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新手購屋經驗分享

我想站上應該已經有很多相關新手購屋的資訊了,小弟我整理一下自己的經驗(從民國100年10月~民國101年4月上旬),有關新大樓建案的資訊提供給大家一下,小弟我鎖定為總價(含車位)500萬~600萬之間,總戶數80~150之間:
第一,資料蒐集期(2~3個月):首先規劃自己為來要居住的地點,如北屯區、北區或是太平區等等,然後由網站上面得知目前建案的初步資料(別被建商公布的牌價,嚇到了,然後在那邊叫半天,通常牌價都會有下殺的空間),再上台中市政府的網站,叫”現行都市計畫查詢”,找自己想要的地點是否為住宅區或是商業區等等,或是附近有沒有公園綠地及污水處理廠(←這個很重要),如果是重劃區內的建案才比較需要去上述的網站查詢相關資訊。
第二,實地現勘期(1~2個月):先初步過濾建案,然後去附近晃一下(不一定要去接待中心看,先有一定的瞭解再去),生活機能如何,包含食衣住行、教育機構、診所等等;晃也要有規劃的晃,如下所示:
1.便利性:以建案到自己上班的地點走一走交通花費的時間及順暢性(←這指平面道路部分),再來附近有無高架路線,如國道、省道或是快速道路等等(←這指高架道路部分),小弟以15分鐘到達上班地點為限,是再上下班尖峰時刻為準。
2.機能性:學校、醫院、公園、賣場(或是聚集的商圈)、消防局及警察局等等相關公家機關為主,可以10分鐘為限。
3.舒適性:大多的重劃區一個建案起來附近都會有其他建案施工,除考量有無公有設施外,亦必須瞭解周遭建案的現況,自己也不希望住進去之後,還要忍受一年兩年的施工陣痛期,建議用步行的方式將自己的建案方圓1公里內的環境走過一遍,比較能深刻體驗,記得白天跟夜晚都要走過一遍。
4.增值性:有公園綠地或是交通便捷,都是地段增值的項目之一,當然越靠近市區中心也會越高,不過小弟我對這點不是很深入瞭解,畢竟我是買來住的不是買來等著轉手賣的。
5.經濟性:綜合上述幾項的說明,自己可以歸納一下,在這居住可能需要的花費有那些。
6.房貸負擔:小弟我也看了十間以上的建案,通常建商公布的牌價都會很高,所以根據小弟的經驗,假設一個建案牌價(分單坪價或是總房價)為15~20萬/坪、600萬~800萬,拆開分析,15萬/坪為低樓層(3~6樓的,3樓如果有含露台或是特殊面向不算在內,小弟也是鎖定低樓層的)的價格,20萬/坪為高樓層(9~12樓),可以直接由牌價砍8.5~9.0折(並含車位),如果建商低樓層牌價為600萬,車位90萬(小車位),換算可能談到的價格為600萬X85%~90%為,510萬~540萬,上述價格為含車位價格,價格磋商視現場與代銷人員而定,然後有了上述的價格概估,再評估這個建案自己的房貸負擔是否可行。

