sunmit2 wrote:
大大您好，我有這方面的問題想請教您~前幾天版上有大大提到透天改建的問題，所以想請問您：問題1：一個建案裡面的多間透天如果共用一張建照去蓋出來，建蔽率是整體檢討的。假設在建築法規沒有改變，且所有住戶的房子都沒有增建的情況下，若打掉重建，是否能照原來的規格蓋得一模一樣？問題2：舊屋拉皮有沒有可能造成減少建坪的情況？
另外想請教您，您提到的甲案，「鄰屋之新屋主在多年前重建時，是用同一張建照」，我的疑或是，用同一張建照蓋起來的房屋，在產權分割之後，是否需要用同一張建照去重建？還有「所以除非鄰屋拆掉一些地方，或者這老屋蓋的小小一間」，我的疑惑是，當時兩間房屋的土地不是已分割了嗎？為何鄰屋新屋主還可以用老屋土地去計算空地比或建蔽率？若鄰屋是在分割前就重建我比較能理解，若是分割後才重建，鄰屋新屋主並沒有老屋的產權，這樣也是建築法規允許的嗎？還是出自政府機關的疏失？還是兩間房子有共同持分的土地？還是同一建照允許使用其他人持有的土地？即使土地非共有？還是原屋主兄弟只分割了房屋，卻沒分割土地？跟建商蓋建案比起來，雖然房屋有多戶，但在未售出之前，各戶土地雖然有分割，但土地持有人都是一個人，這樣整個建案整體檢討建蔽率就比較合理。若土地持有人是不同人，不必經過同意就可以整體檢討建蔽率，實在不太合理 =.=b不好意思，我的疑惑很多，大大您可以幫我解惑嗎？QQ~...(恕刪)
sunmit2大您好，術業有專攻，因為我是律師不是建築師，所以您的問題，我只能粗淺的回答，而相關建築法規較深入的問題，可能您要去問建築師，這樣子會比較正確。
在甲案，因為那兩夫妻是在建築師無法申請出建照後，來問我怎麼辦？我只能由他們所帶來的相關資料作建議，若要對駁回建照申請之處分提起訴願及行政訴訟，不是不行，但曠日廢時，而且以行政法院判決結果的比率上來看，要告贏行政機關的本來就不多。所以較好的方法應該是以該地無法申請建照之瑕疵，趕快向原地主請求返還價金，否則，等行政訴訟輸了，再去向原地主求償，那就算贏了，若原地主已經沒有錢還，就只剩一張判決。
再回來比較乙案，別忘了，乙案可是已經有建照而且在蓋了，只是被抗議而撤銷，那為何原先會有建照下來？？？所以，乙案的當事人與甲案又完全不同，他有錢有閒也稍懂鑽些法規漏洞，但就是得罪了鄰居被檢舉（也可以說是我提到的第4點要件，運氣不夠好），所以才被撤銷。因此，為何相同的條件，早期的房子或者別人的房子可以有建照？您不行。除了法規有改變所造成的不同外，還有一個原因可不要忘了，因為您不是他，您不見得擁有他所擁有的人脈與金脈！
以下是個人經驗，但因個人非建築相關工作，所以不專業之處，請見諒
問題1：一個建案裡面的多間透天如果共用一張建照去蓋出來，建蔽率是整體檢討的。
假設在建築法規沒有改變，且所有住戶的房子都沒有增建的情況下，若打掉重建，是否能照原來的規格蓋得一模一樣？
首先，如果是拆掉重蓋，會遇到建蔽率與容積率重算的問題，所以原則上除非結構有很大問題，大部分的人都是不是用建築執照，而係用以內部裝修的名義來整理，但內部裝修現在好像也要有「室內裝修許可證」。
問題2：舊屋拉皮有沒有可能造成減少建坪的情況？
所謂拉皮是指外牆重新整理的情形，建坪是室內空間坪數，兩者有點難扯在一起，除非你是指在不動到結構的情形下，將室內隔間重新整理，但多半不會減少建坪，因為這是人性。
問題3：我的疑或是，用同一張建照蓋起來的房屋，在產權分割之後，是否需要用同一張建照去重建？
