從去年看房子已看超過半年時間了
鎖定北區和北屯區一帶的房子
最近仲介帶看一間位於西屯區的"皇城園邸"
不知各位大大知道這間物況?
查詢之後知道這裏原本是"陸光七村"所以也就是"軍宅"
有幾個問題想跟各位請問:
1.有人說軍宅建構品質都不太優?(爬文知道剛建好時還有漏水的情況)
2.這間資料是上總坪66.1室內:37公設比滿高的，但管理費不到2000元應該是戶數多的關係，目前開價$880，請問這個區域目前大概價值為何呢?
麻煩請各位先進指點一下迷津~
皇城園邸是軍宅沒有錯，國防部當初按照原址(陸光七村)拆除重建了三個基地建案，取名為甲區(現名：皇城帝寶)，乙區(現名：皇城園邸)以及丙區(在中平路要接到福上巷路口那)。
這三區的居民是由數個(我忘了是4個還是5個)舊眷村居民抽籤決定看是住在哪一區的哪一棟哪層樓，但是分區之後就開始有了各自的管委會運作，所以雖然外觀看起來相同，但是管委會已經分開來了，管理內容和規範也有所區隔喔。
再者，總坪數66.1坪，室內37坪，這是4房的格局，不過每一戶都有附贈一個大休旅的平面車位(市價目前一個平面車位也要100萬吧？)，但是這個車位沒有權狀，算在公設內，所以若是你買的房子是66.1-8=56坪，室內37坪來算，公設比就是33%(這樣比較合理啦)，總價880萬先扣除車位=780萬來算也比較知道行情在哪。
這裡屋齡新(因為靠水湳市場內的大概都比較久一點)，又因為地理位置特殊(捷運和水湳經貿園區的交界處)，又緊鄰逢甲(去逢甲真的很方便)，所以目前『開價』應該可以到13~14/P是合理的。也許等捷運蓋好，綠線通車，也許這個價格也不復見也未知。
其次，管理費是按照『室內坪數x50元』來計算的，所以你的管理費應該是37x50+100(停車管理費)/月=1950/月
最後，軍宅的材質都是很不錯的(我家裝潢師父都說：『喔！你們這個房子的材料都用的很好耶，但是施工品質不怎麼樣耶！』)~不知道這樣說你懂嗎？就是因為是花政府的錢蓋的，所以用都是用最好的的材質、材料，但是施工品質嘛...就你說的漏水來說，我知道有幾間房屋真的有過漏水的現象，但是我住到現在也還真的沒有過(我也住在皇城園邸喔！)。不過如果你是現在要買的話，我真的覺得你很幸運...因為如果有問題的話大概在前3年都會跟管委會反應請唐榮來維修過了，你現在承接的房屋應該都處理好了。
請有一個觀念，房屋交屋後或多或少都會有些問題，重點是建商要有誠意處理到好，而不是去買品牌。據我所知台中的鄉X~興X發有名的建案，也曾發生過水管或是瓷磚爆裂的事件，重點是在事後是否有誠意維修，不會讓住戶求助無門才是好的房屋建商。如果你想買到一個完全完美無暇的房屋...有時候真的要運氣和求神了。
以下是我個人的觀察，也許有錯誤，也許有更改，純粹給你參考。(丙區離我太遠，實在不清楚)
(((皇城帝寶)))：
優點：圍牆高~較安全
缺點：室內庭院視野稜角較多，視野較差，腳踏車亂停放嚴重，感覺較凌亂些。沒有門禁磁扣管制、電梯管制。大門口都懸掛2個國旗，真的很有『國宅』的感覺。
因為幾次選舉都會到帝寶投票，所以會進入比較一下，但我觀察到的都只是外觀，不知道管委會的管理和實際住戶想法。
(((皇城園邸)))：
優點：有門禁磁扣、有電梯磁扣(只能到1樓、頂樓<曬衣>和自己住的樓層，其他不行)、中庭視野較為遼闊、腳踏車停放有分區規劃。
缺點：圍牆低，中庭內的人較難以管制。
住了4年的感想...住戶其實人都還不錯，至少我這個樓層就有2個老師，整棟樓有律師和警察和老師很多。
至於有沒有愛喝酒甚至會在門口吵架的，老實說真的有，因為軍宅是分配的不是購買的，所以真的很難區別出住戶的差異(你懂啦)。但是大部分的住戶人都是很和氣的。民國103年捷運綠線(台中唯一的MRT)通車後，距離捷運G8站走路大概只要2分鐘，水湳經貿園區也只在咫呎之間...之後的房價...我個人是看好的啦。
PS:因為是軍宅，有5年內不得買賣、點當、贈與、過戶的限制喔。你如果要買賣...一定要搞清楚是怎麼回事喔！(據我所知應該要等到2014年6月份才可以過戶。除非是被強制拍賣掉的)~~
以上個人意見僅供參考，若有資訊提供錯誤，也實在感到十分抱歉...。 ((皇城園邸住戶))
也歡迎你來當我們的鄰居喔~
根據我在台中看屋調查
台中都約有30萬名醫生，30萬名老師跟教授，30萬名律師，30萬名企業主，30萬人的警察。
剩下的就是每天無聊上mobile01的鄉民...
