自備款少之下~首次購屋該如何選擇呢??請有經驗的各位給點建議~ (第2頁)

hacho

hacho
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11樓

2011-04-19 22:51

首先我能體會版大想買房子的心情
更加窩心的感覺站上有很多不認識你卻幫你著想的網友

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你的情況和我年輕時的想法有點像
但別忘了
所有的錢要分三筆1.頭期款(不足)2.房貸(不管您買多便宜多貴也只能貸七八成，所以還是不足)3.裝潢(不足)
以上的不足如果沒有有力人士的支持全都信貸
你們的薪水確定是真的背不過來
即使撐過了也沒生活品質了
屆時應該會後悔而失去了買房當時的快樂動機
雖然如此分析......
還是希望你能當我的鄰居因為小明我也住北屯

cycuttq

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12樓

2011-04-20 0:34

第一次聽到叫人借信貸去繳頭款
這跟叫人去燒炭有什麼不同?

難怪房仲在01人人喊打

免責聲明：本文所載資料僅供參考，以上都是玩笑話，並不構成投資建議，本人對該資料或使用該資料所導致的結果概不承擔任何責任。

Hunter1228

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13樓

2011-04-20 0:54

怎麼有這麼夭壽的業務員啊...
自備款100萬教人家買800萬的房子就算了，還叫人家信貸
首先買800萬的房子銀行鑑價還不一定有800萬...
如果鑑價出來700萬，差額100萬可是要買方自己在另外生錢的
然後700萬可能貸8成好了，實際上是要生出700*0.2 + 100 = 240萬的頭期款
再來，如果有信貸，銀行放款成數一定會更低，畢竟倒帳風險太高

siawsin wrote:
您好我是二十一世紀...(恕刪)

kenji1075

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14樓

2011-04-20 0:57

之前有聽到一個案例，因房屋貸款成數不如預期，最後房仲幫她處理時也借了信貸解決了，讓她很感謝那位房仲。

不過這是因為貸款成數不如預期，而非一開始就用信貸去當頭期款買房子。

在台中，真的不用急著買房。再存點錢吧。

sc945

sc945
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15樓

2011-04-20 3:14

說說我的例子:
當初惠宇某建案潛銷時我剛好還完我自己欠朋友的40萬,那時身上雖然已無債務,但銀行存款也是空空如也
那時我和我老婆一個月的收入差不多是八萬多.

原本就有買房子的打算,而且看了幾個建案,對那陣子的房價心裡有個底.參觀惠宇建案的那天是潛銷第一天,看完了銷售小姐給的圖面&樓層介紹,我們看到了喜歡的房子,對惠宇也有信心,最重要的是價格比我們預期的還低(參觀過幾個附近的建案,惠宇這個建案可說是最便宜的,地點又最佳,正好在公園旁,方位.格局都ok),二話不說(兩個人在現場都未經商量),我老婆把信用卡拿出來就刷了訂金.

可是身上沒錢怎麼辦?訂下房子的第二天我就開始找銀行借信貸,本來找了幾家,額度多半不高,不到100萬.有一家"三信"說能借我150萬,利息也只有3.25%(第一年,第二年變成3.8,變動),另一家中國信託,是之前就有信貸往來的,原本說5.99%固定.快到繳簽約金和開工款(兩者加起來一百多萬)期限的前兩個多星期,三信居然回答我說我工作未滿一年,無法貸給我150萬...可是我需要的錢就那麼多,怎麼辦?還好談到最後還有中國信託願意借給我150萬,而且利率用優惠利率,3.99%,固定式,7年,每個月固定還款本利額是20497元.於是我順利貸了這筆錢,繳了訂金+簽約金+開工款.

之後每個月我固定存45000元,做為信貸還款20500左右和存為後面幾期的工程款.但存了幾個月後算一算發現不夠,於是開始兼差,而且變成每月存6萬元(第9個月後),一直到現在(交屋有了房貸以後每月存在這所謂"購屋基金"裡的費用會減少,因為我會先把信貸還掉).

在買了房子開始到半年之前,我們全家(我.老婆.2歲的小孩)一個月的薪水扣掉購屋基金後只有大約4萬元可使用.而這4萬元必需付房屋租金(我們現在在外租屋),管理費,車位租金(以上三項約11000),保險費,水電瓦斯網路第四台,最後只剩下約20000元當生活費,幾乎每個月都有些許透支.半年前我換了新的工作(原同性質工作,不同地點),薪水多了一些,最近的手頭才不會那麼緊.

