台指菜鳥 wrote:
台中市科博館 美術館邊200公尺內
一堆200多萬的公寓
有錢買好一點沒錢就住差一點
雙B不是人人買得起
不要眼高手低(恕刪)
問題是之前賣1XX,換個人上任就可以賣到2XX??
你說的附近我也有看過!華美街附近有戶之前售價1XX,有人買去稍微裝潢,轉手出售賺多大阿!
重點不是眼高手低,而是太多人這樣轉一手!賺的那麼大,打房??我支持的勒~
理由很簡單，有沒有心是關鍵，炒房的問題在於：透過資金以投資（投機）方式獲取利潤
這個公式中：1.80％資金是跟銀行借來的（不是自己的存款），2.獲取的利潤過高，又非生產財
所以就有不道德或者讓人產生掠奪他人血汗的厭惡感
投資客如此，建商也是如此，利用大筆貸款買地，蓋房當開炒樓第一槍的先鋒。
所以，他們都是玩以「小」博大（其實本金也不小，我就沒有），玩大家的錢（銀行存款戶），賺您我的錢。
（在罵他們的行為時，當然我們也要檢討，為啥我們沒有玩那個遊戲的入場券「第一座金山」）
投資客，建商，銀行三者就建構了「炒樓集團」。
換言之，看倌您覺得您要如何處理？是治標的限制投資客炒作數量（持有屋數）還是根本斷他銀根？
對岸真的想打房，所以限制持有戶數（治標的），貸款成數限二成以下（治資本），一槍打死，
房市交易馬上下來，試問，有多少投資客願意，也能夠每戶投入80％自有資金，持有一年以上，
承擔這種高風險？損失還是「真的」，不是斷頭法拍的有限損失前三年利息而已？
賺來的利差還不一定比相同資金投入其他產業有夠多的投資報酬率。
（去掉投資的「槓桿」大概就不能稱之為投資了）
同樣的，建商養地，可以阿，叫他用80％自有資金去養，不可以跟銀行融資，
建商蓋房，也一樣用自有資金80％去蓋，不准拿銀行的錢來玩
那還有誰炒得起？銀行不是不知道借錢給他們有風險，但是因為
中華民國政府不敢讓銀行倒（政治獻金，政客超貸重要來源），還有高利息收入可以賺
所以三邊一起努力吹大泡泡，泡泡不破，小資產倒楣，泡沫化了還是廣大小資產倒楣
那您如果是其中之一，您玩不玩？
大家搞不好都背過三民主義哩（不管是自願還是被迫），這還是個憲法號稱奉行三民主義的國家
但是「漲價歸公」不就是處理炒地皮吵房的方式，但前提是公告土地現值等於交易市價
一個中華民國政府都搞不定交易實價登記，將公告地價與現實市價拉平的核心問題，
自然無法壓抑這屬於資本主義特有的問題（美國可以印鈔票將泡沫產生負債轉嫁全世界，我們大概沒能力）
所以，政府官員虛應故事，補小洞不補大洞的心態就可以很明顯落實在政策上。
當然，官員也問了我們另外一個問題，我們能否承擔現在這個泡泡破了以後的後果？日本遇過一次，美國剛玩過。
沉痾至此，大概也只能等孫中山投胎，再來個「沒有偉大破壞，就沒有偉大建設」
一切歸零重來。哈哈，想想是悲觀了些。純屬有感而發，不一定對，大家看看就好，別太認真。
「馬政府」的魄力不足，總是要看別人做完之後再跟進，
這次政府的「草案」第一階段要考驗的是會不會過關??
何時過關??
「會不會過關?」：應該會過關，畢竟買不起房的票要爭取過來，不然會跟這次縣市長得票數開出來，
藍綠差距不大，不來點真的解決民怨，小馬哥連任之路就很難了。而投資客嘴巴
罵歸罵，但投票時還是要投給藍的，不然到時變天，會不會把「ECFA」推翻，
變數更大。
「那何時過關?」：立委選舉之前--年低
總統選舉之前--明年三月
短期影響：
1、329檔期(現在改228)預售案泡湯了--本來928想開高的更不敢開高(本來想年低才會被打到，那知
2月厎就先被掃到)
2、投資客進場的力道跟時間會變慢很多--(投資客吃貨至少會比市價低一成，出貨會比市價高0.5成到1成
中間利差2至3成，如果沒先找好人頭，利潤吃光光，搞不好卡到時，利息都賠進去，人頭行情高漲，
找人頭跟養人頭都要時間，市場(特別是熱門區)的投資客參與數會降很多(30%有吧)還沒市調)
3、買方觀望的氣氛形成，交易量下降(換仲介跳腳)--成交價應該會下降(仲介因為買方少只能找屋主開刀)
結果呢：
達到短期抑制房價的間的，撐完選舉，不管是立委還是總統大選，政策還是會幫執政黨爭取選票。
今年房價很難漲。
長期影響：
套句對岸講的「拐點」，如果「拐點」本來就要到了，不會因為這15%就會改變趨勢，只是延遲時間的發生。
如果「拐點」還有一段距離，時間會讓投資客找到對應的辦法，房價還是會繼續上漲。
長期還是要看「利率」
最近跟朋友在討論「利率」
以實值利率來看，如果以一般大樓來看(透天別墅不討論)
一般大樓目前的名目出租利率應該介於3%-4%(看取得時間點而定)，大樓的維持成本低，可能扣個0.5%
(不報稅的情況)應該就ok，扣下來的話大概介於2.5-3.5%(等同是目前一年期利率的2.5-3倍)
那如果定存利率調到1.5%的話，那倍數關係大概就降低1.6-2倍，
那如果定存利率調到2%的話，那倍數關係大概就降成1.25-1.5倍。
利率如果調成那樣的話，市場游資會吸不少，因為買就算是賣不掉租的話，那就做白工了，買房誘因降很多。
那利率如果調到3%的話，以目前的房價殺傷力就很大，除非租金能上調，不然實值報酬率就變成負的，變成
屋主在補貼房客，利差都沒有。
結論呢：
我也不知道，
如果利率那麼好調，日本就不會保持零利率那麼久了
(就算是柯林頓時代，日本也沒調高多少，但08年反而也算是影響很小--日本房地產波動不大)
還有「ECFA」效應到低陸資會不會進來，速度、規模如何?!?!!?!?
誰能告訴我呢!!!!!!!!
政府都不會講真話，不知道是真的不知道，還是故意不能講。
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