家在 E 起要入新家的鄰居們，整理資料給大家看貸款 → 對保→ 驗屋 → 交屋 → 撥款 (第2頁)

iamchieh
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樓主

2010-09-13 11:29

sc945 wrote:
想請問一下...如果...(恕刪)

銀行不管這個 ....... 銀行只問你要貸多少，然後決定核貸多少

而且如果貸的要接近 8成、9成，必須是地點好，容易出手的地段，銀行更了解風險管理，所以都有行員會外出去做鑑價....所以也有人買房的時候，就跟往來的銀行約好，請他們來鑑價，然後就知道銀行認為這間房子大約多少，然後他們願意借多少

至於家在 e 起，總價 7成5 左右去計算是 ok ，建議往下，不夠部份，可以搭配其他借款來補足，如信貸，有些屋主希望連裝橫也一起貸進去，可以送件時，再跟銀行溝通看看，能不能多借一些用來做這部份，信用好，條件 ok ，銀行是不會不借的.....

iamchieh

iamchieh
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樓主

2010-09-13 14:15

貸款成數不足是否可以撤銷契約?

房地產的交易過程中，偶可見到賣方吹噓銀行可貸的比例有多高，藉此吸引買方！然而一旦買方簽了約卻貸不到原先賣方承諾的成數，該如何自救?可以終止合約嗎？

台北地方法院過去就有一件這樣的案例，法院最後裁定，貸款是房地產交易的重要事項，如果賣方吹噓過當，買方是可以有權撤銷買賣契約的，但是如果沒撤銷，小心事情會沒完沒了。

李小姐經營公司，原本向蔡小姐承租一間七十坪的房子，後來房東蔡小姐希望李小姐房子買下。

蔡小姐表示這個房子經過銀行鑑價，每坪可以貸款十九萬元，並介紹銀行襄理給李小姐，表示銀行為了搶攻房貸業務，將為她爭取最佳的代款成數，口頭上承諾每坪可貸到十九萬元，而且三年不需償還本金，李小姐盤算後認為租不如買，於是和蔡小姐簽下買賣契約。

但簽約後，李小姐在貸款時，不料竟被銀行刁難，銀行表示只願意核貸每坪十三萬元，使得李小姐的資金無法調度。

她認為是蔡小姐以高額貸款誘使她簽約，有詐欺之嫌，於是拒不付款，而蔡小姐則認為買方不付款已經違約，於是寄發存證信函解除雙方的買賣契約，並沒收李小姐的訂金三十萬元。

兩個人為此鬧上了法院，法官傳了證人證實雙方簽約前，賣方的確強調過房子每坪可以貸到十九萬元，為了配合向銀行貸到高額貸款，雙方甚至還另簽一份較高成交價的買賣契約。

法官最後裁定，依照社會一般通念，貸款是房地產買賣的重要交易事項，李小姐可以主張撤銷買賣契約，但李拒不付款後未表明要撤銷契約，反倒是賣方蔡小姐在沒有收到房款後「立即」依照契約，踐行催告程序解除契約，認定蔡小姐解除契約後沒收三十萬元的訂金，自屬有據。

雖然李小姐沒有依約表明要撤銷買賣契約，但法官認為，這件紛爭起源於賣方吹噓可以貸得高額貸款，最後卻未能貸到，賣方蔡小姐應該負擔買方李小姐所受損害的一半，因此判決賣方只能沒收買方一半的訂金十五萬元。

房地產市場火熱，衍生的買賣糾紛也愈來愈多，如同此例，能申請多少額度貸款，還是得靠購屋人自己事先去探詢。

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實際所貸款成數與契約約定不符，應如何處理？

Q、實際所貸款成數與契約約定不符，應如何處理？

A：實際所貸款成數少於契約原來約定成數時，出賣人可否要求買受人一次補足差額呢？最常見的情況，出賣人在與買受人簽約時，往往在契約上加上：如貸款成數不足契約約定之成數時，買受人應無條件一次付清差額，否則視為違約等相類似的約定。