現在,房子的成交價(巿面上問到的)大概比我買下它時漲了大約一百萬.前幾天我才和老婆討論,如果當初沒有訂下這個房子,我們每個月的生活雖然可以過得很舒適(買了房子也沒有很差,至少每個星期都會出去走走,吃個大餐~赤鬼或石二鍋那種"大餐"),但一年半下來(訂了房子到現在大約已經過了一年半),我們可能沒存到多少錢(如果一個月存5萬,現在也不過存了75萬),也買不起惠宇這個建案.再2個月左右新房子要交屋了,我們都很期待住進新房子.

說了這麼多,我想表達的是看到了值得買的房子,借信貸來購買不見得是不對的事.最重要的是借了信貸能不能還得起.因為房貸或信貸,甚至是向親朋好友調借,還不都是欠款?如果評估自己能還得起,為什麼不借?機會不會一直在那裡等待你.有機會,有能力,一定要好好把握.

樓主的立足點已經比我好,如果喜歡的房子房貸加信貸一個月只要花1/3的薪水,為什麼不買?

以樓主想買的情定水蓮7來說,如果坪數40坪(3房),每坪13萬(應該可以談到更低),車位80萬,總價為600萬.頭期款如果120萬(預售,不是一次付出,所以先準備100萬應該夠用),後面將近2年的時間來存20萬,一個月也不過多存1萬7.如果一開始每個月就存2萬2,到交屋時手上還會有將近20萬可運用(訂房到交屋抓一年半,18個月),交屋後如果花70萬做簡單的裝潢,買簡單的傢俱(或傢俱有多的錢再買好一點),等於房貸480萬,30年(樓主預設的),3.5%,一個月本利要21544元,信貸50萬(加原存的20萬,共70萬,裝潢用),7年,4.5%,一個月本利要6950元.兩者相加,一個月要本利28500元.

對於樓主月收入6~7萬來說,還有將近4萬元可運用,這樣有何不可?而且房子買了,付完貸款後是自己的,租房子一個月要將近10000元(如果同樣新舊的房子一定不止),租了20年還是別人的.而且還完信貸後,可以縮短房貸的期數或是一段時間累積資金快速的將本金還掉,這樣就不用貸30年那麼長了.

以上是我個人的經驗加上幫樓主做的評估,也許不是每個人都適用.也必需考慮到未來收入的穩定性.如果收入不穩定,以上的評估就不適用了.

kevin71129

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16樓

2011-04-20 3:59

如果是我我會傾向方案3
因為中古屋裝潢的花費會更多
加上以後想換屋要賣掉不容易

最近我也有去看預售屋
也問了一下繳款方式
銷售員是跟我說
先拿房價10%繳工程款之後每個月依進度繳款
這段期間要大約抓個房屋總價的30%比較穩當
接下來70%要繳的錢再去貸款

舉例來說
因為我不知道你方案3能多少買就先假設500萬好了
你買500萬房子先準備500*10%=50萬的頭期工程款
如果你房子一年能蓋好 30%工程總款500*30%=150萬要在這1年內付出
但一開始就繳了10% 所以150-50=100萬 100萬/12個月=8.3萬左右
代表這一年你每個月要繳8.3萬因為你頭期工程款只繳50萬所以你還剩50萬
那你就要考慮這50萬加你現在每月能存的錢能不能應付這一年要繳的工程款
等建好交屋後跟銀行貸款7成來說就是350萬剛好就付還沒繳的剩餘款
之後就是背350萬房貸囉我幫你試算了一下 350萬房貸分15年繳大約每月繳2萬2
負擔應該是還好不過這也只是預設你是買500萬房子來算啦
我覺得最關鍵的的是你30%工程款應付的來嗎?這你要自己衡量囉

不長眼

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17樓

2011-04-20 7:16

cycuttq wrote:
第一次聽到叫人借信貸去繳頭款
這跟叫人去燒炭有什麼不同?

