儘管台灣房市榮景看來穩賺不賠，但日本其實早有慘痛教訓。炒作的後果，不僅影響了個人退休規劃，更使整個國家陷入失落的20年。在房地產崩盤前，人口指標已透露警訊，值得台灣引以為戒。
文 鄧凱元 天下雜誌736期
2021-11-15
對東京都廳員工中島義久而言，房地產恐怕是他一生最失敗的投資。
他告訴《紐約時報》自己的經歷，1991年，他在離東京市區一個半小時左右車程的市郊，憑藉著便宜的利息，以及近乎全額的融資，當年36歲的中島，花了1200萬台幣買下一間房。
在他買屋的年代，日本房價年年以雙位數成長。人人都相信，房地產是最好的選擇，也懷抱著靠房地產致富的夢。
但好景不常。20年過去，這棟房沒有讓中島致富，價格還跌了五成，外加尚未還清的900萬貸款。逼得他要重新思考退休後的財務規劃。
在日本，類似中島義久，接到房地產狂飆最後一棒的人，不在少數。
最低曾跌掉七成六
日本房地產在1990年飆升至高峰後，泡沫破滅。20年後，全國城市地價指數已下滑六成三，六大城市跌幅更高達七成六。
雖然近幾年都會區緩步回溫，但早已回不去當初。
暴跌是瘋狂熱錢炒作的副作用。
正深陷破產風暴的中國恆大地產，兩年前，針對日本房地產泡沫進行的研究，如今讀來格外諷刺。
報告指出，在1980到1989年間，日本全國銀行的貸款餘額，不動產佔比從5.8%，上升到11.5%，「日本的企業或法人，大量透過土地向金融機構融資，而取得大量資金的企業，又將資金投入股票與房地產市場，把泡沫堆得愈來愈高。」
泡沫的破滅，始於日本央行在1989年，連續5次調高利率。緊接著，大藏省（財政部）開始對房地產融資進行總量管制，導致房地產的資金斷鏈。
20年間，房地產泡沫外溢至實體經濟，讓日本經濟進入失落的20年。在資產大幅縮水下，民眾花錢變得謹慎，因此民間消費萎縮。銀行也因為壞帳過多，放款變得謹慎。緊接著大量企業倒閉或裁員，失業率上升一倍，從1990年的2.1%，上升至1998年的4.3%。
人口老化，房價一去不復返
除了錢滾錢遊戲終結，日本少子化與老齡化的人口結構，才是日本房價持續探底的重拳。
長榮大學土地管理與開發學系系主任謝博明指出，「錢、人口、題材」是影響房地產市場走向的關鍵因素。
根據日本中央銀行前副總裁西村清彥的研究，日本青年人口的成長與衰退，與房價的漲跌有一致性。
他以工作人口相對被扶養人口的逆扶養比指標來看，1990年之前，日本享受人口紅利，約每2.3個工作人口，扶養1位小孩或長輩。但隨後逆扶養比一路下滑，變成不到2個人，扶養一位非工作人口。
「年輕人口比例上升時，也是房價上漲之時，但隨後日本的房價，也跟著快速老化的人口，不斷下修，」他在報告中寫道。
人口減少的另一個苦果，就是日本鄉村空洞化，房地產成為賠錢貨。
2018年時，日本47個行政區中，跟1995年比，有37個人口負成長。
結果，原本炙手可熱的房子，成了負資產。鄉村老齡人口凋零後，在都會區工作的子女，也對繼承鄉村空屋興趣缺缺。這樣的空屋，在日本的鄉村地帶高達849萬戶。日本政府只好接下這個燙手山芋。
透過網路媒合平台，政府把空屋資訊放上網路，尋找有意願的外地居民入住，還提供修繕補助與稅務減免。
但最便宜只要1萬5000台幣的一棟空房，還是乏人問津。
在步入人口衰退期的台灣，學者早已看到隱憂。
台灣在2012年以前，享有逆扶養比的人口紅利，但隨後一路下滑，2020年以後下滑的速度更快。
台北家戶數30年來首度衰退
長期研究人口與房價，台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文認為，台灣的人口因素，長期來說，對房地產市場是不利的，現在因為低利率與量化寬鬆看似很熱，但房地產不可能只漲不跌，「人口凋零對房地產的影響，就像是溫水煮青蛙。」
現在是30到40歲左右年輕人的離巢運動，暫時緩解了總人口減少對房地產負面的影響。
正在林口與三重一帶，專門瞄準小資族，蓋起「小坪數」建案的建商主管邱宗博說，現在建商主推小坪數的建案，鎖定的客群，是想要離巢的年輕人，「他們不一定想跟爸媽同住，爸媽也不一定想跟他們住，」因此目前房市的基本盤，是離巢族與長輩換屋族。
這也反映在總戶數的增減上。
內政部10月公布的統計，六都中，除了台北市以外，其他五都的家戶數還持續成長中。但值得注意的是，台北市的家戶數是30年來首度衰退。
離巢族總會買完房子，接下來開始繼承父母的房子，人口因素對房地產的負面影響，很可能會慢慢浮現。
宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華分析，台灣現在的房地產市場，是由40到70歲的多子化世代主導。
他觀察，多子化世代會幫小孩子買房，或者自己投資，但等到10年或15年後，小孩們買完房，自己也老了，「不會再積極買房，銀行也不敢再貸款給他們，少子化對房地產的影響就會加大。」
全民炒房運動蔓延全台，但堅信房地產只漲不跌的神話，是否會在台灣破滅，很快會有答案。（責任編輯：曹凱婷）
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