22f wrote:
S大就別太在意吧
一點也不在意
不過交流想法
選股及作法有個性喜好
十年前台鳳從三位數到個位數時又炒作一些題材
我一個叔叔說這家即使會漲他也不想賺
我不信邪，結果 ...
小弟只把股市當消遣
認真會影響生活
sheng5310 wrote:
舊市區即使有生機 有...(恕刪)
中區當地住戶應該不是很多 難以撐住店面
想從別區吸客 可能很難
我都不會去了 更何況年輕人
看看市民廣場 新光
小時候記得全國加旁邊白色建築 其餘都是農田
幾年前誠品還荒廢了好多年 沒想到草梧道會有今日光景
街頭藝人快要為搶地盤打架了 政府應該訂遊戲規則
>好股票代表市場認為未來會賺很多，
>壞股票代表市場認為未來賺很少，
>你會選哪種股票？
>阿爾欽給的答案是：兩種股票其實一樣值得買。
房地產只跟實體經濟狀況有直接相關
若台灣經濟變好，台北市肯定第一個受惠，其他區域只有因為擴散效應而慢慢受惠(你想，大陸客第一次來台觀光，哪個城市是必定要造訪?)
台中市與台北市哪個比較有潛力，我不再多說，因為已經講過很多次了，請爬文
我只提醒，房子最終還是要賣給自住客，但如果自住客數量不夠多，這房市撐得住?
公共建設與工作機會相比，你覺得哪個比較能吸引自住客?沒有工作機會，再多公共工程也無福使用....窮到沒飯吃，還有心情去看美術展覽?去讀書館看書?
台中蓋了很多公共工程，創造許多重劃區，是很有很多題材，很多夢，但這恐怕只能吸引投資客，因為自住客要的是工作機會、現在有存在的生活機能!!
很多人總是以價錢來決定多空，但就算是在股票市場中，低價股常常反而跌得最兇，高價股反而漲得最兇悍，不然股價不會有今天這麼低或這麼高了!
好的只會更好，壞的只可能更壞
當然，3元的股票要漲個100倍，是有可能，但100元的股票要漲100倍卻非常非常困難
台北市相當於100元的股票，是很難漲100倍，但台中市會是哪可能漲100倍的3元股票?
相對來說，因為賭場的關係，馬祖才是可能漲100倍的3元股票，但也許要等很久才會等到開始漲....
我做投資，只考慮能不能先保值，再想能不能增值
台北市房地產雖然很貴，但他最保值，因為公共建設、工作機會等等條件，就屬台北市最優，最吸引人，就算經濟崩盤，台北市還是最能吸引自住客
如果你覺得台北市未來漲幅有限，只需放大槓桿，放大獲利就行了，最終以本金來跟獲利的部份相比，那也是相當驚人，而且銀行也願意借你錢，讓你放大槓桿
這就是為什麼央行政策上只限制雙北市的房貸成數，因為銀行、投資客都是這麼想的
其他區域根本不用央行管制，銀行自己就怕得要命，不敢多貸....
如果受惠最深、最大的台北市漲幅都有限，其他區域漲幅卻超越台北市，那顯然其他地區的漲幅並非由自住客推動，而是浮動最厲害的投資客，其房價漲跌波動率很容易像股市那樣.....
我對好或壞股票的定義很簡單，就是能不能替我賺到相對多的錢!
但，股市的市場效率相當高，任何有利或不利的『可能性』，就能讓股價漲或跌個不停，甚至超漲或超跌
因此，好股票就是那些超跌，或價值被低估的
但，股票投資中，大家都知道的資訊，反而沒有任何價值，反而容易被拿來作為坑殺之用
就是因為這樣股市中常常會有所謂利多出盡、利空出盡
但，房市的市場效率極低，波動性極低，導致所有在股市中的觀點都在房市中一點用都沒有
金融海嘯時期，股市從9000多崩跌至4000多點，但房市則幾乎沒什麼修正到
原因很簡單，並不是房市不會跌，而是房市效率很低，在實體經濟尚未崩盤前，房市是不會崩盤的，但政府肯定會在實體經濟崩盤前，搶先一步拉住
房市持有人大部分都是在自住客手上，又或是有人租用的投資客手上，其餘沒人租的房子其實比例不會太高(尤其是在台北市中心)
對自住客來說，就算預期經濟可能會崩盤，只要自己繳得出房貸，就會繼續持有，而不會賣掉，因為賣掉房子，還必須找地方租、搬家.....