首先，所謂重建，是否有經過申請建照的程序？還是只是自己叫工班來施作而已？因為如果是前者，且是同照合戶，原則上，這種建照跟一棟大樓的建照可以等同視之，所以單獨房屋要打掉重建，有點困難，因為這可能會涉及到區分所有權人的同意與否的問題。
問題4：還有「所以除非鄰屋拆掉一些地方，或者這老屋蓋的小小一間」，
我的疑惑是，當時兩間房屋的土地不是已分割了嗎？為何鄰屋新屋主還可以用老屋土地去計算空地比或建蔽率？若鄰屋是在分割前就重建我比較能理解，
若是分割後才重建，鄰屋新屋主並沒有老屋的產權，這樣也是建築法規允許的嗎？還是出自政府機關的疏失？還是兩間房子有共同持分的土地？
還是同一建照允許使用其他人持有的土地？即使土地非共有？
還是原屋主兄弟只分割了房屋，卻沒分割土地？
跟建商蓋建案比起來，雖然房屋有多戶，但在未售出之前，各戶土地雖然有分割，但土地持有人都是一個人，這樣整個建案整體檢討建蔽率就比較合理。
若土地持有人是不同人，不必經過同意就可以整體檢討建蔽率，實在不太合理 =.=b
首先，土地分割，跟上面建物是否同一個，在法律上沒有必然的關係，在建照上還是同一張，且建照與房屋產權也沒關係，以上都要切開來看。是以，如果建照還是同一張，就算你土地跟房屋所有權都獨立，但你建照同一，你在跑新的建照程序時，會遇到以上問題。
另就分割的相關問題，因為政府當初在審核建照時，是以建築基地來看，他只管你有沒有取得土地所有權人的同意，不管土地持有人是否同一，如果建照同一，你的建蔽率、容積率及退縮比例等都會合一計算，將來同一建照裡的房屋及土地怎樣分割，他還是以當初建照來看，不只房屋會遇到這問題，土地也會遇到法定空地的問題。所以總而言之，要蓋房屋，還是先請建築師看過比較妥當。
以上個人見解，敬請卓參。
kevin5821 wrote:
這位大大以下是個人經...單獨房屋要打掉重建，有點困難，因為這可能會涉及到區分所有權人的同意與否的問題。(恕刪)
如果小弟沒有記錯的話，拆除房子，好像也必須向相關單位［應該是都發局］申請拆除執照。不是今天建物所有權人，自己高興想拆就可以自己拆掉房子的樣子！有些房子可能年代相當老舊，可以不用申請拆除執照［不過這種年代久遠的房子，可遇不可求］。因此當你正準備把房子拆掉重建之前，總是要先與建築師討論整個建地的基本條件。
建築師通常會建議，先明確鑑界之後才真正開始畫圖。而且建築師會先將你整個建地，通案評估過一遍。
建議在買地之前，可先將地號，給建築師評估一番，再買地，也許可以省卻一大堆後續難纏的問題。建築師知道相關的法令，該建地是否有問題，內行人一看就知道。
乘天地之正，御六氣之辯，以遊無窮。
$$$ wrote:
就算建商用的是優惠價，建商也不會佛心來把優惠反映給消費者啦！就算營造收取合理的管銷費用，加上一些哩哩叩叩叩的，自己蓋房子，小弟的結論是真的是比向建商買便宜多了！
...(恕刪)
可是小弟的實際經驗來說，只有便宜一些些而已，可能我們沒有選到好的建築師及承包商吧!
$$$ wrote:
所以蓋房子要找建築師，最好是找在地的建築師，比較了解蓋房子當地的特殊的建築法規，建築師會告訴你，你的想法雖然很好，可是依據法規，想要這麼做可能需要甚麼樣的方法，花費甚麼樣的費用，這就是專業的建築師扮演的角色...(恕刪)
我們就是找在地的啊~ 而且看過他的作品覺得還不錯，怎知出現事先無法想到的問題，然後再來彌補，費時費工又費錢，可否請大大推薦好的建築師及承包商?
