竹南後火車站周邊建案資訊~~1.承天2.東站雙城3.凰御4.首馥 5.皇鼎盛世6.上品苑 (第6頁)

johnson6945

johnson6945
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51樓

2012-07-15 10:45

豪宅怎會蓋在廟旁???不知其他人介意嗎??

whowho5566

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52樓

2012-07-15 23:12

不是有沒有廟前提是你買不買得起吧
想買還不一定排的到唷
第一次聽到廟旁邊不能住人?
如果是請問高人是方圓幾公尺呢?
倒是聽過廟旁邊的彩券行很會開頭彩耶

阿搜米

阿搜米
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53樓

2012-07-16 9:11

johnson6945 wrote:
豪宅怎會蓋在廟旁??...(恕刪)

如果是風水問題，我是覺得還好。
旁邊的透天人家也住了幾十年了。

如果是廟會活動的問題，就看看隔音氣密窗的等級，和大大您的忍受程度了。
有些廟還有附設卡拉OK，那就...

我也遇到過喜歡住在廟旁邊的朋友，這真是看個人感受了。

kazura

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54樓

2012-07-16 16:41

如果廟旁邊不好住人的話，那像新竹城皇廟之類的著名景點週邊不就一片荒涼？！可是事實卻非如此！

yitingchiu

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55樓

2012-07-17 22:41

容積率：
1.首馥520％
2.凰御455.97％
3.東站440.94％
4.承天293.35％

理論上以萬/坪，來看價格應該是 1<2<3<4。
而相同產品(同方位、同樓層、相似坪數、類似房型)，假設首馥為一坪11萬，則凰御的"相對參考合理價"為11*520/455.97=12.54萬/坪

bluepig920

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樓主

2012-07-19 17:28

地點不一樣
用地不一樣(商、住宅)
建材不一樣
建築不一樣(新加坡式、結構、工法等等)

這樣用容積率來比較似乎有點不太可靠耶...

---------------------
容積率：
1.首馥520％
2.凰御455.97％
3.東站440.94％
4.承天293.35％

yitingchiu

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57樓

2012-07-19 21:59

我覺的還蠻好用的。基本不論商(380)、住(200)，容積就是土地的價值。蓋的愈多，建商愈得利。
這幾個建案都用容積轉移灌進了一堆容積。如果灌那麼多，沒回饋在價格，就可以嫌貴了。
如果容積低，但相對的成本也就高了，所以承天就無法以東站、凰御的方式來蓋，因為要降低成本。
所以我說是基本相對參考合理價，接下來就是再加減各個建案的優缺點的價差了。

ps:我只是覺的，要把這些技巧的容積算進去。如果要更仔細一點，東站頂樓還搞的辦公室，這部份應該也是建商取巧的一部份。皇鼎也是灌了不少容積進去(318%)。

還有公設比也是一個取巧的部份。
有人能提供這幾個建案停車位的的土地坪數嗎？有聽說有些案子公設降低是透過把公設灌到車位的坪數裏，這樣可以看起來公設比低。但這個要有實際數據來算看看才知道。

whowho5566

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58樓

2012-07-19 22:24

yitingchiu wrote:
容積率：
1.首馥520％
2.凰御455.97％
3.東站440.94％
4.承天293.35％

理論上以萬/坪，來看價格應該是 1<2<3<4。
而相同產品(同方位、同樓層、相似坪數、類似房型)，假設首馥為一坪11萬，則凰御的"相對參考合理價"為11*520/455.97=12.54萬/坪

承天是住宅區凰御東站是商業區首馥臨工業區
所以承天有高價的優勢首馥就可以談價了
不過商業區也是可以蓋的跟住宅區一樣的價值品質
像上品院雖然是商業區但是工料好所以可以跟住宅區的單價比美
那像皇鼎盛世位在住宅地工料品質又頂級所以單價可想而知

yitingchiu

yitingchiu
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59樓

2012-07-19 22:28

再說一遍，不論商住。都是該土地坪數*容積*萬/坪為預估的總銷售金額。和商住沒關。
商蓋的多、但土地成本也高，所以當算成萬/坪時。是可以同時比的。
要比的是你說的其他部分。建材、地點(遠近、鄰居..)

我想承天這個建案價格最硬最難談，也是有點道理的。

bluepig920

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樓主

2012-07-20 0:02

那以凰御10F開價約15萬來算承天
兩個都是住宅地，也很近
公式為
15*455.97/293.35=23.31
所以承天因該一坪要賣23萬???????

實際上兩者開價非常接近~

所以是凰御太貴，還是承天太便宜??????????????????????

超怪=.=

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容積率：
1.首馥520％
2.凰御455.97％
3.東站440.94％
4.承天293.35％

理論上以萬/坪，來看價格應該是 1<2<3<4。
而相同產品(同方位、同樓層、相似坪數、類似房型)，假設首馥為一坪11萬，則凰御的"相對參考合理價"為11*520/455.97=12.54萬/坪