dearhenry168 wrote:
同學，想太多了吧？就像你在綜合版開的『實價登錄網站塞爆』那樓一樣......
80%以上的回應都說就是網路爛，你想太多了一樣......
大大，首先，你不是我同學
其次，你一直看空市場，錯得更離譜，表示你就是想得不夠多才一直看錯，在金融房市這塊，思考相同是高風險，有興趣的話，任何房市問題，都歡迎你來此樓或我去你那裡討論，可以嗎？
dearhenry168 wrote:
還有我向來不善於咬文嚼字、修飾詞藻......
純粹就事論事，若有得罪，望請釋懷海涵......
不善於還追到這PO文？善於還得了？你那一堆茶壺名字不就是咬文嚼字？「望請釋懷海涵」這句話不就是修飾詞藻？我花半天教你解讀資料，這才是「純粹就事論事」，不是丟一個問題考人叫「就事論事」？
ujma wrote:
我是建議22f大不要到大廳去發表任何言論或看法拉
畢竟現在01主要版面已輪為特定人士集散地 參考和討論價值其實都很低....
謝謝你，U大，可是這裡不也差不多嗎？江湖行走，刀光劍影難免啊！
ghdfjkh wrote:
張教授以及這裡有些人,是以如此心情,去看實價登錄,希望房價能降價一些.為何
你無法理解?買房的需求當然是有的,但誰想用天價買房?............會不會是您故意扭曲張教授的觀點,把張教授看空的心情,說的一文不值............我至少有兩棟房,房價漲、土地漲,我的財富自然增加.但,經歷也使我常站在『M型社會的某端』看待事情.台灣的底層充斥著很多可憐的人.常常讓我有感而發
你自己不是得意於有「一個億吧」的店面嗎？自己寫的都忘了？
提到張教授，小弟我就是大內高手了，舉例來說，有兩個將軍，一個判斷前方可能有埋伏，一個判斷前方沒埋伏，但事實上真的有埋伏
結果，判斷沒埋伏的將軍叫他底下的軍士衝鋒後，死傷大半
後來又一次，曾判斷錯誤的將軍，為了要扳回顏面，乾脆選擇性說某某地方沒有埋伏，所以直接推論前方也沒有埋伏
這次，又叫他底下的軍士衝鋒，你說，會不會再次死傷大半？
然而，社會大眾卻稱讚判斷錯誤的將軍「英勇殺敵」，但卻罵判斷前方有埋伏的將軍是膽怯？
你說，這才是正義？
張教授已經連錯好幾年，他忽略市場力量，還痛批市場是錯的
就像我前面曾提過的，房地產持有者大部分都是自住客，而非投資客
張教授卻將房價上漲全部推給投資客，以贏得社會大眾的讚譽
只是因為他敢痛罵房價被炒高？
既然gh大你也感到房價過高對年輕人不利，那為什麼不做做表率，率先用張教授所說的「合理」房價賣出其中一間呢？ 我記得張教授說房價有三成是泡沫，那就照現在市場價格打七折賣怎麼樣？
若不肯，那別人為什麼就必須砍三成賣？
張教授自己也有三間房，他自己卻沒做為表率，率先用他覺得合理的房價賣出兩間？
他曾在電視專訪提到，他有間老公寓20多年前200萬買的，他本想用1000萬賣給他的學生，但有鄰居想都更，所以他不賣了
但，有趣的是，他為什麼沒有可憐他的學生，用半價賣呢？就算用500萬賣，他隨便也賺1.5倍啊
嘴巴上說年輕人很可憐，但他連自己學生都不可憐了，這算什麼？
然而，他卻在電視節目中說：200萬漲到1000萬，看起來漲很多，但其實這很合理，完全沒有暴利 (這是有錄影的，全都是他自己講出來了，絕對不可能是記者自己扭曲或引導的)
TVBS 看板人物
http://www.youtube.com/watch?v=ssUDp3wOrT0
麻煩仔細看完這節目中張金鶚自己的講法後，你再來繼續力挺
我講過很多次，房價漲跌自然有市場力量去影響
我們頂多去觀察市場的脈動，去推測市場走向
這也是我多次分享我觀察的原因
只不過，依據我的觀察得到的結論就是還會再漲
但，如果張金鶚能講出個讓我信服的道理，我也願意聽
然而，張金鶚所講的論點反而都很片面
例如他常說，經濟不好，收入沒增加，所以房價跌
但，從宏觀經濟來看，經濟其實沒多差，也許最窮的人收入沒增加，但收入較高的人卻是有增加
房價為什麼會跌？
任何東西的價格本來就不是依據最窮的人收入變化而決定，而是相對有錢的人來決定
這就是市場！
如果說房價刻意訂死一個價錢，不准漲
那一個可以出價1000萬，另一個出價500萬
那要賣給誰？
這交易還有辦法玩下去嗎？
ghdfjkh wrote:
我們有這麼難溝通嗎?
