力麒（5512）建設昨公告處分台中7期新市政中心惠國段105、108地號(市政北五路，聯聚信義隔壁，原教父餐廳處)等2筆土地約814坪、包含移轉容積，以總價26.62億元高價、轉賣大陸建設；每坪單價327萬元，創台中土地成交新高價！
大陸工程何時蓋過豪宅??
HHCH wrote:
力麒（5512）建設...(恕刪)
這塊地容積600%，建蔽率50%，地目新六。土地如果如你所說是814坪，則可售建坪是4884坪，換算每建坪成本價格約54.5萬。
如果蓋比較便宜的RC結構，每坪造價約8萬，所以土地加上營造成本就已經62.5萬了。這還不包括稅，管銷和建商的利潤喔。容積600%不太可能蓋RC結構，因為基地不太大，蓋RC的話，可用室內面積會變得很小，我猜建商應該會蓋SS或SRC，那成本更高了。
一般建案總成本占總售價的四成，所以回推售價156萬左右。
以新莊副都心為例，土地建商的標價約在180~200萬左右，都已經要賣到六七十萬以上了，台中的這塊地標價327萬，你覺得建商有沒有可能賣你說的價格?
全世界歌劇院周邊都一樣，全都是豪宅，價格也是高不可攀，明年底台中歌劇院完工，大陸建設敢這樣買這塊地，不是無所本，但是我相信即使要蓋，也是三年以後的事情，價格鐵定超過100萬/坪。
隔壁的聯聚信義目前一坪是80萬，三年後會是多少錢一坪? (當年台北的帝寶推案時，預售價格一坪80萬，現在已經過200萬/坪)，到時候大陸的這棟一定會出現比價效應，因為比鄰而居。
lujabin wrote:
t大想請教為何對歌劇院周邊房價那麼樂觀？如按t大所言歌劇院房價到一百萬，那麼台北不是到3、4百萬。難道房價只能往上不會往下嗎?世界環境不景氣，早些年西班牙、愛爾蘭房價都漲了好幾倍，最後還是泡沫。再過一年歌劇院就要完成，我覺得會有支撐，但要漲到高價，是有點存疑，未來有水湳經貿園區，4倍大的大安森林公園、台灣塔、如未來十年形成，居住環境比七期好，房價也不會比七期低，t大您的看法呢?
台中的房地產只有新市政中心會快速上漲
台中其他地區則是緩步成長
原因是新市政中心開的是台北盤 甚至是國際盤
而台中其他地區則是地區盤
這就像信義計畫區的房價早已脫離台北普遍的房價水準一樣
各自走各自的盤勢
信義計畫區在1993年開始開發
當時第一個案子一坪是13萬左右
現在呢?
您所說的台中其他地區
這要看台中市政府的開發決心
這需要台中市政府編列預算才有可能開發
政府的預算是逐年編列而非一次編足
但是台灣向來是人去政息
胡志強不可能永遠當台中市長
下一任台中市長一定會想我何必幫你作嫁?
我自己也可以搞個大項目來做
因為名聲是屬於我的
這就是政治人物的自私心態
而且即使以後的接任市長願意繼續胡志強的計畫
也不是一兩天會弄好
要弄好也是十幾二十年以後的事情
房地產要看一個輪迴的趨勢即可(5~10年)
太長過短都不適合
太長不切實際
過短不宜當股票來炒
台灣的房地產長期趨勢是長多短空
但是可以看出穩定趨勢是永遠往上走
台灣不是歐豬國家
國家財政和經濟都控制得相當好
只要繼續維持低利率
只要游資繼續氾濫
房地產沒有下跌的可能
即使遇到利空回檔
過去的經驗頂多回檔個一成已經了不起了
回想一下2008金融風暴
房市也不過回檔一成
去年奢侈稅不過回檔個5%左右
因為房地產是惰性商品
不會突然大起大落
千金買屋 萬金買鄰
水南經貿園區我覺得是個打高空的計畫
周邊的低矮房子阻礙這個區的發展
除非把這些低矮房子通通都更
才有像樣的景觀
否則以我這個經常買賣房子的人
是看不上這個地區的
我相信屬於台北盤或國際盤的投資買家
也是一樣看不上這個地區
尤其都更經過文林苑事件
已經預告都更是個假議題
老房子都不可能拆了
水南經貿園區會比新市政中心好?
不可能!!
所以
台中只有新市政中心值得投資
其他地區只是地方盤
漲的很慢
房地產需要投資客前仆後湧的買盤進場的堆疊效應才會快速上漲
自住客是不會出現這種追價的堆疊效應
因為自住客有在地的歷史記憶
他們太清楚知道過去當地的房價
只要稍稍高一點
他們就覺得不值得投資
所以新區域通常是由外來客把價格拉高
而非自住客去拉抬
因為外來客沒有當地的歷史記憶
才會勇於推高價格
新市政中心就是典型的例子
所以台中其他地區都是地方盤
由自住客來買賣
不易大漲
taosl wrote:
這塊地容積600%，...(恕刪)
T大
當初新聞稿有提到~包含移轉容積，以總價26.62億元高價....
其實建商持有那麼高的土地成本一定會利用獎勵及容積移轉。因此並非您所說的那樣一土地坪僅賣6建坪，若考量地下停車場不計容積的公共設施及陽台不計容積(露台不賣錢，陽台仍可賣錢)，因此推估用到極限1土地坪在容積600%處可以銷售14坪建坪以上(含不計容積的可售面積)喲!
另外T大 您可以去了解一下，銳豐建設悅觀市政北二路與惠中路口那案子，那塊地第一手是市府抵費地買入，地價價格最有參考性，抵費地當年是220萬元創紀錄，容積也是600%，但後來轉手賺錢賣給銳豐建設，而悅觀早期潛銷成交價格約35萬元以上(指成交價)，SRC、美國設計團隊、日本空間設計...因此營建成本少說13萬元，因此土地若使用獎勵及容移，我推算悅觀這個案每建坪土地+營建成本應在30萬元上下，管銷+獲利抓35%，因此均價能賣到40萬元就很好賺了，何況該案(悅觀)還有店面(1F店面價格通常可以賣到地價的8成)及七期停車位新建案現在都在140~220萬元一個，對建商賣車位也很補!
以上一點不成熟的小看法供您參考!
taosl wrote:
這塊地容積600%，...(恕刪)
連銷坪都不會算，請不要自稱是專業投資客，老在網上說一些誤導別人的訊息~~~
土地814坪，銷坪不是4884坪，至於銷坪多少??請去問些內行人或是建築師.......
""一般建案總成本占總售價的四成，所以回推售價156萬左右""，這就更好笑了~~~
我第一次看到有這種算法，照你這樣算，建商賺60%，市場上早期取得土地除外，根本不可能有這種利潤！！現在一般建商完銷的情況下，利潤有20%就阿彌陀佛了，更不用說，還有一些餘屋！！
誤信你訊息的網友，去跟建商出4折，不被趕出來才怪！別學什麼SWAY，一天到晚在電視上打高空，到時真正受害的只是努力賺錢，認真想買房子的網友罷了.....
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