第三,實戰期:將鎖定的建案資料建檔,就可以去接待中心洽談,這個時候先不要急著劈頭就問底價是多少,因為那是不可知道的,所謂的底價可以分為,建商獲利的底線跟代銷公司賺錢的底線,所省下這無謂的問答,靜靜聽著代銷人員虎爛就好了(現在建商都是請代銷公司銷售建案的),虎爛完後將自己在實地現勘期的那幾大項一次問清楚(當然代銷人員說的聽一半就好了);小弟分享一些去接待中心時,遇到的行銷手法,如下所示:
1.通常接待中心的人都會說自己是這建商的人不是代銷公司(大多不會承認的)因為大家都有一個想法只要是代銷公司說的價格都會很高,假裝不是代銷公司的人說出的價格,一般看屋的人都會比較能接受。
2.再來業代(也就是代銷人員),都會說自己也有想買這個建案的某棟某樓,之後可以住或是轉投資等等的鳥話,等到完銷了,你就會發現業代根本就沒有想要買,所以一樣業代的話聽一半就很多了。
3.再來業代首先都會評估來看屋的人的經濟狀況,小弟我年近30歲,業代都會概估幫你分析經濟能力然後推銷一些低樓層或是格局不好的給你,當然業代會說的天花亂墜的,格局多好多適合你,你只要看你要的格局不要聽信業代”安排給你的格局”,所以業代的話一樣聽一半就夠了。
4.業代都會說,他是剖心肝把你當朋友一樣的看待,都會偷偷私底下透露價格,讓你一步一步掉入他的陷阱中,注意只要是業代說的價格絕對絕對不可能是底價,每個建案每戶在銷售前,建商就已經跟銷售公司明訂價格了(當然這個絕對不會出現在牌價上),代銷公司自己也訂出這個建案自己要賺多少了,所以業代把你當剖心肝的朋友也只有你跟他進入價格磋商這段期間了,等到簽約後就會變成普通朋友了,這樣說不是指業代或是銷售公司唯利是圖,這只是他們的工作,所以別去苛責他們,他們都是早上九點上班到晚上11點下班,不分六日,一個月頂多也只有3天休假。
5.將鎖定的建案全部去接待中心看過一輪,把各建案的業代說的價格跟自己預估的價格分析下,重點是這個建案這樣格局自己喜不喜歡,然後縮小範圍,至一至三個建案(小弟我有自己做一個綜合評量表來分析),在去各別詳談價格,這階段價格就可以由牌價直接砍8折含車位去談,當然如果直接砍7折或更低的價格去談,如果談的到很厲害,不過大多是不太可能,他也可能不賣你,轉而找下一個人去賣8折以上。
6.在詳談價格過程,通常都會聽到很多小道消息,比如誰誰誰認識建設公司的某某人或是營造場的某某工地主任,可以談到更低的價格等等,回歸到一句話,建商或業代肯賣絕對不是最低價格,沒有最低價只有自己對價格負擔行不行,只要自己評估過後可以負擔,價格就不貴。
7.建案戶數多寡,都有需要注意的地方,比如戶數少,業代會說這個環境很清幽,不吵雜等等,兩戶共用一部電梯很好,可能延伸的問題為,到時候戶數少每個月管理費、公用電費等等經常性的支出也會很多,運勢低一點剛好遇到不好的住戶跟你同一樓層,那就………………….;戶數多,總價低,經常性支出少,但延伸的問題為,這個建案以後會不會淪落成出租大樓,環境可想而知。
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小弟我看過的建案有:O2、六月微風、情定水蓮7、淳境、森林公園一號、裕國豐順、公園I park等,已經從十幾間過濾成上述幾間。
因為有很多內容無法一一分享給新手購屋的朋友,所以只有短短的說明給大家分享。
最後在強調一次。
1.網站上所有的資訊僅供參考(會有一些是建商或是代銷公司人員隱藏其中,視機而做),別太聽信(小弟我說的也聽一半就很夠了),比如某人說某某建商不錯,房子的品質很好,或是某某建商房子蓋的有問題等等,比較針對性的說法,真實性有待商榷,或許那些人真的經歷過,所以才會有比較多的情緒話語產生,我們可以感謝那些人的提醒,但是將某建商所有蓋的新舊建案,一次打翻,有可能讓我們自己喪失一個新建案的選擇,一樣很多人說過好的建商不一定有好的建案,不好的建商不一定有不好的建案,一個建案的好或壞不並不代表他的其他建案的好壞。
2.業代(或是真的是建商公司的人)說的話聽一半就好了。
3.只要是從業代(或是真的是建商公司的人)透露出的底價,絕對絕對不是真正的底價,真正的底價應視自己負擔能力跟自己想要的價格為主。
4.所有建案必須親自看過一次以上,看屋過程千萬別透露自己的價格給業代或是建商知道,若是自己的底價在業代或是建商底價之上他們會很快用某某階段之後價格會漲來”督促”你趕快下訂,若是在業代或是建商底價之下,他們會用盡各種方式讓你導向相信他們的底價。
5.新建大樓單坪的建造成本約6~8萬/坪(不含建商買地的成本),每一樓層價差為0.3萬/坪。
6.室內坪數大多不是真正可以使用的坪數,比如室內坪數28坪,等到要簽約時,還要扣掉陽台、雨遮或其他不可使用或不是經常使用的等等,大多會扣掉2~3坪。
7.別去理會業代人員給你的感覺好或不好,如果感覺好的話洽談的過程會好,感覺不好的話(代銷人員趾高氣昂)那就在價格上修理他,千萬別因為感覺好壞去評斷建案的好壞,代銷人員是代銷人員,建案是建案,格局好價格喜歡才是重點,小弟也是遇到代銷人員趾高氣昂,最後底價砍到他連都臭了,他還是要賠著笑臉跟我簽約。
8.沒有真正的底價,只有自己能力負擔可否的價格;沒有真正100%好建案好格局,只有自己喜不喜歡而已,相信自己的判斷,只要買了它就是好房子好格局好價格。
9.小弟買的是公園I park的建案(已下訂簽約不客變了)
2012-04-13 11:09 發佈