當發生實際貸下來的成數不足時，出賣人就會依上面的約定要求買受人補足差額，如不能補足差額，出賣人可能會援用這個規定解除契約沒收價金。

買受人往往無法籌足資金補差額，而有違約之虞，對買受人極為不利。

就此問題，司法實務上有認為應視不能獲准貸款之原因是否可歸責於出賣人而區別其效果。

如果是可歸責於出賣人之原因，如以銀行一般放款標準根本不可能貸放如契約原先約定的成數，但出賣人為求房屋容易脫手，乃大力廣告或吹噓可貸到高額，以招徠買主，事後卻無法照辦之情形時，買受人可拒絕立即付清差額。

如果是不可歸責於出賣人之事由，如訂約後國家金融政策改變以致不能貸到原先約定成數，買受人還是有依約及時支付差額之義務（最高法院六十二年度台上字第二五四二號判決參照）。

就此房屋買賣上常見之問題，內政部於民國八十五年二月十六日以台（85）內地字第8573654號函頒布之「預售屋買賣契約範本」中在第十八條第一、二款就本題所設問題有所規定，此依規定方式頗合乎公平，值得作為買賣雙方之參考。其規定為：

第十八條　貸款規定

一、第六條房地總價內之部分價款新台幣○○元整，由買方以金融機關之貸款給付，並由買賣雙方另立『委刻印章同意書』，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續，賣方於取得貸款金額後，應即交還禁止背書轉讓之本票予買方。

其貸款金額少於上開預定貸款金額，如係不可歸責於雙方時，買方應分二年加計利息按月平均攤還，其利率比照第一順位抵押權之利息計算。

如可歸責於賣方時，其貸款金額為原預定貸款金額百分之七十以下者，買方有權解約，倘其貸款百分之七十（含）以上者，買方應四年加計利息按月平均攤還，其利率比照第一順位抵押權之利息計算。

如可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起○天內以現金一次（或分期）向賣方繳清或補足。

二、前款分期攤還之總金額，賣方得以買方之房地辦理第二順位抵押。

【台灣法律網】文 / 張仁龍律師

預售屋買賣契約書範本 - 資料來源行政院消費者保護委員會

第十八條　貸款約定
一、第六條契約總價內之部分價款新臺幣＿元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。
二、前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：
（一）不可歸責於雙方時之處理方式如下：
１、差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。
２、差額超過原預定貸款金額百分之三十部分，賣方同意依原承諾貸款之利率，計算利息，縮短償還期限為　年（期間不得少於七年）由買方按月分期攤還。
３、差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。
（二）可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。
（三）可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起__天(不得少於三十天)內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。

所以貸款的部份，真的貸不到 7成5 ，也應該會有 6成5，不然就是完全貸不下來 .......

根據上述的規則來說，本票上面的金額是由總太開出來，也就是他們預定雙方認為可以額貸的金額，如果貸款金額在百分之 30 以內的話.... 賣方同意買方分期清償

但是如果貸的更少的話..... 就以第 2 步來走 ....

而第3條，就是賣方如果誇大其詞的說：可以貸很高，就是像某些房屋代售業務會以全額貸，超貸的方式，低自備其來吸引買家，說你的條件超好，依這房子的價值可以貸9成以上，類似這樣的謊言，造成你購買，這樣就是賣方的問題，你可以解除契約，上述的案例，就是指這樣 .......

有些去家在e起現場看房子的買家，因為陳經理、劉姐、王姐說話比較誠實，不喜歡掩飾，不同於一般我們看房的業代，自然會覺得感覺不受尊重，我也只是個小腳，騎著摩托車和未婚妻準備結婚前先買新房住進去，我去 n 次，電話連絡，也從沒不好的感覺，反而他們還會提醒我這，提醒我那，我不懂就打電話去問，連王姐要出國去幾天，還特地打電話連絡我，說她大約什麼時候會回來，如果有什麼事，找陳經理或劉姐、惠卿都行，她回來時，就可以準備看裝橫屋和對保交屋後面的手續，我感覺很好咧，連臨時要出國辨事，還會通知客戶，連我這最小腳的都有通知，誠信 ~ 實實在在是唯一的路...... 總比花言巧語，到時讓你簽了付不出來，還要付違約金來的好吧 .....

