竹北地區該買新成屋還是二手屋才有投資價值?

在竹北地區看了兩年的房子
幾乎一二三期 高鐵區 台科區 1000萬上下的建案我幾乎都看過了
竹北的仲介真的好多好多 手上有一百張竹北仲介的名片應該也不誇張
有新的建案 我也都是會跑進去找代銷喝喝茶 反正看房子不用錢
不過 這兩年的房子 當然很肯定的又是漲了很多
非常後悔當初如果傻傻的買 現在應該就賺200萬了吧

翻開竹北的房地產DM 最近真的有越來越吐血的趨勢
你可以看到以前一些開798 898的二手屋 位置比較差一點 建商比較差一點的
現在就是要開到980 1080 1180以上
這幾年竹北生活機能並沒有大幅提升 晚上住戶開燈率也沒有比較高
但是房價扯到讓你真的覺得一千萬只能買到你以前根本沒有考慮的房子
DM翻出來 三房開價1000萬以內的 少到可能10間以上
就連過高鐵 那些偏遠地區的那幾棟寶咖咖的案子 也甚至都要開到一字頭了

看過很多房地產的書籍 發現竹北這地區根本不適用書上的那些知識跟理論
景氣的好壞 也不會影響竹北這地方的房價
平均每一年的開價 就是加100出去賣

為什麼會這樣? 因為外來人口太多 房子太多 大家一直都在轉手買賣
假設你買了一間二手屋開價880 你買750
隔了一年 隔壁有人在賣這個社區的房子 發現他開價到了980
那再隔一年 你生了兩個寶寶 你想換四房
發現其他住戶也有人在賣 開價到了1030跟1080 你也會跟著開這個價錢
於是竹北的房價就這樣一直惡性循環下去
而仲介也繼續屹立不搖 竹北房仲業幾乎真的快跟便利商店一樣多了吧我想

房屋交易買方2% 賣方4%的服務費 我們假設跟小綠一樣總共算5%好了
1000萬的5%就是50萬了 所以你一次買加賣房子 成本就是5%的費用
當然還要包括你住這幾年給銀行的利息等等
而5%這個成本不但是被仲介吃掉 而且也讓買方其實多了這4-5%的購屋費用
所以竹北的房價才要扶搖直上
買的時候都怕房子會跌 可是實際上根本沒有跌過
就算景氣再怎麼差 仲介代銷都會找新主題出來炒
從早期的台大 喜來登後面那個百貨 然後接著台科大 台達電甚麼園區
然後再接著BOT影城 經國二橋
也有聽過甚麼璞玉計畫 說甚麼東興路後面那塊包括福地要全部徵收之類的

根本不用擔心房價會跌 看到房仲業一間一間開
你就知道他們有多厲害 有多少話題可以炒
大家都很希望這個泡泡到底甚麼時候會破掉?
但是泡泡破掉的時候 或許有更多投資客會進場 因為你的錢絕對沒有比投資客多
政府那些爛政策 比如奢侈稅 也只是讓房價更加上昂而已
奢侈稅的費用就加諸在買家身上 年輕人真的越來越可憐
分紅現金化之後 沒有發股票 大家的薪水我想都差不多窮
重點是你老闆當初花400-600萬在竹北買房子
你現在的年薪可能只有你老闆的一半還不到 卻要花兩倍的價錢在竹北置產
如果沒有家裡幫忙 說實在對於七年級生來說真的越來越困難了
或許IC design的薪水比較高 比較沒有壓力
但我們作半導體要進無塵室的 薪水就這樣子 我相信也有很多人是跟我這樣感覺

然而 過了三十歲 總是要長大
每次過年回家總是會被家人什麼時候結婚生子的
結了婚 生了小孩 就勢必有買房子的壓力 家人會逼你 同事也會問你
現實畢竟是很殘酷的 所以這種高房價 漲幅不大的薪水
逼的七年級生越來越不敢結婚 就算結了婚也怕養不起小孩
但是你愣了一下 到了三十五歲 你會發現房價更恐怖了
你存的薪水根本跟不上房價的漲幅
如果你第一年踏入業界 就跟家人借一筆錢買屋
五年後房子搞不好就多賣了400萬
但是很少有人會有這種觀念 除非你從以前就有投資的概念

