[五年後驗證] 台中市行情觀察與未來發展

目前我大概一周看10-20間房，
野人獻曝分享一下我對台中行情的看法，
請不吝指教討論

這三年來台中市區、新成屋已經漲的非常高

對自住客來說，買房預算還是落在400-600萬區間為最多數。
但這價位已經很難買的到好地段的好房子，
所以自住需求
1. 從新成屋看到10年屋，最後買了20年屋。
2. 從精華蛋黃區看到蛋白區，最後買在蛋殼區。
3. 從三房看到二房，從有車位看到沒車位。

對小咖投資客來說，
或許也是一樣的狀況。

所以我的結論，後續一到兩年

1. 好地段中古屋可能已經漲不動:
如西屯西區北區南屯北屯(崇德路以西，與捷運周邊)20年屋現已成交到16-19萬。
跟新成屋差距不會太大。且價格很多都已經破700萬(三房兩廳兩位含車位)。

2. 次好地段中古屋15萬以下可以考慮:
如北屯崇德路以東，現在已經漲到15-17萬。
好地段自住買不起，會自然看周邊可以符合價位目標的房子。

3. 外圍區位置好的會補漲:
同樣想法，市區買不起、投資不下去，只好選位置好 相對便宜的外圍區域。
如74號周邊的大雅潭子，會有一波補漲，漲到14-16萬。

報告完畢，請各位指教討論。

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2018年1月5日

資料來源: 內政部不動產資訊平台


https://imgur.com/JhOMvJH

簡單的來說

當初主要是看好 外圍即將補漲區域 如潭子大雅

看壞已經漲不動的區域 如西屯西區北區南屯

三年後證明當初的想法正確

結果如下

平均單價	2015 Q1	2017Q3	漲幅
潭子	15.88	18.45	+16.18%
大雅	16.94	18.46	+8.97%
西屯	22.31	21.16	-5.15%
西區	21.86	20.79	-4.89%
南屯	20.45	22.66	+10.81%
北區	18.37	18.45	+0.44%
北屯	18.48	18.76	+1.52%

1.
唯一出乎預期的是南屯的漲幅 目前均價已經跟西屯差不多

其他大概都有在當初的預期想法內

當然每一季的平均單價大概還是有變動 不過大概可以看到整體趨勢的變化


2.
當初的想法很直接 北屯74環內舊社公園附近

新古屋兩房+車位可以賣到800多萬 (租金投報不到3%)

車程不到2分鐘的潭子74環內 兩房車位500出頭萬 (租金投報將近5%)

即使門牌有差也不會差這麼多 (單價差2萬多 總價差200多萬)

比價效應下 當初評估應該會補漲


3.
當時在評估的時候有幾個考量點

其實開發、建設各地都有

但全新的重劃區生活機能還未起來 需要較長時間與較高風險

有些區域是已開發商圈 (例如潭子榮興商圈) 機能完整

+ 周邊重劃區 (G0) 以及交通建設(G3與台鐵高架) 綠地 自行車建設

+ 好學區 + 基期低 (2015年)

因此事後驗證此想法可行

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2020年1月2日

事實證明 當初2015年的看法正確，
當初2015買的已經陸續獲利了結 加租金收入每一間約獲利120-150萬左右。
(最低有買到19年屋室內20p的2+1房 337萬)

目前手中留下2017年買的兩間G0附近的大樓兩房。
(74環內 11年屋 買400多萬 2房沒車位 月租實拿17,500/月，有車位的500出頭月租實拿19500/月)
以及2019年初買的北區太原綠園道旁大樓 (19年屋 買400以內 2+1房沒車位 實拿17,500/月)



一間北區 19年屋 買400以內 2+1房沒車位 實拿17,500/月


一間潭子區 74環內 旁邊就G0 10年屋 買400多萬 2房沒車位實拿17,500/月