台中中科附近最近漲很多嗎? (第20頁)

乞丐中的狀元依然是乞丐
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191樓

2012-01-02 16:50

CCJ1128 wrote:
哈哈~~不用為了仲介...(恕刪)

唉~火氣上來是因為老拿TSMC來炒房,感覺TSMC的人是造成房價大漲元兇.
我只想說TSMC的人可不是白痴,來的也都中部人居多,老中部人都知道
台中市哪裡值多少錢.別拿台北人炒七期來看中科附近會由TSMC的人炒.
話說上次台中房市暴跌的第一槍也是由這一區的瑞聯天地開始,當初不
也是說要蓋給台中工業區的人住,結果呢?蓋給蚊子住啦!歷史會不會重演
大家就等看看.不過我確認TSMC應該可以把附近勞工薪資往上拉,讓工業區裡
面剝削勞工這麼多年的老闆皮繃緊一點了,現在大家有更好的選擇,你想要有
素質好的員工是該多拿出一點錢了.這對於整個台中市房市當然有幫助,不過
大家自己想想,你加你老婆年薪400萬以上你會買哪裡??

仲介要做的長久要有良心,推薦優點提供正確訊息給買賣雙方評估,交易後
沒有受騙的感覺將來才會再找你幫忙,生意才會長久.來這裡上班的當地人
很多,大家都有很多親朋好友,有口碑你就有未來.這裡可不是新竹,竹科真的
是外地人居多.然後外地人被仲介騙的實在太多~太多友人買了房才發現隔壁
的跟你差不多時間買但是便宜1成以上,仲介老是想賺這價差買屋的人下次會在
找你?

gqjaja

gqjaja
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192樓

2012-01-02 16:54

剛算了一下
我記的這塊地建蔽率是45%
4450*45%約可蓋2000坪基地面積
地上25F的話地下應該至少5F共30F
2000*30=6萬坪
土地成本記得太子大概買每坪40.6萬
4450:60000約1坪地可蓋建物13.48坪
1坪建坪土地成本1/13.48*40.6=3.01萬
大樓建築成本8-10萬/坪(超高大樓10萬/坪UP我覺得較合理)
3+8~10=每坪成本11~13萬，這還沒算太子的養地成本、管銷、利潤
只是附近預售屋都每坪20多萬起跳了，看多了回頭看看以前總太、惠宇、林鼎倒反而覺得便宜了
這塊地三面臨路滿漂亮的，南面榮總北院區永久棟距還算漂亮，希望太子好好規劃
樓下店面應該也會為太子賺不少吧，減輕點總銷壓力
如果這地是惠宇蓋的話我想不少人反覺得22~25萬/坪便宜吧(笑)

CCJ1128

CCJ1128
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193樓

2012-01-02 17:28

gqjaja wrote:
土地成本記得太子大概買每坪40.6萬
4450:60000約1坪地可蓋建物13.48坪
1坪建坪土地成本1/13.48*40.6=3.01萬...(恕刪)

對不起~~
請問一下一坪地坪可蓋13.48坪建坪??
這樣容積率不會有問題嗎??
印象中七期的容積率可以到500% 600% 算是BCD特別
你這種算法容積率要到1300%多~~

是我誤會容積率的算法嗎???

gqjaja

gqjaja
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194樓

2012-01-02 18:57

CCJ1128 wrote:
對不起~~請問一下 ...(恕刪)

