2015,2016年房市的未來何去何從? (第3頁)

yuguo77
個人積分：2分
文章編號：57047617

2分

21樓

2015-08-14 15:12

房仲小蔡 wrote:
Y沒看懂我寫的意思喔...(恕刪)

我說的也是"人的流動",但未來人都少了,還流什麼阿
老家有父母住當然沒賣阿,改天沒人住,老家不賣留著養蚊子嗎?
你不賣,別人也會賣,收租金也不划算,這就是社會現況
你n年前流來台中,也不代表未來還有眾多年輕人要流進來支撐房價
我出生那年還有40萬人,現在不到20萬人了喔
沒人口又低薪,沒剛性買盤,不跌就萬幸了

房市景氣寒冬,才要出來站吧
拿台北來看台中,房仲不都用這招畫大餅
只因房仲學長都這樣教的,但心裡都有數
不這樣講,沒成交,沒收入,怎養家活口,也只好..

大漲小回是多頭,漲多沒量是作頭,跌破頸線變空頭
現在比較像哪個頭?

房仲小蔡 wrote:
日本房市就市區而言...(恕刪)

E.TTsai

E.TTsai
個人積分：118分
文章編號：57048991

118分

22樓

2015-08-14 16:47

房仲小蔡 wrote:
所有的東西都會影響房價,而且是一定影響,只是當這些影響退去,基本面就會現行,所以先了解基本面才會知道這些雜七雜八的訊息影響來是該幹嘛......

房仲小蔡 wrote:
我講的是基本面,真正的需求在於人心的想要擁有房子,不再人口多少....買得起房子的只會買一間?

稅制跟利率的改變,可以立即性的影響房價，
但人口結構，整體經濟，薪資..等，
都是長時間去發酵!!

你也說了，這些事情是一定會影響，
當這些因素即將要面臨時，
你卻又要把它們排除，只看需求...

以平均一個人買1.5間好了....
40萬人跟20萬人的結果怎會一樣，
難道你要說人口減少，但他們購買力多了一倍?

以前沒遇過人口紅利反轉，老化，減少，
也沒什麼房地合一，持有稅增加，所得比提高...
等現象,
你覺得可以用以前的角度來看未來的事嗎？
如果以後台中每年移入人口從兩萬變一萬，
死亡人口從一萬變兩萬，
還會是跟現在一樣的狀況?

至於你提到的雙核心等話題，
基本上那些我也非常認同

5.8.11期的支撐力道是絕對足夠!!

yuguo77

yuguo77
個人積分：2分
文章編號：57049288

2分

23樓

2015-08-14 17:07

很多人確實是不只1間房,尤其老一輩的人寧願不租也不賣,放著養蚊子也爽
但好加在,時間對每個人是公平的,擁再多房早晚也要搬到天國享受
可惜這些房卻帶不走,早晚都要釋出到市場上重新分配給需要的人

那人呢?
除了請多生一些小朋友外,只好更加開放移民政策了
讓我們身邊多一些外國人,才是推升房市的買盤
但問題是台灣薪水及工作機會能吸引國際人才嗎?
這點未改善下,房市實在不宜看多了

房仲小蔡

房仲小蔡
個人積分：22分
文章編號：57049726

22分

樓主

2015-08-14 17:40

yuguo77 wrote:
我說的也是"人的流動...(恕刪)

我講的是台中市房價現象....

Y大你講得我都有寫,怎麼一直重複問,"我在來台中但我沒買房",年輕人大部分都在都會區工作啊?????這有爭議嗎????

台中市中部唯一都會區,這有問題嗎??????工作在台中市,跟在中部生活的人,都或多或少會想在台中市買房這有問題嗎????

Y大不想買嗎???而且隨著台中建設越來越多越來越都市化,大家想來台中買房意願增加,這有問題嗎?????實際遇到也是如此????

如果論點說人口不斷減少,所有產業需求都減少,所以將來百業蕭條是必然趨勢?

所以出生率越高的國家百業越興盛房價越高?非洲???我只是點出這問題盲點,說明好幾次,出生率低人口老化是事實

但是不是這麼單純跟經濟直接連動....才會說人口影響最大的是流動,產品(包含房子)是賣給想買跟買得起的,沒有限定一人只能買一間
,所以是跟總資產,國家的整體財富,整體現金流又或者M1比較有正相關

房仲站的問題你不信就算了,我都做8年了,你有空來做2.3個月就知道狀況了

學長沒人教我,不是我看多或空,是跟客戶交流的心得,至於會不會成交講白了跟仲介沒關,大家心裡都有自己的定見,跟你說多你就會買嗎????

