22f wrote:
關鍵在於：嫌貨才是買貨人！
例子:
幾年前我換房後自己賣掉原來的房子
來看的其中一個臭著臉把我房子可能的所有缺點嫌得差點我要請他出去的
最後是出最高價買下的!
買賣心理學,有意思!
>當房市出現空頭時
>當下個月買會比這個月便宜的時候
>所有的買氣近乎渙散
首先，目前房市仍處於多頭，空頭的跡象還不明顯
也許你會說成交量比去年還低，這不是空頭跡象嗎?
受到奢侈稅壓抑，迫使大量短線投資客買盤都退出，不敢再玩，現在的成交量比去年少，是非常正常的，這才是台灣房市較合理的交易量
你能說少了投資客買盤，整個房市就走空?
相反地，少了短線投資客亂搞市場，房市才會走長多格局，否則房價像噴泉一樣，一年大漲50%，很快就見頂了....
事實上，在房市中，成交量只是買賣雙方對價格認知上的差距
若差距縮小，成交量自然就放出來
若差距放大，成交量自然放不出來
如此而已
既然成交量只是『結果』，我們如何從此得知未來的價格趨勢?
更何況，房地產中，真正最大的供貨者其實不是建商，也不是投資客，而是自住換屋者，但換屋族卻是最會拖延，也最有實力拖延換屋，在市況不佳時，成交量自然更難放大
你會以為賣方很多都是投資客，主要是因為投資客賣屋通常會比較急，賣不掉就繼續掛著賣，屬於顯性賣方
換屋是非常基本的需求所驅動，亦即小換大、遠換近、舊換新.....
受到央行政策影響，除非財力夠，能夠先清償貸款，否則換屋族都被迫要先賣再買，以免被視為是投資客，貸款條件都被限縮
既然市況不佳，賣不了好價錢，換屋族是很容易選擇繼續住下去，暫時不換屋，當然也不會委託給房仲(誰願意自己家成為樣品屋，天天開放參觀?)，你自然不會知道原來這間也要賣 (心理上想賣，但沒有具體行動)，換屋族則屬於隱性賣方
台灣整體房貸負擔其實相對很輕，近幾年家庭負債還不斷往下滑落，很多賣房子的人是真的不缺錢，反倒是想買房的人很急著要買，只是怕被人家察覺而已....
有關於成交量，我在舉個例子來說明：成交量只是買賣雙方對價格認知上的差距
今年總統大選後幾個月，房市交易量激增，主要就是觀望很久的買與賣盤湧出
台灣人對政治其實十分投入，把政治看得十分重要，還有一堆人會為了他的支持對象落選而落淚(自己朋友死了，恐怕也沒這麼難過).....
每個人總想著：萬一自己的支持對象沒想上，台灣就完了
但，目前藍綠板塊大概各佔一半，在總統大選前，沒有一派人有十足把握，結果不管藍綠陣營者全部都選擇觀望而不肯買，擔心萬一對方選贏了，台灣就完了，房價肯定會暴跌.....
就這樣，選舉結果出籠，至少有一半人是很興奮、很期待台灣會更好，充滿信心，咬牙就去買房了....
但，另一半人則對台灣前途感到很失望，價錢沒差太多，就忍痛賣了....
成交量當然就放大了....
在選前，我曾跟房仲這樣分析，沒人肯信，還陷在持續半年低交易量中的焦慮中....
選後，每個房仲都稱讚我好眼光....
>就像90年代末期 房地產泡沫破裂後的情況
>還是有人會想買房子
>但是會一直等 一直下不了手
>有點像股票抱上抱下 一直在等最低or最高點
>這些人只能算是鍵盤上的買盤
>對整體房市無多大作用
除非根本沒能力買，只要10年後還是有能力買，任誰最終還是老老實實買了房
你身邊應該就有認識這樣的人吧?
看空者可以等2、5年，但絕對絕對等不了10年的!
跟我買過房子的人中，就有好幾個人就是這樣.....
我都是安慰對方：賣我房的人，他也賺我不少錢；放心，接下來房市還會再漲，現在還只是『剛開始』.....
因為買房是一種需求，只要這個地區有工作機會，生活機能還算完整，就會有人想買
最近就有好幾個人發表了他的買房心得，這裡面就有好幾個人是等了好幾年，最終還是買了.....
看空者，尤其是崩盤論的人，其實很可憐
因為他總是被自己、以及『同好』的崩盤論嚇得半死，以致於失去理智判斷，甚至負面能量影響他的生活、工作狀況，導致收入不增反減，甚至還投資失利
如果你有注意到，幾個抱持崩盤論的人，還在股市下跌一段後，天天死命去放空營建股
但，偏偏近期台幣升值下，營建資產股漲翻天....
又或是，營建股出現全面跌停板時，很興奮地期待房市崩盤，結果沒多久營建股利空出盡全面漲停板....
又或是看到台灣第二季GDP居然出現負值，而嚇得半死.....
事實上，第二季GDP出現負值已經是歷史，如果他對台灣實體經濟有什麼影響，早就發生了
而且，越是當下出現恐怖的數據，政府不但不敢再打壓房市，反而會鼓勵大家買房，政策利多連連，明年經濟成長率肯定會噴出.....
本來打房打得很兇的大陸，現在信貸增長量噴出，房價也大漲了....偏偏還有人還停留在大陸房市暴跌(其實只有那些缺乏工作機會的城市真有大跌)....
有興趣可以參考底下"房價網"的資訊
http://www.fangjia.com/
總開發金額 460 億
老胡還真的以為有蠢蛋會願意買單?
老胡在推古根漢的時候
小弟還是初入江湖 年幼無知
總覺得中央政府 TNND 不給錢
硬要卡死地方政府...
長大了之後才瞭解
蓋這種大而無當的東西出來是一回事
要管理要維護還要花錢花人力
長期的營運計劃和財務評估其實才是重點
細數老胡在台中胡搞的紀錄:
1. 古根漢美術館
2. 台中大都會歌劇院
(中央政府拒絕接手營運....因為有可能又是個大錢坑)
3. 台中市會展中心(變成秋紅谷了)
4. 企鵝館(拎老師咧...這跟台中有什麼屁關係?)
5. 台灣塔
6. 鎮南休閒園區暨高鐵周邊開發計劃
7. 洲際棒球場暨周邊開發案
8. 體二專區都更計劃
9. 台中火車站都市計劃
幾個已經完成的...品質如何大家自有公評:
1. 草悟道
2. 台中都會公園
3. 圓滿劇場及文心公園
4. 豐樂公園
這樣的市長居然還做了三屆....
台中市民真的有夠衰
寫到這裡 突然覺得很悲哀
年底還有台中洲廳 ROT 計劃要開標...
市府講得那麼漂亮 真的會有人投標嗎?
2018 年還要花 115 億在后里辦花博
實在不知道要說什麼....
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