沒錯，無論哪一方面我們都很難溝通，因為你只肯打混戰或游擊戰，從來不正面堂堂作戰！
22f wrote:
是guh大想買的那一...(恕刪)
為了及時回文,所以必須把自己盯在電腦前面?這就是我所說的:工作讓我無法沉
迷網路的情況.我對網路發言,並沒有像你有這麼大的熱情與心思.這是你的優點
,很少有人能投入這麼多心思,經營大樓.
最近的新聞事件告訴我們:如果你是公務員又常常上網留言的話,最好別讓人知道
你的身分.否則,是否有發文內容或時間上的問題.我當然不是公務員,但,我也有類
似的困擾.您能體會嗎?
至於,面對世間人事物的問題,大家每晚做的事,應該不會差太多.老是在50台與57
台之間轉來轉去...這個社會,理念不同已成常態!大家都是『自反而縮,吾往矣!』.
最後,預祝這樓能一帆風順的長高到500樓.到時,我會很恭敬的來祝福各位.
Chinkuan9f wrote:
怡然居2 頂層樓中樓的景觀極佳, 格局規劃也頗優, 適合三代同堂者, 後棟朝東高樓層, 依目前區域的開價, 也算送禮（父母, 兒孫）自用兩相宜吧：）
怡然居2後棟!
真巧!!
小弟陪台商朋友看的是"前棟樓中樓B戶"..
111坪(不含車位)..
配雙大車位..
視野格局沒話說..
開價比預期實在..
這麼俗賣讓偶朋友又驚又喜..
eros1980 wrote:
前些日子，心中即微微有感..
老大若就此封刀退隱台中江湖..
小弟也應該不會再發言了.....
Eros大連李維史陀這老鬼的書也看..
佩服佩服..
借香江大才女"李碧華"名言予各位大大互勉~
"不要老惦著自己的影響力"..
"不去想有多少人正在看你寫的文字"..
"不至於動不動就把自己當成苦海明燈"..
"方才~真可以瀟瀟洒洒地寫"..
她還說~"寫的時候真的進入那麼一個世界..講得玄點..似乎是有個人借著你的手來寫"..
22f wrote:
轉眼在01台中混了近一年，也許是該跟各位大大說再見的時候了，這棟樓確實高得離譜，但完全是「無心插柳柳成蔭」的結果，我這人恩怨分明，本來就龜毛難搞，女王多次叫我關掉這樓都不聽，畢竟除了研究所同學外，在台中所有朋友幾乎都從這裡認識，看黎智英說自己畢竟不是台灣人時，突然發現自己也從來不是台中人，歸去來兮，房子已買胡不歸？
您是正牌台中人..
即便..
偶不服氣您..
仍得這麼講..
因為..
您有酸甜苦辣的"人味"..
有~做為"下港人"之本真性..
過往"存中講堂"..
"獨孤求敗".."喬峰".."張無忌".."楊過".."楊逍".."任我行"等諸大武功..
偶最欣賞..
是指文..非指人..
說到人..
偶最愛Sherry大..
論洞察幽微..
您文筆似毛筆..
刷得街裡巷外..一干人等搔癢難耐..
觸動奶頭從沒體驗..
滑過下體未曾感覺..
教人爽..
也教人不爽..
所以..
您不能走..
您走..
小弟以後酸誰..
..........