既然竹北這種房價 漲個不停
路上發傳單的 高速公路假日兩側站滿工讀生跟你揮手
表示新建案依舊是多到爆炸
之前遇過一個代銷 跟我說"竹北已經沒有太多地可以蓋房子了"
意思是要我把握這棟新建案 當下我就覺得竹北還有超多超多的空地
果然沒有錯 高鐵區那些空地並不是不能蓋房子 而是還沒有開始蓋
過個一年 就會多蹦出好幾個大樓出來
縣政三期滿滿的都在蓋新屋 連嘉興路後段那邊也蓋的滿滿滿
常常晚上騎機車去高鐵特區晃 發現其實還有很多空地
加上仲介口中所說的璞玉計畫
整個竹北東區這邊 預計未來還是不斷的會有新案子推出

01的資訊很多 我們可以查到2005-2008這時候竹北買房子一坪的開價
曾經很中意公司某前輩那社區的房子 當初他2006買大約含車位600萬
2012年這間開價到1080萬 最後成交行情查可能960成交
如果我是賣方 房子住了六年 我可以賺三四百萬換坪數大一點的新屋
不但可以把目前的貸款全部繳清
也可能多貸一兩百萬可以從三房升級到四房

所以該怪自己生錯年代嗎?
fb上面的文章 總是說年輕人只會怨天尤人
不是國家對不起你 而是你自己對不起你自己
但是這種房價說實在的讓我們七年級前段生很有壓力
更何況是七年級後段生 八年級生

所以看房子看了這麼久的結論是
預售屋理論上就是預估兩三年後的房價而出的價錢
然而二手屋的價錢其實也適跟著預售屋跑
現在三房的預售屋含一個車位 大概是950-1100之間
二手屋三房屋況好一點的 殺下來也大概介於900-1050之間
也就是說預售屋的價格差不多是比二手屋的開價多100萬
而預售屋你或許還要花一些小錢裝潢 弄一下天花板 灑水頭
買個冷氣冰箱等等 少說還要花個50萬
二手屋的話 運氣好一點 屋主會留一些家具給你先撐著用
但是運氣不好或許也要花修繕費用等等

園區的景氣我認為2008年後只有一年稍微比較好
其他年都沒有好到哪裡去 股票上八千點也只是熱錢湧進來
就跟竹北的房子一樣 實質上都是空的
大家都覺得空屋率那麼高 點燈率那麼低 遲早會有崩盤的一天
可是你看房價卻是越來越誇張 你會一直後悔自己不要那麼愛算
當初傻傻的殺進去就對了

也曾經看過一篇報導
建商跟銀行貸五億蓋房子 實際上土地取得跟蓋屋成本可能只有三億
他就算只賣三成的房子出去 他還有兩億可以用
空屋放了三年 這些空的房子都跟著漲了
所以他根本不怕這些空屋 因為房子就是陸續會漲
他手上可以用的現金比你想像中的多
所以我們的錢就是都跑進了建商 仲介 投資客手中

代銷只會跟你推拖說"土地取得成本高" 所以房價貴
這大概就是一贯的說詞了
不管他土地買的高或貴 他想開多少真的就是隨便他開
也進去很多代銷裡面晃過 每次都請一堆演員在那邊
三不五時就站起來鼓掌 全部人也都站起來跟個鼓掌
"恭喜竹科新貴XXX成交x棟xx樓"

我可以跟你說我過年看過一間二手屋
那天下午五點進去看的 房子我大概只看了15分鐘
前前後後這半小時時間 我遇到了四組客人
後來晚上仲介一直煩我 說這間很熱門 一定要把握機會
我跟他說我沒有很喜歡 如果他們很急就賣給他們沒關係
後來上禮拜天我經過那附近 發現有一張新的廣告貼在路燈上面
才發現這間原來還在賣...

