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回應:竹南大埔附近的房子何時會崩??

chin大,

你很像也有玩房地產投資喔?那你預估頭份竹南真的會跌嗎?
我這邊的人都跟我說跌定了(我也是其中一個),大埔當地人都說一定跌沒人買,連市區都說必跌,還會跌30~50%,因為被炒高了又沒工作,您覺得呢?
起碼我當地的同事都找自建和當初便宜地價的在看房,他們覺得漲到太誇張了。我同事在糾團買頭份東交流道的土地和房子,那邊聽說也是重劃區,還很便宜,離頭份市區才兩分鐘(我也去看過),格局不錯說。價格也能接受(我還是要買透天啦,我是頭份市區怎麼可能買東交流道大樓,除非投資)。我有看到一戶透天建的不錯(前院停車,一年新屋,含基本裝潢才賣700初),缺點是:他是農地中的建地,路好小啊!但全新含裝潢700多,很有吸引力,不過平常上班和假日時間車很多,我不喜歡。

chin_eh wrote:
最近跟一些透天推案...(恕刪)
喔喔!不好意思,可能是我經過的時間不對,住戶都沒開燈,不過一樓的店面,到底租出去了沒?很像沒看到有店面租出去說?!
現在首馥有人要賣全新沒住過,500多萬不到30坪(含車位),你覺得價格可以接受嗎?當初我看首馥是398起(含車位)的樣子,沒想到漲這麼高。

吉兔兔 wrote:
我家就住首馥旁邊 ...(恕刪)
我跟同事看到了有人要賣土地,一坪16萬多,三四百坪土地,估計談完可以不到12萬(因為沒人買),我們想買來自蓋,想請教可不可行?因為算下來,同事的在地建商一坪才開52000(毛胚屋),估計全部蓋到好加上裝潢,透天55坪才700出,更有吸引力了,只是要等兩到三年。
大神啊!幫我省錢吧!750萬連裝潢到好,我好想要啊!
凱恩司 wrote:
chin大,你很像也有玩房地產投資喔?那你預估頭份竹南真的會跌嗎?...(恕刪)


我不是投資客啦,除自住外,手上會再置產1-2間,
不錯就搬去住,若有找到更優的就賣掉,
算長期置產啦!其實在園區工作十多年的,
很多都有二房以上出租or轉手,
我是以自住者觀點的需求來置產,
我是看 "地點" "稀有" "品質" ,
若附近同質性新案太多,就不會考慮!

頭份竹南會跌嗎?要看區域跟時間吧!
市區生活機能環境好的不會跌,因土地不跌!
最近訂的預售透天來觀察,基本上環境不錯的精華區,
每坪15W,16W開案就不到半個月就賣完了!
價格評估了一下,建商成交價跟二年前差不多,
基本上附近在地老宅人口還是會有換屋需求!

至於郊區or生活機能不方便的區域,
這2年應該會緩跌,之後難說~~若土地大降就會跌!

重劃區推案量大如大埔,運動公園,勝旺好旺...
大埔機能不好應該會跌較多等案量消化完,建商會暫不推太多案!
但好的物件也跌不多,跌多的物件有問題也不敢買,
運動公園應該持平,基本上商業區土地成本高,
目前建商也不推新案保留土地,要漲又要看勝旺好旺的價格比較~~
勝旺好旺未來3千戶,寶佳都以低單價低總價取勝,
比周遭平均單價低3W-5W,會影響新案的價格,
且大規模造鎮項平價的國宅,還是吸引很多首購or資金不足的換屋族!
未來十年大樓供應量大,一些10年以上舊大樓華廈除非特例,想賣12W以上很難賣!

所以尚順到運動公園一些條件不好的舊屋,肯定會跌回幾年前的價格!
但大樓新案在土地不跌及建商減案及容積率減少的因素下,
區域不錯的大樓2年後還是會緩漲,但不像之前每年都漲一成以上!

但透天只要學區及市區,人口密集區,只要總價合理還是供不應求!
未來漲幅更多~~因為土地稀有!

但郊區的透天就漲幅小多了~~ 因為郊區土地還是很多~~
農舍透天也是如此~~
同事在竹東,竹北住農舍or郊區的透天,
因為要讓小孩念明星國中,且自行上下學及補習!
賣了有小漲的透天,但學區的大樓漲更多~~換屋沒賺到錢跟坪數,後悔不已~~

若沒上學及生活機能考慮,郊區or農舍透天可以考慮,畢竟負擔輕!


