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大硯新案“9+1”賞屋心得

[本篇純粹為個人賞屋心得文,不是代銷也和建商無關,文中所有資訊一切以建商公告為準,請房仲朋友們勿一字不漏抄襲本文,謝謝]

*前言
下午閒來無事先去造訪從新竹遷移到竹北的柏加衛浴,再去參觀2年沒在高鐵特區推案的大硯9+1新案,看看在這房市跟今天天氣一樣靠北邊冷的時間點上,到底大硯要如何再創佳績把這91戶給完銷呢?

*廢話不多說,先來看看基本SPEC:
1) 戶數.坪數:91戶(住91,店7,地下2樓約122個平面車位),雙棟設計,不使用大棟距方式,採用類Z字型加強採光面向和各戶隱私,設計排列上跟55侘概念很像,坪數為35~54坪,除一戶有35坪2房,其餘皆均質43~54坪大三房,店面須符合大硯核可之商家規定設計才會出售

2) 座向.格局:以大廳來看算是座東南朝西北,但以其排列方式其實沒有很所謂的座向,儘量每間做到3面採光,也不會太有正吃東北風或是西曬問題,格局算是8種皆有變化,還是維持一貫客餐廳佔有1/3大公共空間取向,其中4種格局有類似之前私見方Xspace概念的屋中開放植栽陽台設計

3) 建材:全室中空樓板(樓高3米3大廳挑高7米5),潤泰袋裝水泥,冠軍特別開發黑砂岩地磚(這東西第一次聽到),大同鋁門窗(YKK&三協立山同級),95%抗UV 5+5膠合玻璃(抗UV再upgrade),德國LEICHT廚具+賽麗石2.5公分檯面,林內爐台.油煙機,喜特麗炊飯器+藍天烘碗機,全室德國GROHE龍頭.蓮蓬頭組,德國V&B立式和懸壁式馬桶各一.面盆(這次沒浴缸設計),全室大金冷暖空調主機(超有誠意!),林內16L恆溫熱水器,電動曬衣架,全戶淨水

4) 公設:這次公設比拉在30.5%算較低了,又因店面有7間,公設只留健身房和長餐桌交誼廳(忘了有無中島廚房設計),社區採大量退縮設計會種植7種樹種,藉由地形高低差設計做出層次感,晚上則由LED燈飾做出宛如河流帶狀意象感

5) 周邊環境:建案地點位於隘口二路和隘口五街.六街的雙角地,二路對街即有全聯.7-11等商場,東興國小.康乃爾國小.國中.高中皆非常近,周圍圍繞著大硯之前3個建案和坤山水漾與富宇建設透天建案,整區街廓質感一致整齊

6) 價格:開價29~36萬/坪,似乎有公定95折,車位B1為13X萬.B2為12X萬,特別將位置較差位置剔除僅剩好停的122位,自備25%.貸款75%,預定2016年3月開工,約2018年底完工

*優缺點比較:
優點
1) 戶數拉高到91戶,不多不少在管理費上負擔可減輕,戶數也不過於複雜,坪數有大兩房和大三房可選擇,商家由大硯管控入駐店家,整體一致性很高
2) 格局多元變化多,要選何種面向方位和窗外景色都可,尤其屋中植栽花園設計除增加採光.生活情趣外,要放置腳踏車等戶外工具皆可
3) 建材幾乎維持和55侘同等級高品質,廚具改為和弘毓合作,售後服務和品質更勝55侘的禹臣廚衛,附全室大金冷暖氣機更是省了20~30萬
4) 距離雙學區步行5分鐘,高鐵站車程6分鐘,步行15分鐘,週圍採買基本生活用品食材皆方便(google map算的,實際看個人)

缺點
1) 面對富宇透天的A3戶6樓以下會被遮到和看透天水塔,視野景觀採光會較差,A2戶窗戶大多面對未來元啟建設建地未來較無延伸視野,基本上此案周圍皆有大樓建築,各案間距離雖都很遠,但即使高樓層都較無大型綠地之無限視野,所以做了屋中陽台花園來延伸空間感和變化
2) 建材能幾乎維持55侘水準很難得,但廚具爐台.電器僅選用林內和藍天,等於沒有烤箱.洗碗機.蒸爐等,另需再升級加購約再花近10~20萬,衛浴主臥等級相對過去建案較差,無浴缸設計略有缺憾,2房次衛無淋浴空間只能符合頂客族需求
3) 開價相對同區域其他建商或同建商建案仍是偏高3~8萬/坪,雖是硬體又有一定程度提升,但並未更近高鐵站,景觀視野延升也同於周圍建案水準,遠景開闊性有限,雖不致被冬天東北風影響,是否值得此價格和再升值性則見人見智

*總評:
5顆星來看的話仍是給4.5顆星
原因是綜觀高鐵特區60坪以下同價位要到硬體水準這麼高的等級,可以說是完全沒有,連坤山靜境新案都要開價33以上完銷,但硬體和街廓大小環境並不會特別贏9+1,僅有步行距離高鐵更近而已,少的0.5顆星在於並無特好的無限遠景可看,但花園陽台設計有小小彌補了這一點,客餐廳的14.5坪大空間但房間也不會有3坪以下的爛設計,可算是真正的大三房,即使2房的空間也是35坪絕對夠大,維持同樣55侘的超多格局選擇實在很難會選不到喜歡的房型,但是空間開放度很高的狀況下要弄音響室就很難(此為我自身需求),最後就仍然是價格的問題了,1500萬總價還不是高樓層卻買不到55~60坪,車位也攀高到13X萬,我想這絕對不是親民的價格,只是此案要是放在林口.台北.新北等不要太差的地段,以如此硬體規格和外觀設計,價格不翻上2~3倍以上才怪,所以要說它貴嗎?我想它是有它貴的價值在的...



