22f wrote:
最不可避免的，是調高加值型營業稅，應該喊10收8，因此又帶來通貨膨脹
綠色執政時期..
財長"林全"也曾規劃加值型營業稅加徵1~2%..
值此景氣尚未活絡之際..
項莊舞劍..
意在為何..
22f wrote:
印度有一個故事，說每個人都是有四間房子的屋子，分別是生理房、心理房、情感房與精神房，大多數人每天只住其中一間房裡，其實我們應該每天都去其他房間逛逛，才能做一個完整的人
"一個人~為四房之屋"..
22f大瑜珈體悟??
按"佛洛伊德"理論..
人格是一個整體..
這整體包含"本我"(id).."自我"(ego).."超我"(superego)..
簡單舉例說..
某日西線無戰事十分鐘..
想偷閒點個"Rio Hamasaki"的A片..
可惜天不從癡漢願..
麻煩事竟同時發生~~~
門鈴聲大作..
電話鈴鈴啷一直響..
廚房水龍頭沒關..
下起雷雨..衣服還沒收..
這時的您先做哪一項..
小弟必定會..
先欣賞完整十分鐘A片(本我≥自我≥超我)..
然後..
再去開門(因為可能是"傑克布瑞斯"來找)..
再去接電話(因為可能是"餓食餓A福"來電)..
再去關水龍頭(我的水龍頭比較重要)..
最後去收衣服(有人穿衣服看Rio??)..
Chinkuan9f wrote:
回到台中主場！
台中主客觀條件迥異於台北市, 最受人議論的, 莫過於土地供給額過大, 即使不納入原台中縣治地區. 的確, 出了高鐵站大門, 沿著環中路或74號, 往北到崇德路, 往南到黎明路, 均是可觀的一大片重劃區土地, 但這區域的龐大供給量並不會影響到欲在市中心買房的客群, 會受牽連的, 僅為周邊如11期或南區等短線漲幅較高者. 但以開發時程來看, 等到新重劃區成型且俱備基本生活機能時, 原先的邊緣區如11期因市中心區擴張, 又儼然成為CBD的一環, 屆時居住條件又提升了些！
所以從區域選擇來看, 這又將排擠到了誰呢？最可能的發展是, 首購的預售屋推案向外擴散到了環中沿線新重劃區, 但市中心區及舊有重劃區（如8期11期等）也多了許多年份10-20年不等的中古屋選擇. 依舊是供大於需, 但產品種類分明, 選擇多元. 台中市現在的購屋習慣是“喜新厭舊“, 所以重劃範圍持續擴大, 人也越往外移, 當市中心中古物美產品變得價廉(比價）, 且周遭生活條件非商圈轉移所能替代時, 習慣會否改變？
除了供需, 就屬平均購買力為重點, 這也決定了商品的最終市場價格. 簡單地說, 當一項產品的訂價低於當地購買力時, 民眾的搶購就會造成缺貨或黃牛拉抬出現, 直到能完全供應市場需求為止. 相反地, 非得降價拋售搶市才能消化庫存換取現金或乾脆退出市場. 所以在當地市場推出符合本地消費購買力的產品, 確實是獲利的法門. 台中市的平均購買力究竟是多少？近幾年中部新增的就業機會主要來自中科, 精密園區, 中港/彰濱園區等製造業, 相關的支援服務人員, 及擴編/移轉的金融機構.
依照統計, 2011原台中市平均家戶所得約114.2萬元（合併為98.7), 2011年每人每月最低生活費為10303, 平均每戶人數3.34, 若以房貸支出佔所得為25-30%計算, 每年約為28.55-34.26萬元, 以20年期, 貸款成數30-40％來說, 700-1000萬的價格帶有強力支撐, 在此區間的三房產品, 且俱備完善生活機能, 尚佳的國中小學區, 可滿足基本醫療需求, 交通動線佳者, 只要產品物件本身品質不致太差, 流動性應都不錯, 不用擔心日後大幅跌值. 1000-2000萬的四房或3+1, 符合上述條件產品, 也應不至有變現不易的困擾.