凱恩司 wrote:
我跟同事看到了有人...同事的在地建商一坪才開52000(毛胚屋),估計全部蓋到好加上裝潢,透天55坪才700出...(恕刪)


同事目前蓋獨棟,快蓋二年了,預算一直追加~~
很多費用一開始看不到,營造公司只報價基本的!
所以我預估55坪含簡易裝潢肯定超過900W~~

而且土地融資成數及申請建照寬限期,銀行都有限制!
所以資金最好有7-8成~~才夠撐到蓋好貸款~~
Chin大口袋感覺也很深喔!
我也覺得自建問題很像很多,毛胚屋看起來很便宜,還要自己找水電公、油漆工等等等,感覺追加的預算會多很多啊!

chin_eh wrote:
同事目前蓋獨棟,快...(恕刪)
https://tw.news.yahoo.com/%E5%BD%AD%E5%8D%9A-%E5%8F%B0%E7%81%A3%E9%99%B7%E5%85%A5%E9%95%B7%E6%9C%9F%E5%81%9C%E6%BB%AF%E9%99%B0%E5%BD%B1-063241099.html
(中央社台北6日電)「彭博」(Bloomberg)今天報導,從超額儲蓄和需求不足,到必須由政府主導投資,台灣明顯陷入前美國財政部長薩默斯(Lawrence Summers)「長期停滯」(secular stagnation)理論陰影。
報導說,問題在於,財政和貨幣政策決策者對於如何解決問題,看法莫衷一是。
中華民國中央銀行6月30日連續第4次降息後警告,貨幣政策承擔太多帶動經濟復甦的重擔。央行指出,政府支出減少可能為經濟困境帶來「嚴重後果」。
然而,這正是新政府面臨的情況。新政府計畫限制債務成長,承諾平衡預算,包括針對慷慨的公務人員年金大刀闊斧改革。
由於政策陷入難題,而難以對連續3季經濟負成長有所回應。仰賴出口的台灣因為iPhone手機銷售減緩、出口石化產品價格暴跌而陷入困境。
台灣官方預測2016年經濟成長率為1.06%,不過官方資助的中央研究院對今年的成長預測才0.52%,還不到一半。
新加坡星展集團控股公司(DBS Group HoldingsLtd.)經濟學家馬泰英(Ma Tieying,譯音)指出:「若經濟下半年沒好轉,促進成長的重擔應該會落到財政政策上頭。」
然而,這種做法的可能性似微乎其微。台灣的新行政院長林全上個月表示,明年度政府預算「已到極限」,避免增加預算。
財政部政務次長蘇建榮昨天受訪表示,若情況惡化,增加政府支出可能不會有太大幫助。他同意貨幣政策有其限制,但也表示「財政政策亦復如此」。

http://www.cnabc.com/news/topnews/201607030009.aspx
(中央社記者韋樞台北2016年7月3日電)六都買賣移轉棟數,上半年交易量縮至8.2萬棟,不及去年同期的10萬棟,創18年來新低,房仲估計全年更縮至不及25萬棟,創16年新低;下半年要注意新屋價和法拍屋增多。

永慶房產集團業管部協理林泰隆分析,6月六都房市買賣移轉1萬7083棟,月減4%,年減6.6%;累計今年上半年六都交易量約8.2萬戶,比去年同期10萬戶衰退19%,更創了1999年以來18年新低量。

觀察實際5月和6月市場買氣持平至小幅量縮的情況來看,估計7月交易量可能仍持續走跌。

林泰隆分析,估計今年下半年交易仍難達到去年同期量能,因7月和8月暑假也是房市相對淡季,第4季雖是傳統購屋旺季,但去年12月因房地合一稅制將上路,造成爆量交屋潮,今年下半年難有大量交屋潮帶動,交易量比去年同期量縮的格局大致底定,今年全年甚至有可能跌破2001年25.9萬戶的新低量。

林泰隆提醒,當前利率低,交易量卻頻創低量,近期還有越來越多的建商推案,採取區域低價的銷售模式吸引購屋族,直接造成附近中古屋房價跟著下跌的壓力。建議有意售屋的屋主,應參酌實價登錄行情或最新房仲成交行情,符合市場需求的價格,才有機會順利出脫房產。

全國不動產企研室主任張(水靜)勻分析,央行 4度調降利率後,對房市好壞影響各半,造成各區域房價各自表述。機能成熟、新建案少的精華區,屋主眼見利多消息頻出,不肯輕易降價;反之,交屋案量大的重劃區、待售物件多的社區則因建商資金壓力、寬限期陸續到期,降幅可達一成。