跟台北比有甚麼奇怪很正常,又不是跟你說台北豪宅房價2.3百台中豪宅也要2.3百,台中房價,普遍北部客覺得便宜,這是不爭的事實,北部客不是拿台中房價跟台北比不然要跟比???
(PS:我說的資料是因為只有台北有,真的你可以參考看看)

yuguo77 wrote:
我說的也是'人的流...(恕刪)

房仲小蔡

房仲小蔡
個人積分：22分
文章編號：57050027

22分

樓主

2015-08-14 18:10

E.TTsai wrote:
稅制跟利率的改變,可...(恕刪)

我講的需求是買得起跟想買的人,整體購買力....T大Y大爭論的是個人購買力降低(薪資問題)

人口減少...,我講的市整體購買力的買盤,經濟成長率在低他還是成長,而且幾乎年年成長,這表示財富一職再增加

只是富者越富貧者越貧,中產階級消失中.......所以總購買力增,但能買的人變少,所以房地產依定會朝向兩極化發展

一種是高總價產品,一種是較低總價產品(看每個人接受度,)這是講整體房地產.....

台中本地又是另一個光景,台中算新興都市跟新北市一樣,都市化及建設這幾年有明顯成長...光台商這幾年回來在台中置產就.....

不用擔心台中買盤....問題是在甚麼價位買盤會買,是本地人外地人不重要,但是常常外地人都比本地人看好台中,價格也都比較敢買

政府政策常常在改,所以我才說看基本面,所有雲霧散去這些因素自然排除市場本來就會還公道

如果硬要講政府政策,我有講過沒有一個政府會做空股市,房市(跟經濟連動很深),只是希望降溫.這就是為什麼我講中韓的例子...

所以政府策不會讓市場降溫太久,現在有跌很多嗎?政府比你還急...政府政策小小參考就好

yuguo77 wrote:
我說的也是'人的流...(恕刪)

yuguo77

yuguo77
個人積分：2分
文章編號：57050819

2分

26樓

2015-08-14 19:44

台中為中部首選,年輕人會來都市,來台中就想買房,這些我都認同阿
不認同的是你忽略人口問題造成的巨大改變
非洲人口多,當然可以推升非洲城市房價,但不會推到台灣來吧

我也認同有錢可以買很多間房,但買來養蚊子嗎?
當然也會出租阿,供給多,需求少,投報率就低
房價的計算還不是跟租金有正向關係
越有錢的,不也越會計算投報率

不管越來越多房仲站路邊到底代表好不好賺
但我可不想穿的很專業的樣子,站在路邊

我也認同沒有政府會故意打壓股房市
只是這幾年房市漲多必定要修正,沒必要一直看多還是一直看空
以目前的狀況來判斷,何不等修正後再進場買房
至於修正會多深,就看低接買盤有多強了

社會M型化當然是趨勢,房市也當然會走向兩極化
趨勢往下的話,高低單價還不都會往下修正,只是幅度不同
漲多的帝寶就不會往下修正嗎?

我跟你一樣,來台中工作,也在市區買房自住
但不會因為自己有房就看多房市
任何市場漲多修正也才能走的更遠

E.TTsai

E.TTsai
個人積分：118分
文章編號：57050925

118分

27樓

2015-08-14 19:57

房仲小蔡 wrote:
我講的需求是買得起跟想買的人,整體購買力....T大Y大爭論的是個人購買力降低(薪資問題)
人口減少...,我講的市整體購買力的買盤,經濟成長率在低他還是成長,而且幾乎年年成長,這表示財富一職再增加

我覺得我們這樣完全沒討論到核心問題 orz

換個方式討論好了....我想很多人也會有同樣的疑問~~
希望你能以你的專業角度幫我們解答!!!

1.你說你當房仲八年~~那是不是代表你從業之後...並沒經歷過房價下跌~
你的經驗都是在所謂的房市多頭時期~~你如何預測走空頭或降價時的走向會如何?
修正10%的數字是怎麼評估來的?

2.大量投資客+大量需求造就了房市全面上漲50%以上
為何投資客不進場買房+成交量低迷房價只會修正10%?