2000-4000萬元的物件, 則較易受景氣波動影響, 程度差別就在產品本身的基本面（建案品質/生活機能）和產業前景 （區段發展/公共建設）, 標的是否高估或是低於淨值？往後走勢端看個人眼光了！4000萬以上的產品, 買主自有主見, 也不至於上網尋求慰藉, 就不多說. 與其爭論房價應該走升或盤跌才合理, 倒不如依照自身需求, 購買力, 可承受風險, 選擇合適的產品.
我對Chinkuan9f大看法大致都同意，只是講法需要稍微修正
依據國泰房地產指數的報告來看，台中市新成屋/預售屋主力總價1050萬(主力坪數61坪、主力單價18萬)明顯超過Chinkuan9f所說的帶有強力支撐的700-1000萬。換言之，就算700-1000萬的價格區間，能讓台中市平均家戶所得約114.2萬元足以負擔，但問題是Chinkuan9f也認為台中市的購屋習慣是“喜新厭舊"，這使得台中市大多數購屋者其實都用超出合理負擔去購屋(價格主力總價1050萬購屋)，相對少的台中人是選擇負擔合理的700-1000萬的價格區間
消失一陣子、服務於金融業的珍小妹算絕頂聰明，她當初打算買存美術，正是精算她收入與負擔後，選擇負擔合理的700-1000萬的價格區間出價，但被台北盤子以高約一百萬買走
加上台中市的購屋習慣是“喜新厭舊"，理論上中古屋將不容易用相對高的價格轉賣，不容易提高換屋時的自備款金額，恐怕大部分都得靠貸款購屋，相對沉重較高的換屋壓力。將來只要利率拉高，價格修正壓力將會較大！
相對地，雖然台北市新成屋/預售屋主力總價都落在4000多萬，但買得起的人並不多，因此大多數台北市購屋者，還是乖乖買地段好的中古屋，使得台北市中古屋價格隨著新成屋/預售屋價格不斷被推升
也就是說，若單純以台北市居民所得去看台北市平均房屋總價2000萬(內政部營建署統計數字)，你會誤以為台北市民眾負擔較沉重，但事實上這只對首購族是如此，對換屋族來說，負擔就沒這麼沉重了
台北市房價還有來自新北市換屋族(特別是變有錢的那群人)支撐，台中市卻沒有區域換屋族的支撐(事實上，首次搬入台北市的人，很多都是賣掉新北市漲價後的舊屋，相對輕鬆籌到自備款而搬進台北市)。
最關鍵的在於，台中市平均可支配所得，從2008年開始下滑至近幾年低點；就算是中位的可支配所得也是一路走跌！相對地，台中市房價卻持續上漲，導致台中市民眾購屋負擔真的越來越沉重！這點從數字統計甚至01鄉民反映即可看出端倪
相對地，台北市的平均可支配所得，在2008年也下滑，但在2009年反彈，並在2010年突破2007年的近幾年高峰；中位的可支配所得的走法也大致如此，只是相對於平均值，中位的可支配所得飆高的程度更高！也就是說，雖然台北市房價卻持續上漲，但台北市民眾購屋負擔其實是還在可以接受範圍內
底下是依據報稅所得所統計的所得區域分布
http://www.mapfun.com.tw/unit/RichPeople/index.asp
可明顯看出，台北市中心住滿了龐大的"次有錢人"，"富裕"則佔據了大部分剩餘區域！
相對地，台中市僅有市政中心住了一點"次有錢人"，不像台北市還有好幾個區域都是"最有錢人"(200~450萬)，而"小康"則佔據了大部分剩餘區域，外圍則大部分都是"普通"(難以成為搬進台中市中心的購屋來源)
新北市(板橋、中永和、新店)則還有一些區塊是屬於小康或富裕的，甚至還有"次有錢人"
本文應清奈大要求而寫，也供台中打算購屋大大們參考
22f wrote:
這使得台中市大多數購屋者其實都用超出合理負擔去購屋(
完全沒錯, 這幾年來, 台灣都會區的受薪階級一直被迫追著房價跑, 眼前的價格其實已遠遠超過一般基層民眾的負擔. 尤以台中為甚.