全國不動產桃園藝文加盟店店長林祖熙認為,目前中古屋屋主願意讓利的主因是投資環境不佳,且在稅制改革下,持有稅成本增加;至於新成屋降價,則是因為建商有土建融的資金壓力。目前經濟環境不佳,資遣、減薪狀況增加,已出現付不出房貸本息的個案,預期下半年法拍量會開始增加。
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我的基本論調不變,台灣經濟不好才是房市不好的主因,沒人敢投資、沒新增工作和薪水,房價漲的動才有鬼,更何況現在是自住客要買房,薪資沒漲怎麼可能買高房價的房子。之前打房後炒過頭的房市,沒有跑掉的小投資客和建商苦日子才剛開始,寬限期到了,雙北和桃園應該會首當其衝。大埔這一塊才剛交屋一年以及還在興建還沒交屋的,再過兩年應該就會很明確了。

大埔大樓交屋就看看退單的有多少吧!據我房仲朋友說,他也卡住了,加上三個月沒賣出任何一間房子,他也準備要退單,起碼之前有賺到房仲的4.5%利潤(他都賣方抽3.5%,買方抽1%),還可以撐一段時間,不過他考慮要轉行,他說他們店目前都虧錢,說不定老闆隨時會收掉,要為自己打算一下。而且他們同業都知道,房仲現在時間有八間以上在虧錢,大家都有心理準備自己的店隨時會關掉。

經濟不好,大家都縮手不敢買房,這是很大的支出。我繼續看我的屋,只是先不買,說不定建商有一天想開了,願意五六百萬把透天賣給我,那我就應該可以接了。 只是擔心如果我也被裁,那留著現金還可以撐個十來年,日子比較不會那麼難過。
台灣經濟寒冬將至,大家手上留點錢吧!這一波的L型經濟下跌,真的比我們想像的恐怖太多了,除了極少數的公司,目前都看不到反轉的時間點,除非全球突然景氣變好,那台灣才可能有希望。

房子先看不買,暫時窩在我的小窩。多多們保重,空空們加油,再過兩三年一切明朗(運氣好今年底雙北就會告訴我們情況如何),到時候就是見真章的時候啦!
chin_eh wrote:
我不是投資客啦,除自...(恕刪)
園區的朋友真的除了自住外,都有一兩間投資,勝旺蠻多人買的,畢竟價格低。頭份竹南要跌真的很難,除了本地人會買以外,最大買家就是竹南科跟竹科的人,再加上尚順百貨威秀星巴客進來了,生活機能有了。又加上銀行的行員,代書,房仲人員,有關營造業的各種廠商,全部都有在投資頭份竹南的房地產,說真的要撿便宜真的很難,舉個例子,以前本地人不買竹南海口的房子,結果呢?每個都完銷,後來大埔多出來土地了,就沒人買海口了。
但是海口的XXA+好多人在那邊租房子,隨便都能停車。那邊很多人都在園區上班,隨便都能停車,但是今年或明年可能一半都會被裁掉。

海口10年二手屋透天大概都6百多,現在衝到八百,但沒人買,我個人預估海口透天未兩三年來5百內就買的到,再觀察看看!
SB大,你還沒推薦我該投資哪裡好說。哪裡有4%的投報率?最好是帥大說的8%投報率那我會買!

sb683928 wrote:
園區的朋友真的除了...(恕刪)

凱恩司 wrote:
Chin大口袋感覺...(恕刪)


沒有深啦,很淺!!都貸款欠銀行錢,
園區很多工作久的中高階主管,
手上2-3間,一間自住,一間出租,一間轉手,
就像股票,無法預知最低點及最高點,
手中有房也有錢,隨時可賣獲利也可逢低承接!
問問你公司年資高的主管,有些也是小有置產的包租公!

口袋深的,我所知的幾個朋友,
像買關新路的店面,都是沒貸款付現,
口袋一般般的在金山街or月影都有數間至數十間套房出租!
我是口袋很淺欠債的,為了自住換房兼為下一代置產!拼命還銀行債!

至於勝旺好旺~~
我認識買寶佳的新巢代,菁英XX ,都是十間上下買的!
不過寶佳的房價都地點不錯,比周遭低~投資報酬率高!
但我所知的投資大多轉賣一部份及部份出租!
自己住質感較好的房!

自住建議先求小而美品質地點中上,
有餘錢若房價落底再求大而優!
手上有二間房比較能置產及保值!
我對未來貨幣的購買力不樂觀!
好的地點及物件,趁這一年低迷殺價格到二三年前成交價試試~
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