理德建設 評價 - 東站雙城購屋心得分享

前言：
三年半前下訂東站雙城的時候，上網搜尋理德建設的評價時其實找不到什麼分享，這幾年來才慢慢有人分享了一些資訊：
1) 建商開挖地基損鄰因應經驗分享 - http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=3386871
2) 我們購買的預售屋成了東站雙城的接待中心 - http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=459&t=3649272
3) 理差建設請小心購入 - http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=459&t=4445937

如今自己也經歷了很多事之後，決定把這些事整理整理放在網路上，讓將來想買預售屋的朋友們可以做個參考。

背景：
1) 合約第十四條 開工及完工最後期限：
本預售屋之建築工程應在民國101年6月30日之前開工，自開工日起算913個日曆天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所規定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日。
(101/6/30 + 913日曆天 = 103/12/30應取得使用執照)
2) 101年底挖地下室時發生鄰損事件。
3) 104年4月與鄰損受災戶最後一次協商，其中2戶決定進行司法訴訟。
4) 104/7/1實際取得使用執照。
(電訪縣府承辦人員告知鄰損事件需要處理完成後才會進行申請使用執照的其他審查，因此列在一起。)

事件：
a) 104/1/5 收到驗屋通知(通知中註明驗屋期限：1月20日以前)，但根據合約上所寫及一般常理判斷，應該是取得使用執照 -> 接通自來水，電力後再通知驗屋。

b) 104/1/5~104/1/20 家人接到數通電話確認是否需要代辦貸款，如果不辦理貸款，必須將所有貸款金額在驗屋時帶去付清，並且告知因為使用執照尚未取得，只能把土地過戶並交付土地權狀。

c) 104年6月 十幾戶購買戶透過網路集合起來(以下稱東站調解會)，各自發出存證信函要求理德建設說明將如何計算延遲取得使用執照之賠償。

d) 104/7/3 理德建設於官網上回應：
http://www.leader-constr.com.tw/news_detail.asp?TABLE_ID=39
(大意為103/12/30前已經完成工程，但政府的審查很嚴所以拿不到執照，理德認為這是不可歸責於賣方之事由。)

e) 104/7/24 東站調解會成員共同向行政院消保官申訴，案件轉到苗栗縣政府地政處地權科召開協調會，會議主持人地權科科長指出理德建設所使用之合約中多處違反內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，需賠償遲延利息予買方(已交房地總價*遲延天數*萬分之五)，東站調解會成員提出打7折當作協調誠意，但因為協調會是沒有強制力的，所以理德建設不同意科長的解讀及7折的金額，只願意給每戶2萬元(約遲延利息的1成)的購屋賀禮，雙方協調失敗，會後科長建議我們可集體向法院提起消費訴訟，同時可申訴此合約以利將來訴訟。

f) 協調會後某日 東站調解會成員詢問房屋缺失改善進度，工務所電話中回應因為需改善的戶數很多，目前只處理要辦理交屋的購買戶的房屋缺失。

g) 協調會後某日 東站調解會成員因為銀行貸款進度已經快處理完了，房屋也無重大缺失，致電給理德要求交屋，理德回應申訴戶必須收下2萬元贈品後切結不可要求一切有關遲延利息的權利，或是房子由理德用簽約價格加百分之十五買回，不然不會進行交屋。

h) 104/8/28 苗栗縣政府地政處地權科公文回函「東站雙城預售屋所訂立之房屋預定買賣契約書，經查核結果，與內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項有不符情事」，我列出其中幾點：
1) 檢查項目：是否有記載本預售屋主建物，附屬建物及使用執照所定之必要設施之完工日期。
缺失：只記載日曆天。
2) 檢查項目：是否有記載因天災地變等人力不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間，得順延其期間。
缺失：附件七所訂為工作天計算方式違反主契約日曆天規定。
3) 檢查項目：是否有記載賣方如逾前揭期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。
缺失：只記載房屋價款。

i) 104/10/12 苗栗縣政府地政處地權科公文回函「該公司(理德建設)於104/9/10函覆：『以後所推出之銷售案一律按內政部預售屋買賣定型化契約內容與購屋者簽定契約』。」


