兆品的部份，麻煩89大看一下我上面說的，本來我就說這只是我的消息來源，
大家聽聽就好，你要認真，我也只好被酸啦！
台灣的飯店市場幾乎都是供給太少，不是只有苗北有潛力，
原本就有觀光客源的都市現在都非常缺房間。
二線都市飯店的陸客生意，根本原因就是一線的觀光都市飯店已經飽了。
至於兆品、福泰的商務客業務這部分，畢竟不在我當年企劃範圍，不置評。
看我前文，我也只就我摸過的事情做分析。
但從新竹坐高鐵這件事，這真的不是我唬爛（不過我就不知道竹北房仲唬爛多大了），
當初如果不是我朋友（台北人）這樣通勤，我還真不知道有人這樣做。
當然從我們在地人的角度看很難理解，
但我剛從台北調回來的時候算一下，我印象中大約高鐵通勤費每月大約9000（月票還回數票？忘了），
把台北的房價差算下去，說真的移民竹北，對台北人來說還真有點道理。
台北的衛星城鎮，說實在很慘的啦！竹北到台北車站我印象中是36分鐘，
新店坐捷運到台北車站，比30分鐘長的多的是，新店新屋房價不要說打趴頭份，
打過竹北也綽綽有餘，把通勤費算上25年都有剩。
新店已經很不錯了，住中永和，我只能說那真的不如住竹北。
我會這樣想，是因為我有時在這裡工作不順，就會想乾脆調回台北上班好了。
該不會我還要被質疑是房仲吧～
我上面這些文章，有質疑過威秀或福泰是傻子嗎？沒有吧！
其實寫到這裡，應該是我比較不服氣吧！
當初說錯了，我文頭就道歉，被酸也就認了。
頭份發展有成功，有失敗，這是兵家常事。做行銷的，誰的專案沒失敗過？
大潤發成功了，王品成功了，上品院真的賣光了。
而尚順商店街目前沒有成功，這個版上我看了幾次評論，有沒有人深刻的分析沒有人潮的原因？
為什麼大潤發成功，王品成功，隔條街的商店街卻是小貓兩三隻？
我在這個版最常看到的結論就是：店家爛。
搞商圈的都知道這是最沒說服力的理由：店家爛通常是因為現金流量不足的副作用嘛！
我從不信什麼美國商業模式，日本商業模式。
但是商業模式確實是可以分析的。
你講的「不是傻子」的威秀，其實就是例子：
當年威秀要進台灣的時候，打造美式影城，一張票開260起跳，
當時台灣戲院業者都覺得他們在瞎搞，不知道在地經營是啥，笑說沒人要買這麼貴的票，
結果最後是威秀幾乎一統江湖，還喘著沒死的台灣戲院業者只好比照威秀玩。
照你的說法，威秀就是走美式路線，卻打爆台灣看衰它的在地業者。
我可以理解這個版上不大喜歡看衰頭份的心理因素，畢竟這裡是大家置業安家之處。
我也在看房，我也不希望我買房後房價支撐不了，頭份商業變爛。
但預測有正有負本是常態，一個擴張中的城市就是正多負少，但不會負都沒有。
不要講到後面就說威秀、福泰不是傻子，人家很聰明。
那聰明的麻煩解釋一下，怎麼商店街搞了促銷，迎來日本街，怎麼人潮還是這樣？
被酸我只是一張嘴在吹，也ok（因為確實是事實）。
但是去問為什麼A成功，B失敗，很健康的事情，為什麼也要加醋？
不要跟我說市調如何，市調也好，行銷人員也好，是提高成功機率，但不等於不會失敗。
smallhawk wrote:
(前文述刪)
但從新竹坐高鐵這件事，這真的不是我唬爛（不過我就不知道竹北房仲唬爛多大了），
當初如果不是我朋友（台北人）這樣通勤，我還真不知道有人這樣做。
當然從我們在地人的角度看很難理解，
但我剛從台北調回來的時候算一下，我印象中大約高鐵通勤費每月大約9000（月票還回數票？忘了），
把台北的房價差算下去，說真的移民竹北，對台北人來說還真有點道理。
台北的衛星城鎮，說實在很慘的啦！竹北到台北車站我印象中是36分鐘，
新店坐捷運到台北車站，比30分鐘長的多的是，新店新屋房價不要說打趴頭份，
打過竹北也綽綽有餘，把通勤費算上25年都有剩。
(後文述刪)
這點我相信，我本身也在竹北的科技業上班，之前公司就有兩位同仁每天搭高鐵從台中通勤來回(現在變一位)~
不過我覺得比例上應該也不高，在當地工作最後則買在當地的人應該還是多數(甘願變房奴 XD)
smallhawk wrote:
(前文述刪)
我可以理解這個版上不大喜歡看衰頭份的心理因素，畢竟這裡是大家置業安家之處。
我也在看房，我也不希望我買房後房價支撐不了，頭份商業變爛。
但預測有正有負本是常態，一個擴張中的城市就是正多負少，但不會負都沒有。
不要講到後面就說威秀、福泰不是傻子，人家很聰明。
那聰明的麻煩解釋一下，怎麼商店街搞了促銷，迎來日本街，怎麼人潮還是這樣？
被酸我只是一張嘴在吹，也ok（因為確實是事實）。
但是去問為什麼A成功，B失敗，很健康的事情，為什麼也要加醋？
不要跟我說市調如何，市調也好，行銷人員也好，是提高成功機率，但不等於不會失敗。
(後文述刪)
你說這個版上不太喜歡看衰頭份的心理因素，但我總覺得酸言酸語的人還比較多，特別是某大地主為首的酸民，總愛擺個油桶在那，引誘別人丟引信過去...