22f wrote:
台中市平均可支配所得，從2008年開始下滑至近幾年低點；就算是中位的可支配所得也是一路走跌！相對地，台中市房價卻持續上漲，導致台中市民眾購屋負擔真的越來越沉重！這點從數字統計甚至01鄉民反映即可看出端倪
基本上, 小弟仍建議同樣被嚴重壓迫的上班族們, 著重風險, 在合乎自己能力範圍內選擇產品, 而非不斷地追價. 如同板大所提, 金融業的珍小妹在理性計算下, 仍舊將房子讓給了板大. 這一百萬的價差, 可能已是一般中所得民眾兩年的存款, 家有妻小父母待奉養著, 甚且還得多存個兩年. 負擔壓力可想而之. 生活品質也難以隨心所欲了.
22f wrote:
理論上中古屋將不容易用相對高的價格轉賣，不容易提高換屋時的自備款金額，恐怕大部分都得靠貸款購屋，相對沉重較高的換屋壓力。將來只要利率拉高，價格修正壓力將會較大！
所以小弟建議發問的大大將期望降低為“保值“, 而非“增值“. 台中市的中古屋並非理想的投資標的, 僅能提供成家立業.
22f wrote:
台中市僅有市政中心住了一點"次有錢人"，不像台北市還有好幾個區域都是"最有錢人"(200~450萬)，而"小康"則佔據了大部分剩餘區域，外圍則大部分都是"普通"(難以成為搬進台中市中心的購屋來源)
這也相對證實了過去幾年市政中心的主要購屋客群：廣大的中部台商與北部置產客, 也因此造就了大家口中的“低點燈率“. 然而, 台商們想買該買的, 相信大部份已都入手了. 而當新案開價站上60, 甚至80萬, 台北客究竟是否還會將之視為划算的投資商品, 持續進場？原欲移居台中的輕移民/退休族是否買單這等房價? 倒值得觀察.
地點: 花果山水簾洞
形式: 大師講座
主題: "消費"與"存在"
上周六夜..
小弟有幸聆聽一場資本主義講座..
概念為~~
她(他)消費..所以她(他)存在..
她(他)存在..所以她(他)消費..
話說1981年..
奧斯卡最佳電影歌曲..
頒給"二八佳人花公子"~Arthur's theme(the best you can do)..
http://www.youtube.com/watch?v=qMdwFkO8xA0
這喜劇片其實比"螢火蟲之墓"動人..
搭載"Christopher Cross"旋律..
閃轉"Dudley Moore".."Liza Minnelli"迷人輝映..
人會因為"買"..
找到"認同"..
感受"存在"..
並不奇怪..
出奇的是..
人不會因為"愛"..
找到"認同"..
感受"存在"..
或許..
小弟某天..
中了樂透..
買了黏具..
開了冰莉..
爽到老二內傷..
深陷自以為物以類聚的陶醉..
不能自己..
即便如此~也永遠比不過深陷紐約月色戀愛中的亞瑟吧..
Once in your life you find her..
Someone who turns your heart around..
And next thing you know..
You're closing down the town..
Wake up and it's still with you..
Even though you left her way cross town..
Wondering to yourself..
Hey, what have I found..
When you get caught between the moon and New York City..
I know it's crazy but it's true..
When you get caught between the moon and New York City..
The best you can do..
The best you can do..
Is fall in love..
Arthur the does as he pleases..
Living his life his master's toys..
And deep in his heart he's just..
He's just a boy..
Living his life one day at a time..
He's showing himself a really good time..
Laughing about the way they want him to be..
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