魔鬼藏在合約細節裡~
擔心沒看清楚簽下去就不能回頭了~
因為身邊沒有人可以詢問預售屋合約問題~
所以想請問一下:
1.合約內竟然沒寫驗收條款!
(有人也有是遇到這種情況嗎?)
2.合約內提到貸款部分!若未能貸到約定的足額~則需於接獲書面通知15日內繳足~否則視為違約~
(定型化契約不是這樣寫~所以有人也是這樣的內容嗎?)
3.有些建材沒寫品明與型號~尤其是衛浴與廚具幾乎都沒寫~說是和樣品屋的一樣~
(有人的合約也是如此沒標示清楚的嗎?)
4.買方通知交屋日起~不論是否已遷入~即應付本戶水電費與管理費~
(通知交屋絕對不可能當天接到通知當天交屋完成~若有需修繕地方一定會請建商完成後再交屋~所以這點很不合理!況且怎麼一交屋就得繳管理費!這樣實在太奇怪了!而建商不是都會提撥一筆管理費基金給管委會嗎???)
5.交屋日後買方需按月繳交共有部分管理費~交屋時會向買方預收代管共用部分期間的管理基金2萬與三個月的管理費~等代管理組織成立後再將代管期間的收支情形及剩餘款項無息移交給管理組~
(不知這共有部分管理費是指哪些?這樣是也正常的嗎?)
6.合約內有委刻印章授權書?這到底是甚麼??授權建商刻印章會不會有危險?
總之這都與定型化契約有差距~不知大家的合約在這部分也是如此嗎?還是也有其他不合理的地方?
關於以上有疑慮的地方~我有機會向建商爭取成功嗎?
1.合約內竟然沒寫驗收條款!
(有人也有是遇到這種情況嗎?)
我們合約第13~15條是跟驗收有關,
其中十三條的大綱就是驗收
大致上只有寫乙方(建商)依約完成合約後,要通知甲方來驗收,乙方依合約可保留"O萬"做為保留款
第14條是房屋所有權的移轉登記期限
第15條是通知交屋期限
這條裡面又有規定(15-1-2),乙方就契約約定之房屋之瑕疵或未盡事宜,應於交屋前完成修繕
2.合約內提到貸款部分!若未能貸到約定的足額~則需於接獲書面通知15日內繳足~否則視為違約~
(定型化契約不是這樣寫~所以有人也是這樣的內容嗎?)
這個我們是規定在第18條的貸款約定,我們是30天內用現金或支票繳清
3.有些建材沒寫品牌與型號~尤其是衛浴與廚具幾乎都沒寫~說是和樣品屋的一樣~
(有人的合約也是如此沒標示清楚的嗎?)
我們是馬桶洗手台有寫品牌,其餘無
廚具列三家,屆時挑一家
建材幾乎都沒寫品牌
這一項,沒個人在乎的程度不同,但您可以去研究比較高檔的建案,也不是每個都會寫
原則上是它們接待中心有特別強調哪些地方是用哪些東西,就會去特別強調
例如有些建案會去強調他們馬桶是用HCG的....等等的
不然都不太會去寫
4.買方通知交屋日起~不論是否已遷入~即應付本戶水電費與管理費~
(通知交屋絕對不可能當天接到通知當天交屋完成~若有需修繕地方一定會請建商完成後再交屋~所以這點很不合理!況且怎麼一交屋就得繳管理費!這樣實在太奇怪了!而建商不是都會提撥一筆管理費基金給管委會嗎???)
我們是合約第15條,其中規定通知交屋起"七日後"不論是否遷入....(以下略)
15條之1是這條的但書
5.交屋日後買方需按月繳交共有部分管理費~交屋時會向買方預收代管共用部分期間的管理基金2萬與三個月的管理費~等代管理組織成立後再將代管期間的收支情形及剩餘款項無息移交給管理組~
(不知這共有部分管理費是指哪些?這樣是也正常的嗎?)
這部分問業代比較清楚,我忘了
費用應該是含在外水外電裡面,一起繳納
6.合約內有委刻印章授權書?這到底是甚麼??授權建商刻印章會不會有危險?
這個同契約第18條,貸款的約定,大綱就是若通知交屋,但卻懶懶散散不想去辦理貸款
建商因為有您的授權,就可以憑著這張委託書去幫您辦貸款(建商有自己配合的銀行)
才不會拖延交屋或者突然被解約
但這部分又牽涉到,若貸款不足,還是要回歸到契約條文,像您的就是15天內要補足
我有問過代銷,可否找自己的銀行,代銷說:屆時會通知辦理貸款,你們在跟承辦人員說即可,沒有強迫性
"這張是保障建商的",但這張能否不簽,這我並不知道,因為當時忘了問,我是有簽~
因為每個人對於合約的精準度要求不同,所以合約要寫到什麼程度這需要看您自己...
