」
另外，中央銀行自民國2016年起對高價住宅實施限貸政策，但至今從未調整總價門檻。還有，銀行採用「鑑價與買價取高者」來認定是否屬於高價住宅，卻又以「取低者」決定實際可貸金額，等於「限貸又限估」，讓購屋民眾左右受困、進退兩難。
黃昭閔舉例，某消費者名下已有1間房，2020年於預售階段購置台中市1戶70坪住宅，每坪單價50萬元、總價3500萬元，當時屬於非高價住宅，預期可貸7成。然今年交屋申辦房貸時，銀行重新對該屋進行鑑價，核估每坪單價已上漲至60萬元、總價高達4200萬元，銀行即以「高價住宅」視之，依第七波信用管制僅准貸3成。
「民眾背上高額自備款與違約風險，最終政府竟反過頭要求建商協助分期攤還，變相逼建商成為金融放款單位。」黃昭閔痛批：「建商何德何能肩負金融風控職能？這根本是政策失能下的體制錯亂，實在荒謬！」
2025/08/15 13:54 文/記者 朱語蕎
房貸之亂持續延燒，金管會和財政部陸續出手，要求銀行應加速撥款速度，並優先給首購、自住、已承諾房貸的民眾，若有問題，可撥打申訴專線，但陸續有民眾反應，就算打電話申訴也緩不濟急。
其實，申訴專線去年就已設立，但央行表示，投訴案例極少，專家就表示，一般民眾很少會知道申訴專線與信箱，就算申訴了，可能處理結果還沒出來，就得面臨解約問題。
有網友就分享真實案例，去找了銀行貸款，許多銀行都表示不會收件、不會過，或是只能給很差的條件，打了申訴專線，承辦卻說，要跟銀行申請，告知是哪家銀行承辦才能處理，但問題是銀行連收件都不想收，該如何提供資料給央行承辦？若申請太多家銀行，也會影響日後聯徵條件，最後根本無法送。
也有網友表示，自己的客戶4月簽約、5月底對保，一直到現在貸款都還沒下來，看到申訴專線後先打給銀行總行，馬上被轉到分行，分行直接表示目前貸款額度不夠，沒辦法撥款下來。
後來轉打去申訴專線，發現是民營機關，只能協助轉達，無法處理。最後不死心再打去金管會，金管會又給了總行電話叫他打去，民眾表示回說已打過了，金管會又說，可以直接線上寫信給銀行局，銀行局會轉給銀行處理，整個過程無限循環，沒有解答。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，去年央行9月祭出新一波打房，隨後的貸款問題四起，近來詢問相關從業人員發現很多不合理現象，像是限貸令回溯措施，一般政策法規基於「信賴保護原則」，並不會回溯實施，最衰的人是多年前在雙北市以外地區購買預售屋、且成交總價低於4 千萬的人，從成交到預售屋完工交屋經歷3、4年，房價漲超過 4 千萬，變成央行認定的「高級住宅」，貸款成數只剩 3 成，交屋通知頓時變成斷頭通知。
另外，「豪宅限貸令」斷頭違約情況也比預期嚴重，何世昌說，這可能肇因於銀行鑑價、放款各自為政，甚至出現「鑑價取其高、放款取其低」的荒唐現象，讓消費者無所適從。
舉例來說，民眾在2022年在高雄買一戶預售屋，成交總價為2900萬元，他準備了4成頭期款、即1160萬元，預期交屋時向銀行貸款6成、約1740萬元。
但今年建商通知對保、交屋，銀行鑑價為4200萬元，受「豪宅限貸令」約束，貸款上限只剩3成，民眾以為是比原估的1740萬元少480萬元，但沒想到，銀行所謂的貸款上限3成，是以成交總價2900萬元為放款基準，所以只願核貸870萬元。
何世昌表示，不少業者坦言，現階段反而是多屋族順利交屋比率比較高，因房貸而違約的大多是沒買房經驗的首購族，何世昌說，根據業者說法，首購族沒經驗、沒門路，大部份只能跟親友調頭寸，調不到的話只能賠錢違約，投資客找錢的經驗豐富，有些人就乾脆去民間融資借錢、促進地下經濟。
何世昌表示，房市調控這件事對政府而言真的兩難，房價跌得不夠多，等著買房的民眾不滿意；房貸貸不到，被迫斷頭的民眾必然極度不悅，不管哪一種情況，民意迴力鏢最終都會打到政府身上。
寶和建設執行副總經理王董騏建議，現階段最好多找幾家銀行比較、評估貸款條件，個人先提供完整存款、貸款等相關資訊，金融機構就能夠在不查聯徵的情況下進行房貸條件評估；若面臨銀行貸款成數不足，可以找家人「作保」來增加銀貸成數的根據。
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