最後一條就是，如果完全貸不下來，加保人，或是換貸款者都貸不下來，這時變成是買方的責任，根據合約來走的話，必須賠償購屋的 15 % ，如果你買的是 300 萬的房子，就等於要賠 45 萬給他們 .......

我想最後一條也是為什麼某些房屋代售和仲介喜歡掩飾....目的就是要你簽下....就算你貸不下來，他們還是收的到違約金，如果買 1000 萬的房子，不就 150 萬 ....... !@#$%

另外一點，因為當初購買簽定合約時，央行並未公佈打房和信用緊縮的政策，所以如果貸不到足額的話....那似乎是市場機制和政府政策的問題 ...... 至於這點，需要再詳細詢問下，反正大家在合約上都有看到到預備貸款的金額，如果貸不到，起碼還一個月可以處理 ...... 我相信吳董都在蓋豪宅的，現在突然蓋小房，不是來賺錢的，是做褔報的，都希望年青人或無殼族能順利買下自已的窩，根據家在 e 起的地點和價格來說，都是自住為主.... 不太會有人買來投資唄 ~ 一層才 3 戶耶呵呵

最後 .... 祝大家都順順利利 ~ 做好鄰居

Leo.Wu

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13樓

2010-09-13 15:56

有興趣參加家電團購 +1 , 有沒有哪個大大已經有裝潢的資料可以分享了呢?

飛奔與各地 Leo.Wu , T3 , LX5 ,OMD-EM5

梅醬雪泥

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14樓

2010-09-13 16:26

感謝大大分享

小的還未能有購屋能力
但大大的解說清楚易懂
非常實用!!!
借為收藏喔

鬍鬚老大

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15樓

2010-09-13 22:17

電視、冷氣、洗衣機、冰箱家電類 +1(現在有找到一家)
我也需要裝潢

Leo.Wu

Leo.Wu
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16樓

2010-09-15 15:54

今天下午跟中X信託的房貸人員談完一段式的房貸
和填寫申請文件,合庫的利息雖然前面半年比較優,
可是半年以後的利息就比較高了,像我這種領薪水的
小上班族,應該要好多年才還得清房貸吧,算算下來20
年的利息錢可以差到好多萬呢!
離新屋的腳步越來越近了~~~~~~~~~~~~~~

飛奔與各地 Leo.Wu , T3 , LX5 ,OMD-EM5

mangomomoko

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17樓

2010-09-15 21:41

Leo.Wu wrote:
今天下午跟中X信託的...(恕刪)

中信您是談到多少呢？最近也再談,可以參考一下嗎?

蛙蛙鵝

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18樓

2010-09-22 7:49

總太家在E起~看房心得:
1我的客房視覺上的梁寬超出合約書上的梁寬50公分變65公分,為了包管路,合理嗎?
2客服回答可變回合約書上50公分,管路外露,管路外漏合理嗎?
3又或者你想怎嚜解決既定的事實三房都這樣管路隨我們拉不想外露就增加梁寬合理嗎?我只想說你們的樓高280公分扣掉樑的厚度剩220公分小小的客房床又只能擺在樑下寬度50變65公分剩下的空間你叫我如何裝潢~要拉管路梁寬變厚需要裝潢包起來你至少樓高蓋高點~蓋那麼低管路又這樣拉~才叫我們自己想辦法你們這家建商真會替客戶著想!

nicemoki

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19樓

2010-11-09 9:15

hi~您好~ 我是買B2的住戶~ 恩我是有認識一位不錯的設計師~人好重點是裝潢價錢粉合理喔(因為之前給他做過了,有去外頭比較過^^) 若你有興趣的話給以跟我說喔~ 另外有要團購家電的話我+1@@感謝~

人妻大變動

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20樓

2010-11-09 12:12

不好意思，可否請教您的設計師聯絡資料?
謝謝!

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