首先，我認為想要解讀台灣房價是否合理，最佳的切入點必須是從『稅制面』進行探討，較能解讀房價組成的全貌，這也是台灣與歐美房地產市場最大的差異。此處所說的稅，指的是持有稅，台灣的持有稅包含房屋稅和地價稅，外國通常稱之為property tax，我在此稱之為房地產稅。
其中台灣的房屋稅和面積、折舊率、屋齡、地段率和使用類型有關，地價稅則和公告地價有關，以自用產品來說，兩種稅稅率分別是1.2%和千分之2，實際繳納的金額來說，以一間在台北市價值2千萬的公寓，兩種稅加起來一年繳納應不到5000元。國外以美國為例，房地產稅各洲都不同，大約在實價的0.5~2.5%之間，平均約1.44%，因此同樣是兩千萬台幣的房子，美國人一年要繳的稅將近30萬台幣。以持有10年來說，美國人要繳納將近300萬的稅，台灣約5萬…..那持有20年呢….600萬 vs 10萬….那持有30年或者說當傳家寶呢，稅賦差距請網友利用無窮等比級數自行計算。
換句話說，假設台灣和美國存在兩間一模一樣的房子，在台灣持有就會相對有利，特別是你想住很久，甚至於當傳家寶(事實上台灣的稅制設計就會驅使人民去做這樣的選擇)，持有越久就是賺越多。如此一來就會使台灣民眾的房屋額外需求增加及願付價格提高，這就是經濟學所謂的看不見的手，表示你不需要去跟民眾分析國內外稅制的差異，但制度就是會驅使他做最有利的選擇。而需求的增加與願付價格的提高就會很自然的推升房價，使台灣的房屋的基準價格高於國外，這些房價高出的部分可以視為稅制差異好處的折現，也可說你幫兒子孫子輩繳完了稅(相對於國外)。
因此在此客觀環境不同下，以所謂的房價所得比或房價租金比衡量就會變得非常不客觀，主要就在於國外買房子要繳重重的稅，繳完房貸還是要繳稅且兒子輩和孫子輩都要繳，完全無法轉嫁，而當房東也是要繳稅；但台灣稅賦卻出奇的低。也就是如此，台灣房價所得比高於國外其實是一件非常正常的事，因為美國人是要年年拿所得繳稅，台灣繳完房貸幾乎就是無敵，房價所得比變得毫無意義；對房東來說，美國租金/房價名目報酬率可能高達3%，但扣除應繳稅額後，實質報酬率可能還低於1.5%，本版每每有人靠邀台灣租金收益不到2%，但實際一比可能還高於國外。
進一步說，張教授所說的台北房價泡沫就是用所謂的房價所得比和房價租金比推出來的，完全沿用國外學者模型，套用台灣資料，但卻未考慮稅制差異的影響(事實上他就算知道，也沒有能力將稅制差異考量入模型中，畢竟張教授是學都市計畫出身，經濟和計量背景不強，難為他了)，因此才會出現離譜結論而不自知，造成每猜必錯。
...............
也因為稅制的差異，造成國內外房地產市場面對外在環境變化的反應不同。舉例來說，簡單假設台灣和美國僅存在持有稅制的差異，其餘諸如貸款條件、利率水準等均相同，此時如發生金融風暴，引發有價證券或其他資產價格的下跌或甚至企業裁員，美國房市對此的反應必定比台灣大。
主要就是因美國人不管是不是繳完房貸，都要繳稅，稅還不少，一旦失業，可能面臨房貸、稅金的雙重壓力，拋售房子的可能性高，短期房屋市場供給增加而壓低價格的機會大；台灣如已繳完房貸，要一年繳不起幾千元台幣的稅還真不容易，即使是失業了，也都還能支撐，沒急到一定要賣房子，短期供給大幅增加的機會小。當然台灣的現實情況不可能所有人都繳完房貸，但只要某特定地區繳完房貸的戶口數比例越高，供給大增的機會就少，承受外在風險的能力也越強。因此台灣房地產市場相對剛性是比較強的。
這反應在眾多鄉民諷刺台灣房地產市場無敵，什麼股票下跌，利空因素都打不下來，事實也的確如此，主要就在於稅制。而很多有關台灣房地產實證研究也指出，台灣房價對一些決定房價的重要因素的敏感性低(這些因素在國外都是影響房價的重要關鍵)，甚至不顯著。對不利因素的低敏感性，亦是持有台灣房地產的特性之一。
...............
後續會陸續更多我個人的看法
Mr.Chennai wrote:
借香江大才女"李碧華"名言予各位大大互勉~
"不要老惦著自己的影響力"..
"不去想有多少人正在看你寫的文字"..
"不至於動不動就把自己當成苦海明燈"..
"方才~真可以瀟瀟洒洒地寫"..
她還說~"寫的時候真的進入那麼一個世界..講得玄點..似乎是有個人借著你的手來寫"..
...(恕刪)
終於得到天王簽名照.......
小弟一定不管"何事"都用力勉一勉.....
然金口已開....接下來.各位關心此地的列位大大....
讓子彈飛一會..........................
ps.晚上小弟請朋友去探太子--景雲見
哇哇哇..D戶10樓加車位牌價快2500...
...熱血瞬間結冰...
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