難怪房仲在01人人喊打...(恕刪)

+1....

s851306

s851306
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18樓

2011-04-20 8:30

我是不考慮信貸
樓主買的價位不高也不用考慮信貸
仲介舉例800萬在只有100萬自備情況下用信貸解套也沒什麼不對
大家就不用編他了

sc945的例子真的是很好
我反而希望多看到這樣的分享
對其他版友比較有幫助

ps台中真便宜阿.......

willyfish

willyfish
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19樓

2011-04-20 8:40

如果以收入5-6萬來看，那捉5.5萬，(不算年終獎金)
一般坊間建議還款不要超過收入的三成，那大概是一萬七千五吧
因中國人比較傾向自己有房產，所以再拉高一點大概還款定為20000，(本利還)
以現在的利率來看(2%)，大概能借到380萬吧，
雖然你的自備款是100萬，以中古屋來看
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扣掉契稅約3-4萬(如果以你找的坪數跟屋齡來推，捉高來看)
仲介費1% 4萬
印花稅算7仟好了
再加一些有的沒有的，辦貸款也要辦地震跟火災保險，總共算十萬
(少算代書費) 算一萬五
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那買家俱跟家電好了，
沙發30000 餐桌8000 床組加床墊算30000 電視櫃算5000
衣櫃算10000，這樣算83000，再加些有的沒有的算10000
裝個燈具，三房二廳二衛換下來捉個算5000，(如果原來有的就省下來了)
電視 37吋算12000
洗衣機12000(差點忘了)
冰箱 460公升的算13000
冷氣最貴裝個三台好了(全裝的話可能是四至五台) 大概要去掉六萬(客廳噸數要大，較貴)
還有微波爐飲水機(熱水器就留下來用舊的) 電話電鍋 … 捉個一萬好了
總計(去尾數) 19萬
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因為大致買新的，搬家費就不估了
窗簾就不做了，天花板就不估(沒錢燈具裝一下就好了)
如果要再做天花板，陽春型的(師傅自已找，少說再花五萬)
因為再捉高一點，10+19=29 多捉個預備金6萬吧 35萬
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100-35萬，剩65萬的自備款
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以合庫目前核貸最多7成5
(金管會在盯，要找到八成的很難，辦信貸我的客戶我不建議他這麼辦，
那我大概會勸他多存點錢再來找我買，反正房子只會多不會少)
(如果要辦青年優待再問我吧，我客戶是合庫的專員，我再轉給他
青年優貸承辦銀行是合庫跟土銀，他是這麼跟我說的)
推出來只能買260萬的房子
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所以以你的還款能力可以借到380萬吧
但因為銀行緊縮銀貸還有你的自備款不足，所以推出來能選的案子大概只剩260萬
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結論：
多存點錢，但中間還是要看房子
(房子理財是一輩子的事，反正看房子不用花錢，
但要記得要買方先考慮幾件事：一要問長輩、二個問朋友，三個問神明
以免你衝動刷下去就完了)
至於板上提到水蓮七--我不是很熟(十期的話)，我沒看建材跟地點哦
如果以含車位來看，安全值是均價不要超過11.5萬(均價)
因為預售屋交屋還要外水電、管理費預繳，代書費，這一條不要忘了
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至於有沒有替代方案找到你要的價格：均價11.5-12萬的北屯區新成屋
(這算是屋主處於要跑路前願意成交的區間)
應該還是有機會，
只要是屋齡在4-6年內的中古屋，屋主有缺錢，賣這樣的價格他沒賠當初的屋款
還能小賺幾十萬，
不過前題是：1、你平時就要看房子，跟認識仲介--嘿，這時跟仲介的交情就很重要了，
2、自備款要夠(購屋款100萬，(也就是前面的36萬不能算在內)
以一個月三萬的速度再存一年吧
預估總價呀：460萬(可能會沒有車位哦)-如果用七成五貸還差一點
不過一年後總統立委選完了，新政府應該會放寬一點，還是有機會的
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至於落點：你就大概捉一下北屯我講這樣屋齡的房子
每二個禮拜到八大仲介網上去看，先選好幾個社區，
反正有案就去看，一年內應該有機會達陣吧!!
當然你要找屋齡十二年以上的，在北屯區十萬元/坪，應該80%的大樓都可以選吧
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以上是我個人意見，參考看看

lty5812

lty5812
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33分

20樓

2011-04-20 8:59

我會建議你買600萬以內的預售屋,反正自住不受政策影響...

因為到交屋還有2-3年的時間,自備款OK,月薪6-7萬也不用擔心貸不下來.

我以前第一次買屋也是預售屋,一邊付款當做存款,不知不覺就完成築夢了.