我自己也覺得商店街和日本城應該做不起來，因為也無法吸引我去購物，不過我也說不上來該怎麼解釋。
我佩服你上來承認之前朋友的消息有誤，當初我也回文反駁過：
頭份~尚順廣場&威秀影城&日本城進駐店家
光這點就是一堆臭嘴酸民所不及的，給你一個推!
sambad wrote:
幫您拍拍手，難得有人...(恕刪)
謝謝啦！我不知道這個版上有多少業代，哪些人又是，
說實話，這個版上89大等放出來的業者投資消息，坦白說我不大懷疑，可信度是夠的，
但業者消息是一回事，賺錢是拼真槍實彈的，不是有投資，你就一定能得到你要的收益。
天底下沒有永遠興盛的商圈，也沒有永遠穩死的商圈。
以前台南市海安路商圈多屌啊！誰想過會沒落？結果政府大力投資，不投還好，一投商圈就垮掉。
海安路死掉20年，誰想過會復活？抱歉，時代改變，大家喜歡有點舊舊的的個性商圈，
海安路現在真的開始復活了。
我之前的文章都盡量說「尚順商店街目前沒成功」，因為尚順現在不好是事實，
但永遠有可能翻轉：只要找出病灶，好好改造，就有機會。
一次嘗試錯誤沒關係，兩次三次總有機會。
但是技巧的不談、閃躲商店街的失敗，這個商店街就真的會一路失敗下去。
我在北市的時候，看著新北投越做越棒，就很有感觸（我在那看了三年）：
他們各利益團體以前關係多惡劣啊！刊物直接罵對方，
但是幾年下來，大家共同檢討問題，少搞杯葛，北投拿到的資源越來越多，
現在的消息是北投車站（台灣唯一保留的日治時代木造車站）都要的回來，2016移回北投，
那是多棒的利基，多棒的資源啊～～
避著不講尚順商店街的問題，到底是愛尚順商店街，還是在害它？
算了，不說了。
smallhawk wrote:
謝謝啦！我不知道這個...(恕刪)
前面我已跟你正名過了，確定我在跟你討論的是購物中心的部份。
不要又跳到尚順5街了~況且此討論串第一面我不也是說尚順5街一點都吸引不了我?技巧的不談、閃躲商店街的失敗又是在講誰?前後文對一下，OK?
討論版大多數的人都非常不喜歡"聽說"，所以聽說還是少說為妙吧!討論版上什麼消息來源有多少是真的?
我完全沒有說你是說錯了什麼，頂多是說論點考慮得不夠周祥，唯一就是錯在一開始您根本什麼都沒有搞清楚，直接是以百貨公司長篇大論。沒搞清楚狀況也是討論版一大忌諱。再偉大的商業人才，在沒有搞清楚狀況前的論點一樣一無是處。
拜托，就等它開幕再說吧，有什麼好堅持的?購物中心內部的性質跟現在的商店街天差地遠，如何一概而論?
