其實投資報酬率正確算法假設我買一間透店1800萬
自備30% 540萬,我朋友條件更好可以帶到80%裝潢都帶出來了
建議投兩年用寬限來避免空屋率的壓力,小弟很幸運都在兩個月內滿租
12+1大間套房收租約70000+店面10000=80000
付管理費+第四台費用約實拿約75000
裝潢抓100萬(全系統櫃+電熱水器+冰箱+洗衣機+電視)約90萬就可以弄好
團租的可以省更多裝潢費用
總共拿出640萬現金 貸款1260萬本利攤還約63000利息約19000元
75000-19000=56000
56000*12=672000
本金是640萬投報率約11%!!!!
重點是滿租你不用拿錢繳貸款!!!寬限期只要出租四間就沒壓力
現在大埔的確有租金拼價的問題,這是重劃區必經之路
租金便宜吸引人口入住 接下來生活機能就會開始進來
在吸引更多人口入住 很多新興重劃區都是這樣過來的
我最早買在林口被人罵鬼城 現在呢?
戲棚站久了就是你的
附上7-11施工圖 7/1日開幕 小七後面還有一些生活機能接著進來
敬請期待
看起來7-11的確也是在施工中，但是說實在的，還是沒有實際的機能，對你的房子有機能是因為7-11又近了300公尺(仁愛路公義路也有一間)。最近你的那個投套建案也有一間要賣出，開價2380，這你應該比我更清楚，建議你有能力應該吞下來，擴大出租效益。
這幾年來看房子看多了，也認識些跑來跑去的代銷(他跑哪就也順便也介紹我到那邊，其實他知道我不是投資客，但代銷專案真的厲害像這一個，很會做人交朋友)，今天剛好也跟他的小組們聊天，就在他賣房處的算宿舍吧，順便喝點小酒！(代銷專案喝酒真不是蓋的，見過那麼多個，沒幾個是不能喝的！)
歸納來說
首先：最近兩年小建商會死傷慘重，畢竟房地產從來沒漲那麼多年，這一漲10年，小建商都太後面加入，沒有後續資金，絕對死在沙灘上，賣不出去，都會被資金套牢壓死，接下來會盤整十年左右(我估六到八年)。他舉例我是貸款買屋，建商也是貸款買地和蓋房子，我貸款約2%買房子，建商絕對大於2%(他講的好保守)，建商還要養一堆人、還要兩年後交屋先繳兩年利息給銀行、廣告等等費用，其實壓力比購買人更大，這次漲十年算奇蹟，其實漲五年就壓力大準備要溜了，他從來沒賣過連漲五年的，這是第一次。
重點中的重點，
專案直接問我：你有看到銀行說房價跌四成，銀行還承受的了的新聞嗎？
我說：有，當然有看到新聞。
專案：你知道這是甚麼意思嗎？
我說：就是房價會跌四成的意思嗎？
專案：哈哈哈，大笑！就是如果沒賣掉，會有4成呆帳，資金已經逃到國外或是脫產的意思，你聽過力X或X霸集團、東帝X.....嗎？錢早已匯到國外。假設建商貸款100億買地蓋房，現金20億，貸款80億是銀行貸款，銀行只收你利息2%。但是你賣了30億房子現金入袋，扣掉20億本錢和其他支出，等於淨賺9億多，這時候突然倒閉，你還是賺了9億，只是你要被關或不能回台灣，這種生意一定有人賺，尤其是找人頭當負責人，關5年就放出來了。這種暴利生意沒人做嗎？銀行是抓4成呆帳，但已經買的人逃不掉，一般人民不可能逃的掉，除非你沒收入或是做領現的。(我......有點烏鴉飛過去...)
我說：那我再次買房甚麼時候好?給個建議參考看看。
他說：漲十年，跌十年，十年後再買才有得賺。
因為我有問他大埔房子的事，他是說當初他們要代銷，建商很有信心可以很好賣，所以他們沒打進來這一塊。建商很多以為預售會賣完(透天的更自負)，所以他沒賣大埔，現在代銷幾乎不敢接，因為最大利基台積電入駐大家都不知道如何，他也沒也台積進駐的消息。只知道當初的代銷平平收場沒大賺，只剩"斷過頭"大賺!!!!只是他提醒我一件事，台積電的土地不是竹科竹南擴大園區基地，台積電買的土地是苗栗縣政府自己徵收的地，不算是園區。我竟然現在才發現！
廢話一樣多只是提醒要入住的要等待一段時間才有可能繁榮，賭不賭隨你了！我是看好十年後，十年內可以享受清幽，但是降不下來我就轉去東站買公寓，最近仲介報價東站公寓降價了(我說的是投資客，建商我不知道還沒去吵，一坪降到13就可以考慮入手。)
凱恩司 wrote:
苑裡我其實有想去看...(恕刪)
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