剛查一下
因為這區是
台中市（水崛頭地區興建中低收入住宅方案）細部計畫
裡的住宅區

土地使用管制要點

第一條：本要點依都市計畫法第廿二、卅二條及該法台灣省施行細則卅一條規定訂定之。

第二條：住宅區係為提供優良之居住環境而劃設，區內應作整體規劃，且法定空地須集中留設作開放空間以供公眾使用，其土地及建築物之使用，應符合左列規定。

（一）、建蔽率不得超過百分之三十五。

（二）、容積率不得超過百分之四百二十。

第三條：市場用地建蔽率不得超過百分之五十，容積率不得超過百分之二百五十。

第四條：建築基地之法定空地，應留設二分之一以上種植花草樹木。

第五條：公共設施用地之建築物及土地使用，均依都市計畫法台灣省施行細則有關規定辦理。

第六條：本要點未規定事項，適用其他法令之規定。

所以抱歉建蔽是35%
因為它樓高有說25F+地下算5樓=30層好了
4450:46725約1坪地可蓋建物10.5坪
1坪建坪土地成本1/10.5*40.6=3.87萬
3.87+8~10=每坪成本11.87~13.87萬(這還沒算太子的養地成本、管銷、利潤)
所以抱歉~應該是上面的成本才比較OK

CCJ1128

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195樓

2012-01-03 0:12

gqjaja wrote:
第二條：住宅區係為提供優良之居住環境而劃設，區內應作整體規劃，且法定空地須集中留設作開放空間以供公眾使用，其土地及建築物之使用，應符合左列規定。

（一）、建蔽率不得超過百分之三十五。

（二）、容積率不得超過百分之四百二十。

...(恕刪)

4450:46725約1坪地可蓋建物10.5坪
1坪建坪土地成本1/10.5*40.6=3.87萬
3.87+8~10=每坪成本11.87~13.87萬(這還沒算太子的養地成本、管銷、利潤)
...(恕刪)

大大~~
你只算建蔽率沒算容積率阿~~

這麼算不對吧~~

ymc861

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196樓

2012-01-03 8:30

gqjaja wrote:
剛算了一下我記的這塊...樓下店面應該也會為太子賺不少吧，減輕點總銷壓力(恕刪)

上頭寫0店面......

ymc861

ymc861
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197樓

2012-01-03 8:45

gqjaja wrote:
剛查一下因為這區是台...容積率不得超過百分之四百二十。(恕刪)

1建坪土地成本是40.6/4.2=9.67 萬, 是這樣算嗎?
再加上林林總總的成本, 賣20多好像很合理(太子的想法)
BUT, 現在看起來還是太貴.....

gqjaja

gqjaja
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198樓

2012-01-03 9:49

ymc861 wrote:
上頭寫0店面.......(恕刪)

太子的圖應該還沒出來吧
這地從太子買後就一直被說要推案
年初說年底
年底說明年
也只是最近才有新聞說要蓋5棟25F
這地方不推店面我就覺得除非太子傻了
容積因為可獎勵
建蔽倒是不變，在下不專業推算參考參考了

yath

yath
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199樓

2012-01-03 11:51

據說要蓋三年
問銷售員現在這樣的景氣不怕賣不出去嗎
戶數又那麼多
到時空屋太多管理费...
結果她們的講法當然是看中三年後景氣回春
這好像在賭三年後股市可以上萬點一樣
要不要冒這種風險就看買家口袋深不深了
話說回來真要賭我反而建議賭國安一路那一排
成本便宜,到時水長船高不是更賺嗎
抱歉!我沒有炒房的意思
只是對太子建設這一場賭局捏一把冷汗而已
就看看到時牛肉在哪裡了!

CCJ1128

CCJ1128
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200樓

2012-01-03 14:19

ymc861 wrote:
1建坪土地成本是40.6/4.2=9.67 萬, 是這樣算嗎?
...(恕刪)

我也是這麼算只是當初我是用400%的容積率下去算的
而且土地成本一坪應該是44萬多 (某建商說的好像是稅金要加上去)

yath wrote:
據說要蓋三年
問銷售...(恕刪)

假如說真的可以站上24,25
那富宇總太那一排至少逼近20
以15萬的成本來算有高達三成的漲幅
那~~國安國宅應該會漲翻吧~~
以11~12萬來算應該有40%的漲幅說

不過我猜太子這一案應該會很慘
除非鴻海真的挖下去三年後正好趕上
該不會太子有內線知道鴻海的進度吧????