代銷就是不斷的在一開賣就熱銷幾成幾成這招
仲介最討厭的就是會一直煩你要不要到店裡坐坐 簽個要約或斡旋
尤其是去年剛買職棒隊伍那家
跟他要房子資料 就說要不要到店裡去簽一下
不然就是電話都被公開 不同店的仲介一直電話打擾

其實有時候真的很討厭就是這些仲介讓房價變成這樣
也討厭有些仲介愛打大學生牌 美女牌 高學歷牌
但是我也不否認所有的仲介
畢竟如果是我自己要上班時數那麼長 假日又沒辦法休假 應該是作不到
偶爾會遇到幾個仲介真的是用心 用態度 誠懇地去介紹你房子
但是比例真的很少
不過你很氣這些仲介害房價漲成這樣的同時
你再回來想想 兩年前那個仲介可能不討你喜 但是那時候他介紹的房子如果當下有買
現在就真的賺兩百萬了 換個角度想 他好像又是好人?

真的怪就只怪這個政府 根本沒有心去打房
利率2%變成6% 房子就肯定跌了
國家應該要鼓勵手頭上有現金的人才去買房子
現在利率那麼低 大家手上有一千萬的話 根本不會只買一間房子
手頭有一千萬 當然買三間房子 放個五年一起賣 賺的錢就是只買一間的三倍

版上的朋友也或許會說相對於在台北工作的年輕人來說
在新竹竹北已經是很幸福了
台北的房價或許到四十歲能買的起一間套房就不錯了
我本身是南部人 南部都是住透天 所以家人會覺得一千萬買這種小公寓很誇張
而台北動輒三四千萬的房價 會覺得一千萬在竹北買三房很便宜
但是竹北地區大家都知道的 買很多東西都要去外地買
生活機能跟台北台中台南高雄根本沒辦法比
高房價的地區沒有一間百貨公司就算了 就連一間誠品也沒有
大家擠破頭要進去十興國小跟成功國中
我覺得我們這一代都已經越來越可憐了 為什麼要讓下一代更可憐?
第一屆十興國小的畢業生 請問他高中畢業了嗎?
第一屆成功國中的畢業生 請問他大學畢業了嗎?
既然都沒有 哪來的明星國中國小?
從來就沒有聽過甚麼明星國小
我也不知道自己的小孩在這種地區 國小國中高中要送去哪裡補習才好?
感覺這地方養小孩就是只能用錢去堆出來
一些老師 一些補習班 搞不好你自己的學歷還比他高
搞不好國中的英數理化自己都還可以cover教小孩
實在是很不能接受 國小就要讓小孩受這麼大的壓力
大家也回想自己國中國小那些成績最優秀的同學
他們到目前的成就 真的還是全班前幾名嗎?

說了這麼多 其實我只是想問
"如果手上有現金五百萬,在竹北地區買三房,
我是該買新成屋還是二手屋,才值得投資?"

雖然說竹北房價基本上都會賺
基於"沒有人會想要賠錢賣"的原理
所以基本上你新屋賣的價錢,一定都比你買的時候高
我們看十詠八方跟原美館的價錢就好了,
都是這一兩年剛成屋的新建案,開價已經差不多是當初代銷開的多兩三百萬價錢了

假設你買的是二手屋
三年前的房子當初屋主買的是700萬
你用1050萬買了這間三年的二手屋
運氣好的化兩年後賣屋 你可能真的多賺了兩百萬
但假設兩年後不小心真的泡沫化 投資客想賺一點就退場
或許900-1000萬他就賣了 因為當初的購屋成本低於你二手買的價錢
那你是不是不小心就賠了

但是如果你買的是1050的新成屋
運氣好 兩年後可以賣到1200
運氣不好 泡沫化了 沒有人會低於建商開的價錢賣 起碼也有1100 1150
所以在竹北地區買新成屋預售屋應該會比較划算有保障?
請問這種想法對嗎?

因為我認為竹北的地還很多 建商也一直非常的活躍
應該也會陸續有新的案子湧現
大家都不會想賠錢賣 所以大家這個案子跟代銷買1000萬
基本上未來的價格都不會低於1000萬
所以有有代銷常常跟我說"在竹北這種地區 就是要買新成屋"

所以要鼓勵年輕人找那麼多仲介買房子的同時
也不妨多進去代銷中心走走晃晃 拿個資料作比較