cash0913 wrote:
我想站上應該已經有很...(恕刪)


推 +1


cash0913 wrote:
我想站上應該已經有很...(恕刪)


很用心,整理得很好 推 + 1


不過有些跟我的經驗比較不像,樓主的心得可能比較符合首購案件


一般我去看屋代銷都不諱言自己是代銷,比較沒有大大講的避諱的現象,其實你可以要名片就知道了

牌價折扣真的沒有一定的準則,得看區位條件,建商品牌,該案銷售狀況,總體房屋市場狀況等,我遇過代銷登門拜訪直接7折簽約書拿出來(戶別不理想最後不敢買),也碰過完全沒折扣的(當場傻眼),有特定兩三家明星品牌建商就走這種調調,找關係殺價還是只有95折(有這麼好賣嗎?),其他碰到的狀況8~9折狀況居多


建築成本也得因案而異(小弟以前在會計事務所常幫建設公司核帳)

首購大樓大概7-8.5 萬較合理,看是毛胚,簡配,還是標配,一坪6萬應該只算結構體,如果6萬就可以蓋好的大樓我還真的還不敢住

再往上等級的產品一坪建築成本9~15萬我都看過(台中地區)
感謝SD兄的回應:
代銷人員與否,我當初也是有要名片,名片亦載明是某某建設公司,實際上卻不然(最後也是銷售人員說自己是代銷公司人員),不過我同意SD兄的說法,個人遭遇經驗不同。

折扣沒有一定準則,可依循的只有附近建案的實際情況,也視建商對建案的銷售方式而定。

小弟本身是在土木業工作,估算之建築成本,也是根據本身的工作經驗估列出來,在小弟看過的建案中,與銷售人員對談,估算之建築成本相去不遠,一般由建商呈報之建築成本,跟實際成本會有一定差異。簡單來說我是以一個工程人員角度去估算成本,人力、機具、料件、施工工期及包商利潤等考量.....感謝SD兄的經驗指教。
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以上感謝SD兄的經驗分享跟指教 祝 日安!!
好詳細的經驗分享~~~很認真的看完了~~~~一定要幫您推一推~~~~
真是內容豐富的分享
比起那個什麼4折和20年前電腦一台6萬元....沒營養的廢文
具有參考價值多了
真不知那種廢文那有什麼回應的價值
一堆人還樂此不疲
浪費生命
大大好文一篇
讚喔!
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

cash0913 wrote:
我想站上應該已經有很...(恕刪)


加5分
很用心的一篇...!!
看完讓我感覺...我應該是被代銷騙的團團賺了..
很貼身的實例...
第一次把這麼長的文章且不帶照片的文給看完@@
哈哈
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