建案價格估算邏輯思維探討

❤️本文估算謹供邏輯思維學術探討，實際價格仍以市場供需為準。

A案（超高大樓精裝屋）
假設土地購入成本15億
假設總銷售坪數12000坪（將建案各單位坪數加總x總銷售樓層）
15億/12000坪=約12.5萬/坪（平均每建坪的土地成本）
假設建築成本約20.5萬/坪（超高大樓+精裝屋）
12.5萬+20.5萬=33萬/坪（平均每坪的土地+營建成本）
假設管銷稅賦10%+資金時間成本每年10%，A案預估4年完工，估計40%，小計50%
土地營建成本33萬x1.5(上述估算50%）=49.5萬（每坪平均估計成交單價）
超高大樓樓層價差較大，假設高低樓層為均價價差2萬
估計價格落在47.5～51.5萬/坪

B案（一般大樓標準屋）
假設土地購入成本約8億
假設總銷售坪數4900坪（將建案各單位坪數加總x總銷售樓層）
8億/4900坪=約16.4萬/坪（平均每建坪的土地成本）
假設建築成本20.5萬/坪，非超高大樓及非精裝屋成本較低，每坪估計少2萬，預估成本18.5萬/坪
16.4萬+18.5萬=34.9萬/坪（平均每坪的土地+營建成本）
假設管銷稅賦10%+資金時間成本每年10%，B案預估3年完工，估計30%，小計40%
土地營建成本34.9萬x1.4(上述估算40%）=48.9萬（每坪平均估計成交單價）
15層大樓假設高低樓層為均價價差1萬
估計價格落在47.9～49.9萬/坪

⭐️方位及樓層特殊性，價差範圍可能因此再擴大

✅實際營運成本及資金成本的估計不同，影響其最終估算結果

🔸綜上評估探討後，影響房屋價格的因子有哪些？
土地成本、容積率、建築成本、稅賦、管銷成本、時間成本、產品價值與定位…….

♦️綜合上述因子所評估之價格，最終仍需考慮市場經濟及供需產生之變動因素。