只有相對少數的人，會想說先賣掉，再便宜買回來.....但考慮到找地方租、再找地方買房子、搬家等等複雜又累人的過程，很多人根本不會想賺這種價差，再說，按照歷史來看，房地產向來最穩
也就是說，大多數的自住客就算在經濟崩盤時失業了，肯定會先選擇撐一陣子，看看有沒有辦法再找到工作，繼續持有房子~
如果過了半年，還是找不到收入相當的工作，才可能考慮賣掉房子
換言之，金融海嘯後，如果央行沒有採取果決的激進貨幣政策，成功地穩住實體經濟
我相信，在金融海嘯後的半年以後，台灣房價早就開始大跌，而且越跌越厲害，就連沒有房貸壓力的人，肯定會為了鎖住獲利，跟進殺出，讓房價跌個沒完....
股票則因為效率超高，很多人都已經知道大多數公司訂單突然都消失，開始休無薪假，甚至歇業.....一連串不利的『可能性』，就能讓股跌個不停.....
只是，殺了一陣子之後，人們回頭一看，實體經濟被央行的緊急措施給接住，沒有持續下挫，股價就顯得太過低估，而變成超跌，市場投資人又急急忙忙趕快搶買回股票....
總之，若將房地產看成股市，或用股市觀點來看房市，很容易會賠得很慘烈
例如，股市超漲時，其實往往都是對未來過度樂觀，因此你在股市超漲時，大膽地用很高的槓桿買了一堆，後果可以想見....
金融海嘯後房價沒有大跌，還有個因素：利率仍相對低檔
然而，可以預見的是，未來10~20年間，全球利率肯定會飆得很高....到那時候，如果你又在股市超漲時，對未來過度樂觀時，用相對高的利率，大膽地用很高的槓桿買了一堆房子，肯定沒辦法再像這次金融海嘯後成功地撐過去....
但，人們往往會沿用過去的成功經驗，以為能夠複製成功經驗，但卻忽略掉過去經驗中，有很多條件與當下差異很大，豈能直接套用過去經驗?
最聰明的人，會先分析為什麼過去能成功，然後再萃取出過去經驗中永遠不變的部份，以及可能會變的部份，然後才會開始複製經驗
因為，在金融海嘯後，各國狂印的鈔票不會沒有用，而是肯定會帶來極恐怖的通貨膨漲，只是時間未到而已
你想，目前通貨的水準如此之高，只要經濟復甦，恢復信貸擴張，在貨幣乘數效應下，肯定會膨脹數倍，資金大到嚇死人
最可怕的在於，由於通貨水準很高，再過數年，借錢成本不可能變得很高，使得央行沒必要升利息，而輕忽這股通膨的可怕威力
等到察覺到時，就算拉高利率也控制不住，以致於最終利率很可能一路升高到10~20%....
最終，通膨終於控制住了，但經濟也將崩盤了.....
這整個過程也許要20~30年
風險永遠都在，但關鍵在於，你能不能辨識現在是在哪個階段，你該做出什麼決定，能對你自己有最大的利益
22f wrote:
>對於台中...(恕刪)
報告樓主 小弟頂著您老小力出手
卻腦震盪的頭殼想了一想
雖然認同最後結論 卻有些事不明 想請老大開示
嗯....但前提要先說喔..(不是拆老大的台啦)
憑小弟資產及眼界只能算是01界的矮螺子
從沒肖想過要有像樓主跟e大
'教父級'的黑道火拼大場面
說到這還真敬佩2位..真真正正的是個做自己的人
都沒..犬儒的說"網路認真就輸了"這種假話
見面也總是飛機大砲坦克 不藏傢私全出的
仰之彌高阿
真不知怎樣才能混得如此江湖地位
(還有一個MR.C大的"酒店"地位也令小弟頭腦跟下身一起發熱)
會提出意見
只是想習得老大思考一招半式
40歲時能有BMW7四大顆輪胎 足以
(只有輪胎..全套不敢想..更何況是加長)
一個區域的房價會不會再漲，不能只看投資客是否願意再投資，因為投資客買下的貨，最終還是要出給自住客
先前曾分析過，台中地區的工作機會量硬是遠低於台北地區，而台中的土地、住宅供給量卻是可以說是無限大，不像台北市盆地地形供給有限
這已充分反映在台北的高房價
台中市政府可以靠賣土地籌措到許多資金，也可以靠市政府蓋的公共建設，吸引投資性買盤需求，但台中缺乏足夠多的工作機會、以及相對的住宅需求，一不小心，很容易就供過於求
多年以前大量台中建商倒閉就是這樣！
目前靠著其他地區投資客還可以支撐台中房市與房價，但投資客買下的貨，最終還是要出給自住客的
若沒有足夠多的工作機會與住宅需求，這些貨要出給誰?