也看了許多建案
但是發現住在這很舒服
我住的是3房的格局
室內30P(加上陽台大概32P)
權狀56P
看起來公設很多(56-32=24 14/56=42%)
但是因為附了一個超大平面車位在權狀內(軍宅車位都是抽籤的，車位沒有獨立權狀，B1或B2)
所以56-10=46P
46-32=14P(公設)
14/46=30%(所以真正估算大約30%的公設)
這裡的公設真的設施不多，沒有游泳池，沒有健身房，沒有視聽娛樂設施
只有交誼廳和閱覽室和超大的庭院(可以讓孩子打打球和騎腳踏車的庭院)
社區的年齡層居高(因為很多都是退休的伯伯、奶奶)，可是人情味也超濃^^
可是看了台中許多新的建案，發覺
我家客廳超大(連同餐廳大約10P)，放42吋電視不會覺得很壅擠，
餐桌可以放正常的4人長條桌(而非變形款)
還可以放魚櫃+整體系列的系統櫃
廚房除了放置冰箱還可以加入電器櫃和大洗手槽及雙口瓦斯爐和大工作檯
而且是L型廚房(據說社區內只有2棟是L型)
曬衣服不用在客廳陽台被客人看光光或
主臥空間還算大，如果你想還可以掛液晶電視(內嵌式衣櫥+化妝台+主衛)，
兩間次臥空間都還算OK(1間是內嵌式衣櫥)
家中還有走道和6呎長書櫃(嵌在走道內)
空間上的使用比起我看到市面上相同坪數的建案來說空間不差
但是缺點就是我說的公設設施不多以及室內挑色不好看
和如果要買請多比較(因為每一棟的格局或多或少都不一樣)
因為戶數多所以當初管理不易，加上當初很多伯伯、奶奶都是眷村搬入
不太懂得大廈管理的模式，所以剛開始比較亂
可是現在已邁入第4年，社區因為有心人士的管理
漸漸地上了軌道，目前社區管理就我自己觀察是越來越好，
住戶品質和觀念也越來越高！
加上楊正忠議員的辦事處也在皇城街上
很多設施都施做的很快
例如皇承街目前兩側人行道已種植許多櫻花樹
期待過幾年後可以變成櫻花林道~~
台中28號公車會經過皇城街*可到四張犁圖書館和東海榮總(都在8公里內--免費搭車且直達到家)
目前正在設置公車亭(可遮風避雨)~~感謝楊議員和里長的推動
此外，捷運站離本社區大約步行只要3分鐘(拐個彎就到)
皇城街往中平路2分鐘到(過去就是以後的水湳經貿園區)
長安路裡面目前新建案是遇上長安，地點我覺得比皇城街差一些(巷內且臨市場)
可是人家是新建案且公設設施新穎，所以人家1P成交多少，大家可以去查一下
大概便可以估算皇城街應該可以多少可以接受
軍宅交屋有5年內不得轉讓的規定，明年就是第5年了，之後的買賣就回歸正常房屋
歡迎有興趣的人一起來作鄰居！
個人想法：以下純屬個人發想，認為太離譜可以不用管我
1.捷運立柱之後，此區房價看15/P以上
2.水湳經貿園區動工，內有建案必開40/P以上(因為現在文心路上一堆開26~32以上的建案都是
以"近水湳經貿園區"為主打~~可是真的很遠耶，那水湳經貿園區第一槍建案不會開到40以上嗎？)
3.如果水湳經貿園區動工，此區就會變到20/P以上(因為經貿園區和離捷運都很近)
以上純屬個人發想~~~
我沒有錢買其他房子，因為去看室內相同坪數讓我覺得舒服的房子(不能太過老舊吧)
開價大概都破千不然就是地點超遠
所以我看來看去也只能繼續住在這裡~
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