chengshi wrote:
格局有點小缺點，餐廳...(恕刪)
chaikt wrote:
chaikt 2020-04-09 22:00 119樓
陸府比惠宇高階好幾個等級，植栽的用心和公共空間的質感，差距很大，當然價差也滿大的…
以下是小弟看法，給您參考看看！
先說建商：
陸府：早期以別墅起家，外觀石材大多搭配陶質二丁掛磚與抿石子及生機森林宅概念，有走龍寶風格的感覺，但和龍寶差異就是一個專精別墅一個專精大樓。
惠宇：不用說大多台中人都知道，外觀大多以深色黑曜石亮面呈現現神秘的風格，大多的惠宇作品大廳也都算是大器且華麗風格的設計，是大樓專精，不過惠宇在近3年的作品有慢慢轉型，花更多的金錢和心力在外觀中庭花園的植栽上，如：南屯惠宇大聚、惠宇五十七間堂。
而陸府比惠宇高階的形容其實見仁見智，但小弟是比較不認同。
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若以相同產品別的別墅做比較，惠宇還不輸陸府喔。
位於西屯區惠來路三段310號(惠宇皇家莊園)(目前約16年屋齡)在16年前蓋的別墅到現今的時間點，還比不少蓋透天的建商剛成屋1.2年的社區都還保持上、規劃上都還完美且保值喔，跟10年內陸府的別墅比較也絲毫不遜色。
若以大樓做比較，惠宇蓋大樓的經驗因該算是比陸府多不少喔，但兩個走的風格差異不小喔，陸府是近幾年才陸續從南區的大樓建案慢慢讓大家知道陸府蓋大樓的規劃、型態整體的感覺，可對於陸府大樓來說通常都是當地區段價格上真的高的誇張的喔，如南區均價當時可能18~23萬/坪，可他卻賣到30萬/坪上下，以價格來說真的是貴不少喔。
建商+規劃：
首先以陸府森山及大毅55way這兩個不論以建商等級和建案本身都是不太能做比較的，因為陸府推大坪數和大毅推小坪數建商鎖定的客群就已經不同囉，所以不論質感、建材、規劃上，都是會有落差的，同質性的只有地段而已喔。
單價、總價：
大毅是小坪數2~3房(20~40坪)規劃，(單價開價約30~35萬/坪，總價約1000~1500萬)
陸府是大坪數3~4房(56~95坪)規劃，(單價開價約38~45萬/坪，總價約2200~3500萬)
光價格和坪數及規劃鎖定族群就已不同，所以不太能比較誰好誰壞。
結論：
1.每個建商都有特點及好壞，不可能即十全於一身，建材高檔、規劃大器、地點超棒、價格又符合"民眾"需求，不可能啦。
2.單純以現今11期山西路這兩個建案來說"開價"真的是相對偏貴。
成交價的合理範圍？↓↓↓↓↓↓↓
大毅55ways(不含車位約27~32萬/坪)，含車位價格(車位均攤後55ways24~28萬/坪)，或許相對會比較合理。
陸府森山(不含車位約30~35萬/坪)，若含車位價格(車位均攤後陸府森山28~33萬/坪)，或許相對會比較合理。
以上價格就市場上會是相對"現階段"相對合理的價格。
以上是小弟個人分享、看法，給各位參考，有任何問題都歡迎詢問+分享。
ap888 wrote:
陸府賣相最差的樓層估(恕刪)
看了您推論的合理成交價
深深覺得這應該是大多數人心目中的理想價格
理想跟現實是有差距的
3年前國泰plus成交價不含車就30以上了
目前隔壁樓說單元12已經3字頭......
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國泰plus+真的不便以，小弟本身朋友有買plsu+朝東的3R+車，含車位不到50坪總價買約1400萬，不過他樓層是高樓層條件不錯的，房車拆算國泰Plus+大多成交在27~30萬/坪，30萬/坪因該是少數不多戶。
至於大大說的隔壁單元12的3字頭，許多也都是開價啦，別害怕，您說精銳、鉅虹各個都是開價3字頭，各個要賣3字頭買方現今階段不會買帳的(好市多、捷運今年年底好就不知道了喔)。
分享："房車差算"來說精銳1期成交單價(約23~25萬坪)，精銳2期成交單價(約25~27萬/坪)，鉅虹從1期~3期價格也是慢慢疊上去，但以目前來說有沒有這個價值真的見仁見智(小弟認為很便以)，為什麼？因為有1.雙鐵共構站、2.國道交流道、3.公園綠地2.6萬坪、4.有商業地可發展商圈未來性的區塊，重點成交單價還在25~30萬/坪，台中地圖整張翻開，台中以北真的就是這塊，台中以南文心南路的秀太周邊及單元二~單元七價格更是不用多說了隨便開都是35~4x萬/坪。
以上分享！！
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