十一期房市幾點不合理的現象

首先必須要先跟各位網大聲明這不是一篇引戰文
單純是小弟這些日子看房看地的一些感觸

一、開價與成交價
由於過去台中價格普遍不夠透明，因此房仲業從中拉抬的現象十分常見。
但現在資訊普遍訊息傳遞快速，卻依然有房仲屋主開出十分不合理的價格，理解行情的本地人通常就默默的繞開，最終讓一堆投資客住在套房內。
許多人說實價登錄不準確，當然還不準確，因為採樣數據還不夠多，但卻不可置否的讓現實的情況給許多不了解房市行情的人可以當作參考。
對好建商而言，實價登錄對她們並沒有太大的影響，因為他們本身議價空間就只在一成左右。而真正影響到的是那些玩預售的投資客。
而且千萬不要再相信建商說因為油電雙漲所以原物料都跟著上漲，因為朋友家的石材廠供給建商並沒有因此加價，預拌廠出料也沒有比油電雙漲前來的更高，再來如果有瞭解鋼鐵期貨的朋友就會知道，鋼鐵價格這一年來跌了超過14%。

二、周邊行情與開價
我相信有周邊行情，跟區段的效應，但是台中這兩年尤其誇張，誇張的不是建商越蓋越好，因為購地成本會提高以及建材使用越來越高級，相對的建築成本也會提高。
但離譜的事情發生了，預售時700多萬的房子，因為旁邊蓋的是一個預售1100萬的房子，登時700多萬的房屋開價變成1500萬。房屋的建材並不會隨著旁邊的房子蓋的比較好而自動升級！！這多出來的700多萬是哪來的呢？？土地假設漲了一倍從20w/p到40w/p（實際成交其實大概才31~35w/p） 但請去看看權狀土地持分為多少，大概只有6~9坪左右，房價漲了150~250萬左右小弟個人認為還是屬於合理的範圍，（十一期的案例）難道他周邊上他可以多漲了500萬嗎？？？
小弟不是認為十一期沒有發展性，只是十一期到如今真的有開發出什麼讓生活更便利的條件嗎？？ 其實並沒有，那土地又怎麼還能繼續高漲呢？？ 沒有商業區的周邊，土地再高都有限，再來十一期內還有一堆空地擺著，motel跟釣蝦場等都還未遷移，但投資客卻都已經在賣一個未來的價格，大家互相洗腦，房子本身不會增值，增值的是土地以及周邊的生活環境，不得不說十一期現在這樣未來還能有什麼大改變嗎？？ 6000萬的房子在小學的旁邊，要脫手的時候誰願意接手？？ 有6000萬的富豪又有幾個願意花6000多萬住在每天一早就有鐘聲又有小孩鬼叫的操場旁以及是別人的二手屋呢？？
七期土地30+坪建坪約80+坪的別墅實際成交價約3000萬到十一期竟然買不到同等級的別墅，難道十一期真的可以跟七期媲美嗎？？ 十年前的透天別墅，建材裝修屋齡扣除後，漲的就只有地價，從1000左右漲到1700屬於合理範圍，但因為新蓋的別墅都是3000+，所以這些老透天老別墅開價也跟著上3000，房屋使用期就是50年，10年屋房屋本身的價值就要扣掉20%了，但因為土地漲了800多萬，在他們眼裡卻還不夠嗎？？ 難道真的能跟別人新成屋用的建材比嗎？？ 而且裡面難看過氣的裝修以及衛浴設備通常都只是累贅必須打掉重練。

三、未來與周邊行情
台中不比台北，台北土地豪宅稀有性高，台中腹地遼闊，到處都可能是一個新的重劃區，建商不會因為你買了他的房子替你考慮以後脫手的問題而少蓋兩棟。十一期真正在支撐房價的不是因為十一期可能是未來的台北大安區，也不是房仲跟你說什麼十一期是未來十四期的核心，而是因為十四期重劃原地主必須找新的房屋暫居而大部份會選在周邊也就是十一期置產，但當未來十四期重劃完成後呢？？ 十四期會比十一期更貴嗎？？並不會，因為有一百多萬坪的土地，新的房子會如雨後春筍般冒出來。原來的地主手上還有地的會不會回去自地自建呢？？ 那時後的十一期有什麼條件讓後面有更多人接手？？ 再來十四期大部份都是住1-1的建地，大多就是建別墅透天，台中本地人買房還是喜歡買帶地的透天別墅，未來松竹路上也會有商業區，所以十四期的住戶並不需要靠十一期吃穿，再來十一期目前真正吃穿還是得靠昌平商圈或北平商圈。十四期東臨十一期西臨水湳經貿北臨未來潭子重劃，十四期的優點沒有比十一期少反而還更多。

以上是小弟個人的幾點愚見，有不足的地方還請各位賜教。