HomeChen wrote:
今天去接待中心和建地...(恕刪)
我上個星期也有去看過這個案子,一聽到在陸橋隔壁,感覺就不是很好,然後銷售小姐就一直說那個不是重點
會讓你選最後一排的房子,視線不會受到干擾,所以小姐就一直推薦最後一排的房子,
了解了一下三房的開價要500W,建坪35.64,室內26.02,車位平面60~70,
二房的要400W左右,建坪28.42,室內20.75,真是給他有點貴呢,
而且小姐一直強調已經賣了30戶了,要下手要快
powen0704 wrote:
引爆點未現?依您高見...(恕刪)
唉！天曉的引爆點是什麼，我要知道就是有錢人了。
我只能說，現在買進風險是有的，但利潤是大於風險的，這裏整個趨勢向上。
就好象期貨，高還有更高，但在大漲前是慢慢的往上漲，你覺的漲很多了，但真正恐怖的在後面。
但前提是主力要拉要夠力。
舊照原本應在竣工期限內完工，然因政府的「健全房地產市場措施」而得以延長七年，
又因94.01.21《建築技術規則》設計施工編增訂第166條之1，允許舊建照在不增加容積前提下，
申請變更設計可變更樓層高度及層數，此法一出，讓舊照身價大漲，
因其既能保有原來建蔽率時代的高容積，又允許只受3.6：1的建築物陰影比限制。
使舊照建築物量體可瘦身抽高，增加地面層的露天中庭空間，
同時建物可獲致較佳之採光通風，強化賣相。在如此有利的條件下，
一時之間，許多舊照紛紛辦理變更設計，重新包裝後推案。
引用自
http://tw.myblog.yahoo.com/architect-realestate/article?mid=119&next=118&l=f&fid=8
1. 允建建築物高度H=1.5×(環市路幾M)+6=XXX公尺（15F）
2. 允建建蔽率60%－（15－5）×2%=40%(此案建蔽率一定得<40%)
(舊照建築物量體可瘦身抽高，增加地面層的露天中庭空間)
3. 允建容積率40%×15=600%(允許舊建照在不增加容積前提下，以之前地上12樓來看實際容積率應該在500~540之間)
4. 銷坪=<--這個我不會算。
至於東站雙城如何用土地加購後，用新建照搞到15樓，這我就不知了。但一定是有了什麼技巧(容積移轉or容積獎勵)，但一定是做了某部份的犧牲來平均。
只是維新街了不起20M
1. 允建建築物高度H=1.5×(20M)+6=36公尺 假設一層樓3M可蓋12樓，蓋到15一定得用別的手法來達到。
新舊建照差異可參閱以下舊文。
引用自：
http://key88.net/article22320.html
中市豪宅蓋30年？83年開工114年完工
台中市一棟豪宅，竟然要蓋30年！原來建商去年標下這塊地，不過地主在民國82年，就已經取得建照，按照以前的法規，1200坪土地，地上和地下面積，換算施工期，就是30年。
而且地主拿的是舊建照，適用舊法規，容積規定比較寬鬆，建商可以蓋到26層，要是地主拿的是新建照，建商只能蓋7層，平均銷售額差了37億8千萬。
豪宅預定地正在蓋地下室，公告上卻寫著，83年10月6日就已經開工，預定114年2月6日完工，工期竟然長達30年。這塊土地將近1200坪，蓋了房子之後，大概是這個模樣，很多人好奇，難道它需要花30年嗎？
營造公司處長沈恆新：「依照舊的建照，我們這個工期，地下是240個月，地上是44個月。」
建商表示，早在民國82年，原來的地主就取得建照，舊建照不只允許工期長，容積規定也寬鬆許多。
舉例來說，建商拿舊建照，地上蓋26層，共150戶，以平均開價3500萬計算，總銷售額52億5千萬，但如果換成新建照，恐怕只能蓋7層樓，戶數減少為42戶，銷售額14億7千萬，相差了37億8千萬。
建築師劉國隆：「在89年的時候，大家都在搶照，你花了1千萬不到，你就可以有這個建照，當然每個人都要去搶，因為那個利潤差異太大太大。」
舊的建照，市場上目前剩不到1成，許多建商就衝著它，開高價標下土地，因為房子多蓋一層，銷售額就差很多，以這棟建案來說，推出不到半年，已經賣了5成，怎麼算建商都划算。