心得：
a) 如果在沒水沒電的情況下去驗屋，能驗的東西真的很少，有些同伴去驗的時候連廚具跟衛浴都還沒裝好…我的建議是遇到建商不合理的要求時請再次檢視合約，照著合約上所寫的，等到水電都好了再開始驗也不遲(建商要求驗屋期限是1月底，我初驗的時間是8月底)，還有一個重點是，就算早早就驗出來缺失，建商不修也是沒有辦法(我驗出的缺失修了2個月，不清楚如果是1月底就驗出的缺失修了多久…)

b) 這件事完全不合理所以我拒絕照辦(但是事後詢問其他購買戶之中真的有人當時就給了土地部份的尾款…)，詢問董事長葉雲騰先生後發現他本人並不知情，知情的人職位最高的是業務經理葉日全…我的建議是遇到非電子郵件或信件等白紙黑字的要求時，需要再三確認其正確性，或是直接要求建商用正式發文來提出(而不是口頭。)

c) 存證信函在確定要進行訴訟時就可以用來證明你有告知對方你的需求以及會採取的行動，同時可依照對方的回應中看出是否有脫產的意圖，可提前聲請假扣押。

d) 就算合約上明定「"並以"建築主管機關核發使用執照日為完工日」，建商還是可以提出一堆理由說明他們並沒有違約，因此才需要政府單位，消保官，甚至是法官等第三方公正單位來裁定。

e) 根據事後與消保官說明此案件後，消保官建議如果有消費糾紛，儘量在進行第一次協調失敗後，一定要向消費爭議調解委員會申請調解而不是直接進行消費訴訟，雖然消保官也是沒有強制力的，但還是有一些方法給與建商壓力的，如：邀請相關業務承辦人員與會，發新聞稿通知媒體等，我建議就算案件轉到別的單位協調，事前還是可以去詢問消保官的意見。

f) 為了避免建商用拖延交屋的方式處理有意見的購買戶，我建議是如果有類似的糾紛，可以等到交屋完成之後，再進行相關的申訴及訴訟，除非有意見的購買戶已經佔了絕大多數，可用集體不撥款的方式給與建商壓力。

g) 根據理德的合約，發生延遲取得使用執照的事情後，賣方是沒有權利解除契約的(或是把房子買回)，有此權利的是買方，以下是買方提出解約時，對賣方之處罰：「賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之十五之違約金。」

h) (不好意思打個廣告，因為目前還沒有辦法連絡到所有購買戶)如果有東站雙城的購買戶將來想要要求遲延利息，我建議私訊我，我可以提供此申訴字號及承辦人連絡方式，縣政府可幫忙跟建商溝通將此合約修正，如果建商不改可開罰，合約修正後對將來訴訟會有幫助。

i) 因為理德建設已正式回應縣政府以後用的合約將會使用行政院的版本，如果有考慮目前正在賣的杜夢灣跟理德城品2(或是將來理德的案子)，可以跟內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項對照一下，如果發現有任何不符的部份可以向縣府地政處地權科或是消保官提出申訴，政府有義務幫忙改正不合理的合約。


總結：
這幾個月來我走訪了好幾個政府單位，詢問了很多人的意見後，得到了一個心寒以及一個希望。心寒的是，我原本希望政府公權力的介入是能站在所有權利受損的消費者這一邊，不是誰去吵誰才有糖吃，如果當建商若是違反了合約，政府能要求建商對所有購買戶完成賠償才真正叫公平正義，但是目前這是做不到的，縣府回應的是：「本府對申訴案係採個案處理方式辦理，如其他人有申訴，本府將依其申訴內容個別處理。」

然而我也得到了一個希望：其實整個事件的核心就是使用的合約有問題才慢慢擴大的，當年我雖然有對建商提出合約的不合理處，但是建商暗示如果要修改合約就不賣，這一點沒有政府單位的幫忙的話，我們小老百姓的力量真的改變不了什麼，縣府的立場是：「本府有義務針對建商提供與消費者之空白契約書，辦理查核及要求督導改善事宜。」同時消保官也努力跟查核機構合作，想要做到提前在預售屋銷售期進行契約書查核，而不是等到糾紛發生了之後才來檢討原本簽訂的合約有什麼問題。

最後加上網路的力量，讓更多將來可能(或是正要)購買預售屋的朋友們得到足夠的資訊，不論是事先預防或是事後補救都好用。

歡迎大家一同討論與指教，也歡迎轉寄但請註明出處。