看過之後覺得建材很不錯，公設和規劃也很棒，但還沒有說明書~
相較於前2期來說，“品未來3”走的是豪宅風格，玄關、客餐廳有設計22.5公分的中空制音樓板，客餐廳採用三洋同等級的半拋光石英磚，臥室則鋪貼Kronotex耐磨木地板，廚具檯面採用杜邦米蘭石台面，電器則以林內同等級的廚具為主，主臥室採用Panasonic同等級的免治馬桶，搭配台達電四合一多功能排氣暖風機。
目前竹南頭份的大樓建案，幾乎都是採【工】字型設計，這個設計的優點在於能夠讓各樓層享有3面採光，當然“品未來3”也是採這種設計，此外整個建案的管理系統，採用飯店式管理，可以讓住在此的住戶，也擁有住在5星級飯店的感覺。
A3、A5、B3、B5戶，皆為2+1房格局，總坪數約33坪左右
A1、A2、B1、B2、C2、C5、D1、D3戶，皆為3房格局，總坪數約39坪左右
C1、C3、D2、D5戶，皆為大3房格局，總坪數約為42坪
(以下資料僅供參考而已，實際需以建商提供的資料為準)
所在地區：竹南
建設公司：振捷建設
總戶數：236戶
樓層：地上15層，地下2層
房間規劃：2~3房
公設比：約24.7%左右
坪數：33坪~42坪
價格：每坪17萬起
接待中心：中央路、公園二街
基地位址：維新路、華夏路
http://rich-jackly2013.blogspot.tw/2013/10/11-3.html
latex_ wrote:
樓上為何有此說法？！...(恕刪)
大概推一下品未來3建案每坪的成本大約如下:
1.土地成本:粗估15萬
從實價登陸網站查詢101年到目前...查無該地的資料
所以判斷該地在101年以前建商就已經購得
該地區之前土地行情粗估15萬
2.容積率:估380%
容積率大概350~400%，取中間值約380%
3.售坪比:1.65(一般)
4.每坪建造費用:估9.5萬
該建案建材稍微好一些，故推估9.5萬/坪。
建商每坪成本計算公式如下:
A:(土地成本／容積率／售坪比)+(每坪建造費用)
=>(15/3.8/1.65)+(9.5)=11.9萬/坪
B:管銷係數:
因建案有廣告、樣品屋、銷售成本...等等!平均一般的管銷係數大約1.1~1.2%
=>抓中間值:1.15%
AxB=每坪建造總成本(萬/坪)
11.9×1.15(管銷係數)=13.68萬/坪
※該建案每坪建造總成本約13.68萬。
先前網友提到大樓售價約在17~19萬之間。平均18萬。
18萬/13.68萬=1.31%
故建商利潤大約接近3成。
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推算一下上品院:
1.土地成本:
代銷說每坪30萬購得
代銷說法要保留，個人推25萬就好。
從實價登陸網站查詢，該地目前幾筆成交價都落在26萬~40萬之間。
2.容積率:478%(有獎勵容積)
3.售坪比:1.65(一般)
4.每坪建造費用:估11萬
該建案建材用的很好
算算看:
(土地成本／容積率／售坪比)+(每坪建造費用)
=>(25/4.78/1.65)+(11)=14.17萬/坪
14.17×1.15(管銷係數)=16.3萬/坪
※該建案每坪建造總成本約16.3萬。
該建案之前售價約在16~21萬之間。平均18.5萬。
18.5萬/16.3萬=1.13%
故建商利潤大約1成3。
以上兩個建案建造成本只是個人粗估，大家參考看看就好，不要太認真囉。
對我來說根本用不到. 還有太陽能發電模組 我懷疑竹南的陽光夠不夠強, 好像南部比較常見.
馬桶的水箱做在牆壁裡，打包票說這是瑞士進口的絕對不會故障. 阿那要是哪一天故障建商是要負責來拆牆嗎.
中高樓層開價20/P左右，不知能談到多少.
話說前幾個月看到東站雙城的成交價大約12.X左右 此案明明就在對面 會不會差太多.
如果竹南的房價繼續向竹北看齊 說不定有一天空屋率也會向竹北看齊.
我從品一的外觀看，有幾間 窗沿似乎是有漏水 打針補過
品三走高價路線 希望之後不會也有一樣的狀況.
另外想請問 聽說東站雙城是商二用地.
那此案也是商業用地嗎? 如果是非住宅用地的話 有沒有什麼要注意的?
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