但契約會不會為了某戶而特製,這我並不知道,網路上沒有實證
所以話說回頭,若買的是評價比較好的建商,這些支微細節就不用太在乎
就是因為買了比較普通的,所以需要戰戰兢兢....唉~~~~~~
而且還不是只有簽約這階段,到驗屋交屋前,都是....
(有人也有是遇到這種情況嗎?)
有寫，但是和內政部公告的不同，交屋保留款比範本寫的低，但還不至於沒寫。
內政部公告的範本：
第十三條 驗收
賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。
雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。
第一項有關達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定，如契約有約定，並於相關銷售文件上特別標明不予配設者，不適用之。
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2.合約內提到貸款部分!若未能貸到約定的足額~則需於接獲書面通知15日內繳足~否則視為違約~
(定型化契約不是這樣寫~所以有人也是這樣的內容嗎?)
不是寫這樣，是逾期須支付延遲利息
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3.有些建材沒寫品明與型號~尤其是衛浴與廚具幾乎都沒寫~說是和樣品屋的一樣~
(有人的合約也是如此沒標示清楚的嗎?)
只有廚具、免治馬桶大約寫某牌，但沒寫型號。其他大多都沒有寫清楚。
內政部公告的預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項：
十一、主要建材及其廠牌、規格
（一）施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表施工，除經買方同意，不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代，但賣方能證明有不可歸責於賣方之事由，致無法供應原建材設備，且所更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建材設備或補償價金者，不在此限。
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4.買方通知交屋日起~不論是否已遷入~即應付本戶水電費與管理費~
(通知交屋絕對不可能當天接到通知當天交屋完成~若有需修繕地方一定會請建商完成後再交屋~所以這點很不合理!況且怎麼一交屋就得繳管理費!這樣實在太奇怪了!而建商不是都會提撥一筆管理費基金給管委會嗎???)
建商會依規定提撥繳交台中市政府公庫代收之公共基金
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5.交屋日後買方需按月繳交共有部分管理費~交屋時會向買方預收代管共用部分期間的管理基金2萬與三個月的管理費~等代管理組織成立後再將代管期間的收支情形及剩餘款項無息移交給管理組~
(不知這共有部分管理費是指哪些?這樣是也正常的嗎?)
共同管理部分就像圍牆、中庭燈、植物、社區電動門、社區內自設道路路面、大門刷卡機...這些，
至於費用？不清楚，
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6.合約內有委刻印章授權書?這到底是甚麼??授權建商刻印章會不會有危險?
這個一定要簽，不然不好辦貸款，交屋時會歸還印章。
其實如果有人想偷刻你的印章，你也不可能會得知，所以授權刻私章和危不危險並沒有直接關係！
關於房屋背面的外牆，請問合約裡面有寫到要如何施作嗎？
因為整排房屋的背面外牆正對著大馬路，長度又超過100公久，前後又都是田，啥都沒法遮，
銷售時是說背面又沒人會看，房屋立體模型也還沒有做出來，
我當時是想，就算是要漆，總是會有比較高檔的防水漆才對，
但合約裡完全沒有出現過「防水漆」這三個字，更不用談啥品牌型號啦！
而且我後來仔細去基地觀察，我發現整個建案的房屋背面的位置比正面明顯，
背面被看的機會比正面還多很多！這跟背面沒人會看的情況差太多了！
還有，銷售時強調因為是甲級營造廠蓋的，工很細所以建坪單價高，
不知道預售合約書能不能把「甲級營造」這幾個字也寫進去呢？
還有車位的長度，跟廣告單印的立體設計圖的比例不符合，
車停好之後，車頭會突出到社區內道路，據說很多都這麼搞...
買預售屋真的令人很不放心，如果不急的話，最好是等RC灌好一樓再確定買，
我們合約有提到
"外觀"
本建築外觀特聘名建築師精心規劃設計,四面均做正面處理,採用丁掛磚搭配石材,抿石子及其他適當之建材
外觀的部分
可以回歸接待中心的模型來看
會比較簡單
因為模型,宣傳單也是契約一部分
可是看您這樣形容
好像你們建案背面的確沒處理......
所以磁磚只貼到側邊......
這...外觀...沒有統一啊.....
很少看到這種設計了說....
現在都貼滿整棟....