3.三年後的社會宅多點開花....對房市會產生何種影響?

4.你稍早有提到關於空屋率的問題~~
一但提高自用(非自用)住宅稅率...以及如果遺贈稅提高的話
會不會加速這些空屋釋出到市場上?

5.今年開始進入一大波的交屋潮...大量中古屋再加上未來陸續完工的新成屋
會對房市產生何種影響?

AX52

AX52
個人積分：285分
文章編號：57052565

285分

28樓

2015-08-14 22:36

試問哪個人賣屋時不想賺錢?
試問哪個人賣屋時利潤想被抽45%?
試問自住客買房後就一定六年內不會換屋嗎？
以南區這幾年漲了50~100%來看
即使交易量低，房市看空，一片觀望
房價就會跌50%嗎？
現在新屋一坪20萬會變10萬嗎？
惠宇一坪30萬會變15萬嗎？
跌個10%應該差不多了

綜合看來2015下半年應該自住是買屋的好時機
(成屋以後可避開房地合一，預售屋可撿便宜)
再來就要等2017~2018了
因為資本夠的人明年賣屋時會把45%加在房價上
預售資本不夠的，今年就會便宜出脫

房仲小蔡

房仲小蔡
個人積分：22分
文章編號：57054717

22分

樓主

2015-08-15 4:26

非洲是扯遠了啦,只是在說如果以出生率來看那非洲房價起飛全球之冠支撐力最強
我也沒說房價不修正,我也希望修正這樣房仲也都好賣啊,只是大家認為的修正都不同而已...
我也一在強調台中機能完善建設多的區塊支撐很強,意思是提醒大家這些區塊別期待他跌很多,因為符合很多人的購屋需求
台中其他區塊就.....不是很想講了

yuguo77 wrote:
台中為中部首選,年輕...(恕刪)

房仲小蔡

房仲小蔡
個人積分：22分
文章編號：57054789

22分

樓主

2015-08-15 5:18

E.TTsai wrote:
我覺得我們這樣完全沒...(恕刪)

所謂的房價下跌階段不知T大指何時?

我傳這張圖給大大參考,請告訴我何時市空頭何時多頭?

小弟從業前2.3年就遇過全世界最大的金融風暴,奢侈稅,總統大選,說利率要調升,國稅局查交易所得,央行管控房貸,出生率低,空屋率高......族繁不及備載等等利空,我還覺得命不好,做仲介利空頻頻......

就第2點本身,如果硬要講投資客早在4.5年前就陸續退出市場或減少投資了,至少台中市區是如此,這4.5年房價是漲的

大家太看得起所謂投資客,投資客會買也會賣啊怎麼只把投資客當買盤呢?他也在買也在賣啊?

再者硬要算專業投資客佔市場成交不到一成,倒是散戶一般人持有2戶以上置產型佔7成以上

舉台中七期為例,這幾年交易案件其實跟全盛期比差很多了,因為釋出案件跟早期比差很多,有時買房子的人選來選去還找不到他滿意的

.....交易量自然低,這幾年來七期的價格是漲是跌,是漲很多....這些是投資客造成嗎??

3.社會宅觀念錯誤,問題很多......很難詳述,基本簡單講他如果在台中蓋很大量,如上萬戶會有影響...

如果只是幾百戶,還有資格限制,含有地點生活機能等問題,你把它當成建商推案就好了....就目前地點都沒在台中我說的區域內

所以不會有影響(微乎其微)

4.遺贈稅不是這樣算的,我做仲介後才調降遺贈稅的,調高遺贈稅反而會增加購屋贈與的意願
現在的房屋持有稅率增個2.3倍是多少,大家可以拿自家房屋稅地價稅單看看,本來自住非自住稅率就有差...即使增加就我講的你拿自己家的稅單看看吧....

5.我們現在開政論節目嗎????這要分區域講,10期有很多新成屋這1.2年交屋,細講交屋前會釋出很多會影響10期跟同質性產品,
交屋後奢侈稅房地合一稅影響賣屋這瞬間減少.....結果就是,我之前說的買房要趁交屋前囉最好談

ps:如果想細談房市可以來找我哦,我文筆很差,打字很辛苦...

以上圖的資料是淡江大學產經系教授莊孟翰所做

yuguo77 wrote:
我說的也是'人的流...(恕刪)