西屯區至善路17年房屋只有當初一半價?.3/10補充投資客新開價

家人在17年前(股市萬點)買西屯區青海路(後來改至善路)房屋.
買52坪.實坪46.大樓1樓+2樓+地下室.總價900當時利率9%
自己沒住過.租金4萬.開過照片行.漫畫店等等.
後來家人說房子要給我.我才知道租金掉到1萬2.
因合約到期我決定賣掉.請油漆工來整理.油漆工說要買450萬.
我沒理他.請房仲來賣.房仲說當地租金約15000.年報酬3%-4%=450-600.
結果賣8個月.每個都開450.最後462萬成交-4萬仲介費-15萬土地增值稅=不到當初一半價?
買的是投資客.他說要裝潢再賣+100萬.他說有朋友北屯區18年前買1300萬.賣不到600萬.

請問1.裝潢再賣會比較有利嗎?(又不一定買方會喜歡你的裝潢)
2.台中市20年房屋普遍腰斬嗎?(那其他不是更慘(北市除外)

----------------------------補充---------------------------------------------------------------------

因為那段2邊是單行道.中間是大排水溝.至善國中旁.
所以不好做生意.樓上都是逢甲大學學生.

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反而樓上保值.當初家人也買樓上10坪套房2間.各買80萬.租金6500.約10年前賣掉各60萬.
現在租金也還有4000-4500.
而樓店租金40000掉到12000.買900變462
租金報酬=12000*12=144000/4620000=3.11%
還要減稅金和管理費就不到3%.不如賣掉買基金.

-------------------------3/10補充-----------------------------------------------

今天去查4個月前賣的房子.竟然開799.我之前開580.漲幅也太驚人.