[再次強調此為個人之野人獻曝,若有觀點不同還請多多包涵,資訊若有錯誤還請和建商詢問為準,感謝各位包容海涵,新年快樂發大財]


2016-01-24 19:16 發佈
感謝分享 !
總戶數還可以 ! 但單層4戶太多了,也才配2隻電梯,有點少 !
每坪開價也還不會太誇張! 但要找時間實際看一下樣品屋與建地週糟環境才行。否則以這種價位,可以選擇的還不少 !
同一個區域還有坪數差不多的大硯三十二品跟四十八章
每坪價格硬是比這兩個案子多8-10萬
在地點相差不大下
光是要以建材差異來提高價格,恐怕很難

最小坪數43*最低單價29+一個車位120=1367
目前四十八章有一裝潢戶7F(48.6坪+一車位)在591賣1498
談一下大概也就接近1367了
1367我猜不是2F就是4F的價位

看樓主的圖每棟應該是12樓
以最大坪數54*36=1944再加至少一個車位就破2000萬買頂樓來說
附近有水漾/天觀/上澄等案子都高於12樓
這價格往下的空間還很大
也佩服大硯很敢開

旁邊的葉慈面國小還至少有拉開一點視野
這次主打的就是喜歡55侘但預算沒這麼多的客群,當然就必須考量戶數

因為很多人沒想到管理費能不能負擔,想要單層兩戶他們也有這樣的產品,不是沒有

二宅的管理費一戶至少一萬/月起跳是基本盤,可是要繳得起喔,物業公司提供的服務可是包山包海

一層4戶一大一小雙電梯很夠用了吧?如果有一層4戶卻配3電梯的還請發表一下,到現在還沒看過...

同價位可以選擇的案子的確多,不過建材設備水準.售後服務有到同水準的有哪些呢?

還請提出些實際案例我來再做做功課,就目前所知坤山靜境.岱嵐iland算水準相近

只是坪數和價位都還更高吧,而9+1附近有一陣子的惠宇上澄也算水準之上

但畢竟比較早蓋,配備競爭還沒這麼白熱化,還是略輸一些,而且坪數也都更大

若是有60坪以下且有同樣競爭力的產品歡迎提出討論


dandanny wrote:
同價位可以選擇的案子的確多,不過建材設備水準.售後服務有到同水準的有哪些呢?
還請提出些實際案例我來再做做功課,就目前所知坤山靜境.岱嵐iland算水準相近
只是坪數和價位都還更高吧

樓主說的沒錯 ~ 就是因為這樣,所以它才敢開高單價(低總價)。

坤山靜境有去看過,建材、用料與建商風評都很不錯,也差點下訂了,但下訂前想說去實際位置看一下週糟環境,結果就冷掉了,路太小條,動線也不好。
也看過光明六路上的惠宇大坪數建案,覺得建材與用料還是不如境靜。也看過柳宗里,也不喜歡。
另外,可能是對大硯的風評還不熟悉吧,同樣的價格,會比較傾向買有風評的大建商比較安心 ~

樓主的賞屋心得寫得非常好 ~ 感謝分享 ~
同事也去看了
基地位置在這邊
好像現在是跟老客戶先推
三月後公開
好高貴的案子阿!

ID1983332 wrote:
樓主說的沒錯 ~ ...(恕刪)


大硯的風評在竹北一直都不錯吧
而且也賣得很好
之前想買俬見方沒買到,去年初也等了好久都沒人賣

Jack the Ripper wrote:
大硯的風評在竹北一...(恕刪)


9+1的週邊環境和街廓比私見方來的更有優勢,也有同樣的Xspace花園陽台設計的格局

坪數上又稍微再大一些些,使用規劃上我覺得更為方便

當然價格又被再拉高,若是喜歡私卻當初向隅的人,只要預算許可

再看過9+1後很難不出手吧,論升值性來說個人認為9+1較私可能更佳
dandanny wrote:
想要單層兩戶他們也有這樣的產品,不是沒有
二宅的管理費一戶至少一萬/月起跳是基本盤,可是要繳得起喔...(恕刪)


高鐵區嘉豐三街的瑆鑽歌德堡社區,其中有兩棟大樓都是單層兩戶,管理費一戶也只要一個月三千多塊而已。單層兩戶若一戶管理費一萬以上/月也太誇張了吧~
aid wrote:
高鐵區嘉豐三街的瑆鑽歌德堡社區,其中有兩棟大樓都是單層兩戶,管理費一戶也只要一個月三千多塊而已。單層兩戶若一戶管理費一萬以上/月也太誇張了吧~


基本上這兩個社區的檔次是不同的,所謂管理費不是單只有養電梯.基本打掃等需求

硬體維護.燈光裝飾多寡.花園水池清潔都要看當初建置的複雜度來決定需要多少費用維護修繕

警衛人數.班次.訓練程度都有差,有可能一邊是不太管事的歐吉桑,一邊是精明的精壯特務

我想兩邊領的薪水不會一樣吧?還有生活品味的部分,3千多塊/月的社區不會有紅酒可隨意開瓶吧?

或是常常有名廚來社區烹飪.甜點教學這類,有興趣的話可以諮詢建商,他們自然有一套生活美學

生活水準的提高都是需要錢來維持的,當然申購前請詳閱公開說明書,有多少錢做多少事
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