【2010/07/18／ＴＶＢＳ／劉德芸】
————————————————-
美術館旁豪宅 工期30年？
台中市國立台灣美術館園區旁的1處建築工程，最近掛出的施工公告上，施工期竟從83年10月直至114年2月，前後長達30年，民眾議論紛紛，有人以為擺烏龍，也有人質疑17年前的建照現在還能使用嗎？
更有人好奇「什麼豪宅得花30年打造？」市府表示，該建案持有的建照仍在有效期內，並未違反法規。
這處建案位於英才路旁，對面就是台中市文化中心與國美館園區，占地1200多坪，預計興建地上26層、地下4層住宅。引人注目的是開工日期是15年前，完工日期則是15年後，公告工期長達30年。
有民眾投訴，建照是82年核發的，過了17年才開工興建，建築結構是否安全？更多人想知道，花30年精心打造的「豪宅」，難道要在牆壁上繡花？還是要貼金箔？讓人好奇完工後的景致。
起造人、駿億電子負責人吳錫坤說，去年10月向新光人壽標下這筆土地，當時有7至9家企業投標，大家都評估過建照有效性，衝著實施容積管制前請領的舊建照，飆出14億1500萬元天價，每坪112萬元。
他強調，建照是82年請領，當時工期計算方法，地下室每開挖100平方公尺，可施工2個月，再加上地上26層樓的合法工期，以及921地震、金融海嘯展延的年限，建照仍在有效期限內。
吳錫坤說，民國80、90年代，建築法規修改，加上全國實施容積管制，引發搶照風潮，本建案是標得土地後才規劃的，安全沒問題。
國民黨議員李中說，舊建照不受容積管制，以路寬60米的中港路為例，以前可興建96公尺高建築物，等於是32層超高大樓，現在只能蓋5層樓，簡直是天壤之別。
1. 允建建築物高度H=1.5×(60M)+6=96公尺 假設一層樓3.6M可蓋32樓
台聯黨議員劉國隆說，只要基地面積夠大，過去還有過百年期限的建照，聽起來很不可思議，但有其歷史背景，建築法規修改後，目前已不可能出現了。
【聯合報╱記者洪敬浤／台中報導】
Source from 中央社
2011/01/06 （中央社記者葉素萍台北6日電）
監委程仁宏、劉玉山今天說，全國有163件建造執照早在民國86年全面實施容積率前就已核發，已申報開工但實際並未開發，主管機關放任業者「帶照養地」，遭監察院糾正。
監察院已通過監察委員程仁宏、劉玉山提案、糾正行政院及內政部。劉玉山說，民國86年全面實施容積率前，曾有一波「搶照」風潮，業者趕著「掛號」申請建造執照，以適用舊有較高的容積率。
劉玉山說，依據內政部營建署統計，在86年全面實施容積率前所核發的建造執照，已申報開工但實際未開發共163件，其中以台中市為最多、計65件，高雄市44件，基隆市26件；此外，163件當中，有10案是核發建造執照超過20年以上。
劉玉山說，這種帶有建造執照的土地，仍保有最大容積率以及可建築樓地板面積，因此開發商通常有意願以較高價格買進這類「帶照土地」。
程仁宏與劉玉山也發現，台中市某工地建照建築期間竟長達30年。劉玉山說，這是一家壽險公司在82年申請到的建造執照，期間經過3次變更設計，99年土地又轉賣給一家電子公司。
劉玉山說，這塊地是在全面實際容積率前申請到建照，依規定可以有23年工期，在此期間，政府陸續推動「振興建築投資業措施」、「健全房地產市場措施」、「調節供需穩定房屋市場」等政策，建築期限又再延長了9年。
程仁宏表示，建築法規歷經九二一地震後，有諸多修正，但實施容積率前所核發的建造執照，變更設計時，卻不須檢討適用最新標準；台中這起個案，業主「還算有良心」，雖是舊建照，但使用新的房屋安全結構及消防設施。
程仁宏說，監察院擔心的是其他「帶照養地」案，如果業者沿用舊法，等於讓消費者「以新的價格買舊的規範與結構」，更影響消費者居住安全。
程仁宏指出，不能放任業者所有好處都拿盡，至少要做到「資訊揭露」，讓消費者知道自己買的房子究竟是適用舊法規還是新法規。另外，他也表示，主管機關讓業者有各種巧門「帶照養地」，不符合社會觀感，應檢討。
內文搜尋
從 APP 打開
X