戶數38戶的新大樓優缺點 (第2頁)

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11樓

2014-06-26 10:39

維持一個社區的基本最低運作有一定的基本的費用
當戶數少時
每個住戶所需負擔的基本費用可能就會有點高
可是卻只能維持一個基本的運作
基本上住戶會覺得社區的維持與品質與所付出的管理費沒有成比例
長久以往
社區的品質要維持真的很艱辛

如果戶數多的話
基本上在付出基本的社區管理的運作基金之餘
才比較可能把品質往上拉升

維持一個社區的基本運作
事實上需要很多的管理人員來維持
如果不斷地精簡
不斷地省略
到最後付出的還是必須維持在一個相對昂貴的費用
如果戶數夠多
每戶所付出的基本費用可以整體下降
社區裡的費用比較有可能有盈餘
繼續提升管理品質

這是小弟深切的體驗
因此
小弟看房子
比較喜歡至少100戶左右的社區
不會太多戶數-->人雜
也不會太少戶數-->社區管理基本上基金籌措容易品質容易維持

乘天地之正，御六氣之辯，以遊無窮。

CNNWBT

CNNWBT
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12樓

2014-06-26 11:18

lucasntu wrote:
大家好我現在想買一個...(恕刪)

管理費會很高

ddr7011

ddr7011
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13樓

2014-06-26 11:44

1.管理費高
2.戶數少不一定單純～有一戶惡鄰居就夠你搞的
建議選擇100-200戶左右的社區
你沒辦法選擇鄰居
只能靠後續的團結與經營提昇社區的品質

lucasntu wrote:
大家好我現在想買一個...(恕刪)

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14樓

2014-06-26 11:56

ddr7011 wrote:
1.管理費高2.戶數...建議選擇100-200戶左右的社區
你沒辦法選擇鄰居
只能靠後續的團結與經營提昇社區的品質(恕刪)

真的很同意大大的看法
巧婦難為無米之炊
社區的品質需要金錢來維護
戶數多比較有辦法將每戶所繳的管理費往下調而不會影響社區的品質
公設的維持也需要考慮到戶數的多寡
不然最後很多都會變成蚊子公設

乘天地之正，御六氣之辯，以遊無窮。

acemannew

acemannew
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15樓

2014-06-26 12:22

小弟現在49戶集合式住宅，管理費每個月每戶統一收兩千。

社區開銷情況與管理費收入不足。現正在等區全會開會決定是否要調漲管理費。

我們不是大樓，所以大約開銷大概如下，給您參考：

(1)管理員費用(12H*2)：九萬兩千元。
(2)垃圾清運費用：五千多元。
(3)清潔人員：五千(兩天一次，每次4小時)。
(4)公水、公電、雜項：約兩千元。
(5)園藝修剪(目前各顧自家門前)，未來也是一筆費用。
(6)未來公設修繕費用。

以上結論，每戶2000元實在是不夠。肯定會再漲

diyplus

diyplus
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16樓

2014-06-26 13:18

住過兩個50戶以內的全新大樓社區並擔任財委

基本上一哨全天的話第一線保全報價約11萬

第二線10萬

低於十萬的來的保全應該都會很有年紀....

基本上24小時全天的話是24小時*每週七天

一班正常工時是每天八小時*每週五天

所以全天哨不是早晚兩班,算起來時間是要四班輪替(24*7)/(8*5)=4.2

每人薪水三萬,就至少要12萬,還要給公司抽成

所以除非保全薪水22K,否則低於10萬的一哨全天品質要考量

接下來社區還有其他開銷,電梯保養等(第二年起)

所以一個月社區至少要13萬才能打平

除以社區總戶數

就知道基本管理費每坪要繳多少了

a43214321

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17樓

2014-06-26 16:19

$$$ wrote:
基本上住戶會覺得社區的維持與品質與所付出的管理費沒有成比例...(恕刪)

說得非常確切!!!
以前住在26戶的社區時
每月管理費繳4500元
服務品質從搬入那天開始就一直走下滑
本來有社區主任、24小時白夜班+機動人員、一位打掃人員
後來為了省物管費用，主任也沒了，打掃只剩下半天
值勤人員素質越來越差
後來開始有住戶受不了搬走了，我也搬走了

現在社區雖然管理費多了幾倍
但社區除了社區經理外，還有素質好的日夜班年輕人員+機動人員，秘書與三位打掃人員
打掃人員每天固定時間到每樓層清理垃圾
信件管理人員親自送至住戶手中
管理相對好很多
但要有心理準備管理費會非常高

yu928

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257分

18樓

2014-06-26 17:14

住過50戶以內的,也住過2百多戶,連上千戶的都住過
若是未來有機會換房,未滿百戶的社區應該都會直接先被我淘汰掉

來說說過去住小社區的狀況
社區想要有好的居住品質,相對的金額及心力付出都是必要的
但在小社區就是沒錢,這樣就算有心也沒多大用
請不起保全請不起總幹事至少也要請個老伯伯幫忙收信
社區公設不可能去要求住戶自發性清潔打掃
至少也要請清潔公司每週來個幾天來清掃一下社區四周
這些基本的維持住就不錯了,但僅有的管理費也花得差不多了

但這還只是小Case
社區管理因為沒保全沒總幹事可用
任何事主委及委員們都得親力親為
住戶或社區有任何問題就是找call主委
不管上班睡覺24小時待命
住戶有違規情事,主委也得站上第一線
處理不好鄰居從此就變成仇家
這樣的狀況下還會有誰願意出來擔任委員
搞到最後委員只能用抽的用輪的
遇到沒責任感的就是擺爛,往後社區的品質可想而知
以前常聽人說戶數少單純
但真的住下去才發現不是這麼一回事
所以最後還是選擇搬離換到比較大的社區去了

soco0712

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19樓

2014-08-19 23:03

lucasntu wrote:
大家好我現在想買一個...(恕刪)

我最近也訂了一棟40戶的電梯共7樓兩棟，前後棟，中間中庭造景。

代銷跟我說只請白天8小時警衛(收信、整理、定點垃圾等等)，晚上是磁卡進出，

有攝影監控，每戶室內也會配兩支監視器，可手機app觀看。清潔員我還沒問，

其它公設就是人工造景、水池而已，這案子沒有其它健身房、閱覽室什麼的，

頂多就是交誼廳，主要是villa造景佔最多、連頂樓都是人工造景，這樣公設比

也要30% = =。結果代銷跟我說管理費只要一坪40元!我想我要再跟他確認一下。

diyplus

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20樓

2014-08-20 8:02

soco0712 wrote:
我最近也訂了一棟40...結果代銷跟我說管理費只要一坪40元!我想我要再跟他確認一下(恕刪)

合理阿,只有白天8小時保全,就只需要"一位"(六日沒有),薪水給他25K,加上其他基本開支

社區大概一個月花費40K

除以40戶,每戶繳1000元,

如果小坪數25坪

每坪只要40元...

請記得之前文章說壓不低的原因是"全天保全"

正常一位保全工作是8小時*一週5天

全天保全=24小時*一週7天=4位保全

全天保全和正常一天八小時是四倍工時差....費用差起來很驚人