除非台中地區能有大量的工作機會被創造出來，但目前看來，成長性最高的陸資來台投資、陸客觀光還是都集中在台北地區
台灣總人口相對不多，很難支撐得起多個大型城市
加上，少子化趨勢下，雇主將越來越難找到足夠多的員工，只會讓雇主更加往台北地區遷移，使得台北地區工作機會更多，住宅需求更大！
為了讓公共建設能夠回收，公共建設只會更加集中在台北地區，否則再來一個像高捷巨虧的案例，誰也無法承受得起 (花小錢蓋公園、讀書館還可以)，自然又能吸引更多公司設立
去看看早已進入少子化的日本東京就知道這個趨勢：在總人口加速減少時，日本東京人口反而加速增加！
還有，按照家庭所得趨勢來看，在金融海嘯以後，除了台北市家庭所得還繼續往上升高，其他地區都是往下掉。若台中房價繼續炒高，在台中工作的人有能力接手嗎？
現在還可以靠投資客來接手，但以後呢？
正因為台中腹地大，土地價格難以持續翻揚，使得建商取得土地成本不高，新成屋價格也相對低廉許多，使得新成屋與中古屋價差不會很大(在台北市中心新成屋與中古屋價差常常都會差到1~2倍)
台中人自然會選擇買新房子，而不太會買中古屋，導致中古屋價格很難像台北地區漲個不停
台中市近期加速開發..都市化的程度也比之前加速許多
精華區也漸漸沒有土地
而重劃區土地
都算邊陲且開價更是偏高
台中市蛋黃區的舊屋難道真沒有翻身之日
(科博館美術館)
老胡..個人只認為其眼中心中都沒瞄準中區這塊肉
那對現實利益面太慢了
可加速其他土地開發
已是這城的慢性處方簽
莊家做多心態有其不得不之考量
也就是說，如果買台中新成屋，趁他還算新時，跑跑短線，還賺得到錢，但擺長，幾乎都不太漲，反而容易被持有成本吃光收益
近幾年台中預售屋都是穩賺不賠的多
5期十年前買的現在出貨都賺乙倍以上
但，經濟總有循環週期，如果下一波經濟高潮是10年後，就算是現在才買的新成屋，10年後也成了不太搶手的中古屋，很容易套牢、賠錢！
在葛林斯潘的非理性繁榮一書
他發現循環週期已不明顯且不確定
且現世界各國皆擁抱資本主義較多
成長引擎更是硬會找一個來
破產國家如韓國-巴西-阿根廷
再起的時間也縮短許多
是否表示循環已經不在(或不明顯)
只看龐大資金潮流動到哪決定景氣不景氣?
相對地，台北市土地取得困難，就連殯儀館旁邊150公尺遠的住宅建地都在眾人搶標下，最終以每坪近500萬賣出
光只是土地成本，台北市新成屋價格就跌不下去，進而拉住中古屋價格(在台北市，新成屋買不起，自然會去買只要半價或更低的中古屋)！
價格理論大師阿爾欽（Armen A. Alchian），
在其著作《交易與生產》（Exchange and Production）裡
提出問題。
如果股市只有「好」與「壞」兩檔股票，
好股票代表市場認為未來會賺很多，
壞股票代表市場認為未來賺很少，
你會選哪種股票？
阿爾欽給的答案是：兩種股票其實一樣值得買。
原因很簡單：若好股票早被市場預期未來會賺很多，
那麼它當下價格就會立刻反映這個事實，
因為人們爭相買好股票，
該股票價格就被推高，
一直推高到完全反映這個好股票未來較高的報酬為止。
反之，壞股票無人問津，
價格就會下跌，
一直跌到該股票已完全反映它未來較低的報酬為止。
因此，你買市場認為的好股票，
雖然預期未來賺很多，
但你現在要買進它所花的錢也多；
若你買市場認為的壞股票，
雖然預期未來賺較少，但是你現在要買進它所花的錢也較少。
不考慮風險，兩種股票最後的報酬率是一樣的。
若兩者報酬率不一樣，那無所不在的競爭，會立刻把這兩種股票價格推高或壓低，直到兩者報酬率趨於一致為止。
請問老大
台北房價已反映完畢
證明其為好股票
而台中這支爛股顯然急了
用夢(舉債)
來提升其股價
那是否有脫離基本面的比價效應可期????
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