另外，不要拿房價來跟我說嘴，我在此版除了打壓那些捧風房價的對象之外，對於房價的種種不太著墨。
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某人不用在那拍拍手、加什麼油的，等你看清此版那些有意興風作浪的人，就會知道過去是什麼局面。
二、其實我真的覺得，城市比較其實沒啥意思，太容易淪於鄉土情感，
但其實各城市都有各城市難念的經。
頭份竹南雙城目前確實是真的在勢頭上，這是毫無疑問的。
兩陣戶籍人口數的成長，不是虛胖，是真的在擴張，因為苗栗的生育補助非常少
（那時和老婆研究從台北遷回來的得失，我們估算苗栗的生育補助總計會少台北市十萬），
也沒有戶籍遷入的政策誘因，在沒有政策的干擾因子下，
頭份竹南的人口成長是非常良性而穩固的。
很多商業市場是要到一定規模才養的起來，
頭份竹南雙城同時拉升，苗栗市卻是單打獨鬥，長遠的看苗栗市是要被甩開的，
因為有些商業資源，頭份竹南可以雙城共用，苗栗市就比較辛苦。
如果後龍被高鐵拉起來，交通上又和頭份竹南連成一個生活圈，苗栗市真的就辛苦了。
頭份竹南的劣勢就是竹南科學園區的厚度不足，
產業也不夠多元，園區的興衰會太仰賴幾個特定大廠，
因此大廠如果旺，這園區就ok，大廠若是苦哈哈，這園區和頭份竹南就是重感冒。
台中很多早期發達的工業城鎮，都遇過這種事情，
那種產業大廠開拔走人後對城鎮的商業衝擊，在看田野調查時真的看到怕。
當然頭份竹南現下五年不會遇到這問題，只是說大家心裡要有譜，
天下沒有永遠賺爽爽的商圈，當然也沒有永遠的工業興盛。
試想在十年前的竹科榮光時刻，誰可以想像現在空洞化、很多產業的產線都移出去的竹科嗎？
那天在聽振道記者（以前在tvbs跑新聞）的前輩「講古」，他見證了那個榮光時刻，
對於竹科的現在自然是頗有感慨。
竹北最大的好處就是交通優勢太強（不過如果青埔起來，竹北優勢會抵消很多）
缺點就是竹北完全是竹科的衛星城鎮，可以說，沒有竹科就沒有竹北。
不要提生醫園區，生醫和竹南園區我都常去，生醫園區就算全開發，也不能跟竹南園區比，
更何況國內生醫產業的發展要做到吃下夠多的就業數，真的很困難。
累了，而且真的不能再食言了，最後一文。
smallhawk wrote:
社區型的複合式商城我...(恕刪)
恰巧, 敝人我也是搞零售的, 也搞了超過15個年頭, 家在頭份, 只是工作在台北, 應該還可以表達小小意見.
我認為, 你一直以大潤發賣場的客人很難會移動到購物商場及週邊商家, 來懷疑尚順的成功機率. 其實, 你說的也對, 但你可能忘了, 零售行銷上最重要的一件事-客層. 我直接的說, 大潤發的客層, 根本就不是購務商場的主要目標客層, 這個你應該很清楚. 例如當天去大直家樂福或愛買量販採買的人, 你期待他買完大包小包, 然後再進美麗華喝個悠閒下午茶, 時間到了, 再上五樓美麗華威秀影城看場電影..??
進量販店其實是目的性相當強的消費行為, 他不是逛街, 兩者差很大. 我說兩者客層不同, 指的是同一時間的我, 只會是一種客層, 我今天是因家裡日用品缺了, 就是要去買回來用? 還是我今天是約好朋友去看電影順便逛逛街, 看看那些廚窗內的好東西, 碰到驚奇喜歡的, 可能就下手了.
再者, 現在台灣新型態的開發, 已經是走向大面積的多元化開發, 不會只有一個賣場, 或只是蓋一個飯店, 或只是蓋個商場影城而已. 看看淡水新市鎮正在開始的總體開發, 或新店裕隆廠總體開發, 其實這跟尚順總體開發幾乎相似, 都有賣場,影城,購物商場或中心,飯店,商店街,以及住宅區. 讓不同客層的人, 都能在這個大區域內, 有喜歡的人事物.
說到人口數, 從來就不覺得這塊地只做給竹南頭份的在地人, 光是大潤發, 就已經將三灣南庄造僑後龍甚至寶山鄉的人都拉進去了, 是已經喔, 不是未來計劃喔. 我想尚順在想的其中一件事, 就是觀光客, 苗栗縣從來不缺充足的觀光客, 他們晚上住哪逛哪呢? 尚順若真把心中計劃全實現了, 那尚順廣場還真的是最適合的觀光客晚上睡覺的地方.
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