caesar1040 wrote:
可是小弟的實際經驗來...可否請大大推薦好的建築師及承包商?(恕刪)
通常建築師畫圖不會很貴，不建議去找那種所謂的大師級的建築師畫圖［大師通常是那種自地自建的書籍上面常見作品，常見作品到底是真的比較好，還是廣告打得比較兇？見仁見智！不過價錢比一般沒有名的建築師設計費用多很多是真的！］，我想大多數自地自建書上推薦的建築師應該都很棒才對，應該是小弟運氣背，碰到了籤王，現賠一百萬元！可能屬於特例！
如果發現，誤入歧途，有時候還是必須有停損的心理準備。事實上一開始慎選就很重要，選錯人就是一切災難的開始。小弟在剛開始的階段，就走錯了一步，停損一百萬NT元，另尋建築師，之後一切就順利妥當！
小弟上網打屁，目的不在幫人推薦或拉生意，因此，不會推薦也不會為任何建築師或是營造商背書。
小弟找的建築師，是一位熟識的建商老董介紹幫他畫圖的建築師。因此他很熟悉台中的建築法令規定，找對人，一切就搞定！
起步階段錯過一次，燒掉了一百萬元，之後就一切順利OK到完工！
乘天地之正，御六氣之辯，以遊無窮。
龍紋身 wrote:
前陣子剛好有兩個個案來問我，有很相似的地方。
甲案：兩夫妻買了一棟老屋，地坪約40坪，要拆掉重建自己夢想的房子，該老屋外觀跟權狀都看不出任何問題（權狀產權獨立，外觀則緊鄰另一間看起來非同時建築的透天），但是但是----建築師建照請不出來，概略原因是該屋與鄰屋最早是兩兄弟所有，後雖已分割，但鄰屋之新屋主在多年前重建時，是用同一張建照，也就是這老屋很多地方已被鄰屋當年重建時計算入空地比或建蔽率，所以除非鄰屋拆掉一些地方，或者這老屋蓋的小小一間，否則建照請不出來，所以，夢想變成惡夢！
乙案：一塊空土約120坪，外觀跟權狀更沒任何問題，而地主也已申請出建照並蓋了一陣子，但是但是----鄰居去檢舉，該建照被撤銷，原因略同於甲案，即數十年前，該120坪空地係與鄰居另六間透天一起同一張建照，也就是該空地是人家房子的空地比，現在蓋不下去了，所以，夢想也變成惡夢！
所以，自己買塊地來蓋自己夢想當中的房子，當然是一件很美好的事，但是但是----不是每個人玩的起！..(恕刪)
學習中~
感謝各位~
有一種情況是辦理部分拆除執照後再辦理法定空地分割,但是也不容易就是了,一來會合照一般就是有不可分別請照的條件限制才會合照,再來,就算檢討起來可以辦法定空地分割,但跟前述的增建一樣,遇到同照他戶有違章就沒轍...
另外,是同照或分照可去建管單位查閱"套繪圖"可得知.
自建可省的成本有:建商利潤(約售價20%),業務獎金(約售價5~6%),行銷費用,人員開銷,營業稅,契稅等...
自建的營建費用不見得會比建商高多少,差別在建商多半能把品質控制在一定水準,但自建的品質需要碰運氣...
自建的營建成本經常會比"聽說"的多,小弟之前自建過一棟出租套房,建之前聽說6萬/坪,實際執行是7萬/坪(遇到2008鋼筋大漲).去年計畫蓋一棟自住的,買地時也是聽說附近某工地6萬/坪發包還含電梯(鋼筋已降價),實際找人估是7萬/坪不含電梯不含浴室裝修與廚房(遇到缺工,工資上漲),大概蓋100坪含土地(36坪左右)約2000萬左右可解決,附近建商賣的地26坪建55坪實價登錄約1600萬,多400多萬土地多10坪,房子多45坪,建商的案子棟距小,我的還面公園...只是後來因故沒蓋要售地...聽說現在營造費用又高一些了,因為缺工問題還是很嚴重,加上建案一堆在搶工人...
建築師的費用部分,基本上設計1戶別墅不見得比1棟規模不大的大樓單純多少...有的建築師1戶10幾萬就接也有人定25萬起,50萬起...還有人是除非人情案不然根本不接的...20幾萬應該是要人家認真做還有小賺的合理花費(小事務所限定),再高的話,就看個人需求還有對方的功力跟用心程度了.
daniellaigmail wrote:
同張建照的透天要重建...建築師的費用部分,基本上設計1戶別墅不見得比1棟規模不大的大樓單純多少...有的建築師1戶10幾萬就接也有人定25萬起,50萬起...還有人是除非人情案不然根本不接的...20幾萬應該是要人家認真做還有小賺的合理花費(小事務所限定),再高的話,就看個人需求還有對方的功力跟用心程度了.(恕刪)
第二個建商老董推薦的普通級的，畫到我滿意，才給錢，花了50萬元，我覺得很便宜。
其實，大部分的建築師比較喜歡接建商的圖，因為畫一個房子的工，與畫一整批房子的工，其實差不了多少，拿的報酬卻天差地別！小弟以為50萬元已經超級便宜了！還有10萬元的！乖乖。建築設計圖一整本，厚厚的，真的需要很多的工啊！十萬元！這未免太看不起建築師啦！
小弟弄了弄，這裡省那裏省，最後是8.5萬/坪［這種建材，真的比起一大堆號稱豪宅的建材，好太多了耶！］，不含室內裝潢。
乘天地之正，御六氣之辯，以遊無窮。
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