防水比較好做
合約沒寫到的,簽約時又沒要求,或者改變不了
就是看工地管理人員實際施工時
若發現了這問題,會回報給上頭(老闆)
上頭怎樣處理了
這是最後一道防線
老闆若覺得不想花,那就是降了....
這是我最近的經驗
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甲級營造廠不是品質是甲級的
是建商的"規模"達到甲級的標準
像大陸工程,日商華大成..等
這些就是...
會有這些分級
是因為政府的每個標案從5000元~好幾百億都有可能
您建商規模太小的
卻來標好幾十億的
這將來不管是資金或者是人力都會出問題
而政府的建案若一拖,影響的層面很大
例如五楊高架...
因此政府在營造廠就採分級管理
您這間營造廠
資本額,員工配置有符合哪些條件稱之為甲級....乙級或丙級...
另外有一些更小的規模的
只需要是家有立案的公司就行了
分類名稱好像叫做土木包工業
哪些標案是甲級以上才能標,哪些標案是乙級以上才能標
這些在政府的投標資格內都會去做限定
但民間工程的不用~~~~
因為民間是自己花錢自己蓋,賣不完就倒閉,蓋完了就自己賣,賣不出去繼續賣,品質是自己顧
所以看的是這建商經營的方向是如何
有咪有要永續經營
手機先生 wrote:
我是大樓我們合約有提...(恕刪)
模型還沒有做出來，不過這是透天，
宣傳單沒畫背面，只看到後面圍牆有貼。
「外觀」沒有寫四面均正面處理，卻也沒有寫說用漆，
只是口頭上說背面沒人看，所以會用漆，
我確實也是擔心防水功能，合約也是完全未提到防水工法。
不知道版上有沒有大大知道貼磁磚和防水漆的價格是差多少？
現在的建商規畫建案時為何常不把它一起考慮進去？
至於甲級營造問題，因為銷售時有強調是甲級營造且工很細，所以我才特別在意！
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不好意思，先說好請各位大大不要問我是那個建案，用私訊問我也不會回答的。
因為其他建案應該也很多有類似問題，只是程度可能有些不同而已，
提醒大家在簽約前多注意一下，以免事後煩惱，畢竟外牆漏水是一種很麻煩的問題。
如果買新屋還預期只能保1~2年防水，那實在很難令人接受呀！
又看到最近的例子，不能不多考慮。
lizette wrote:
謝謝各位的說...(恕刪)
我的沒有…
我的認知是車位大小等同權狀坪數一樣
應該都適用找補的規定
我合約不在身邊
所以不知道找補的詳細內容
百分之二感覺還蠻多的
一百公分差了2公分
我們小車位是225cmx600cm
那不就變成約221x588…
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嗯~對,猜對了
我們的適用找補的規定
契約第五條
房地面積誤差及其價款找補
5-2.主建物或本房屋登記總面積如有誤差,其不足部分乙方均應全部找補....以下略
(乙方是指建商)
剛好我們的契約
車位大小是含在本房屋面積裡
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想不到契約還真的有差別.....Orz
始料未及
我以為大致上第一部分的契約內容應該都差不多
我真是傻人有傻福
連買房都是業務因為比我積極,所以我才買的~~
後來我這區的房價漲到亂七八糟
看了你所波的文章~
剛好小弟前陣子也買了屋~
之前簽合約時,我是把內政部的最新版本印下來~
先在家把不同的地方註記~簽約時把內政部版本
及建商的合約內容一起帶去~有疑問的一條一條和建商對
(剛好內政部的版本和建商合約內容幾乎都相同)~ 所以是對的還滿快的~
小弟是覺得如果你拿正式版本和建商對~他一直支支吾吾
或沒有比較合理的說法~就真的需要他註記~除非我們的要求
太奇怪@@~給版主參考看看!
PS:剛好看到大大您有波幾條疑問的地方~這是我簽約時的內容~也給大大您參考!
1.關於面積誤差及價款找補的部分?
如有誤差的部分,其不足部分賣方均應全部找補;
其超過部分,買方只找補百分之二為限....中間省略;若其不足部分超過百分之三者,
甲方可解除契約.
2.至於建材與設備方面?
合約內容大約是房屋內地磚及浴廁
及廚房及陽台及樓梯面都有註明品牌及系列及大小種類等;外牆的部分也有註明四面皆
鋪磚及搭配抿石子等設計;衛浴及廚具設備也都有註明;配管及配線及開關等電器設備
也有註明使用品牌!大致上是這樣!
如大大已簽約了,看先和建商要求漏掉的部分,看見商願不願意補註明(記得要蓋章及建商章)~
希望lizette大大一切順利!
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