給首購的一點建議(不要走進建商房仲銀行構建的烏脫邦)

chtuxtw
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樓主

2012-09-17 23:32

看到一篇"給首購的一點建議.....",發現建商房仲銀行等專業人士寫的書教育民眾還真是徹底,一般非具財務分析能力者就這樣一步一步走進其構建的烏脫邦中..享受?No.. 是打工一輩子
此烏脫邦情境建立在
1.高房價,高貸款成數:才可貸得多,才有多的錢在手中,建商也笑呵呵.
2.還的久:銀行賺利息才多,銀行也笑呵呵.
3.房價還會再漲:誰知道?我給你的烏脫邦啊?
給首購的一點建議(不要走進建商房仲銀行構建的烏脫邦)

從這張表就知道,方案A最不受該烏脫邦歡迎,其實一般人買房也不會完全0備用金,但就算這樣,只要買房者評估今後3.4年內,家庭收入沒問題,其後就算其收入變0,其撐房貸的年數遠勝方案C,更別說方案C的利息支出20年下來多174萬了.
有人會說我會很快還本,利息就不多了,多快?
請看下表
給首購的一點建議(不要走進建商房仲銀行構建的烏脫邦)

7年你若未還完本,你已繳超過全部一半利息
10年你若未還完本,你已繳超過全部7成利息
你貸1200萬,家庭月入10萬的你,7年,10年你還的完嗎?
所以
建商笑呵呵..
房仲笑呵呵..
銀行也笑呵呵..
你打工一輩子
補充一下QE
1.QE不會讓你有錢
2.QE不會進台灣買房,就是買一點點股,主要是炒匯和衍伸性金融商品
3.QE最後只會引發通膨,但到時台灣人口紅利已無,房產不會漲,只有利率上升
利率5%下,你貸1200萬,比500萬,20年多付408萬利息,你的最低生活只剩21%家庭收入
只能說:可憐了
給首購的一點建議(不要走進建商房仲銀行構建的烏脫邦)

2012-09-17 23:32 發佈

文章關鍵字建商房仲銀行烏脫邦

就愛你姊姊

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2樓

2012-09-18 0:17

你是認真的嗎

臺灣靠你了,真的！

像我這種庸才無法理解

你真的是個人才

kaiyu20

kaiyu20
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3樓

2012-09-18 1:08

chtuxtw wrote:
看到一篇"給首購的一...(恕刪)

不早說
我去年買了

我愛大白熊

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4樓

2012-09-18 9:32

好文...果然數字會說話
幾百萬的開銷
用點心思看看吧
簡單的說就是不作屋奴
不買超過能力太多的物件

JL

JL
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5樓

2012-09-18 9:59

嗯
chtuxwu大算得好清楚
本利都拆得清清楚楚
這些數據, 大部份銀行都不會主動分析給你看的哩

我的想法是---選擇的關鍵在於--"通膨"
當通膨情況小於等於銀行利息時
應該要把錢存銀行, 而不是向銀行借錢
當情況相反時, 要想辦法向銀行借錢, 而不是把錢存銀行
在當前的情況下, 敵人是通膨, 而不是銀行利息
利用安全的財務槓桿, 取得較優質的資產, 來抵銷通膨影響
即使多支付一些利息, 也是划算的.
(http://www.dgbas.gov.tw/mp.asp?mp=1)

QE3絕對不會讓你變有錢(這點非常肯定)
但是可以把中產階級拆開變成M型社會的兩端
對於乖乖領薪水的首購族來說, 規規矩矩上班, 輕輕鬆鬆還貸款
在多年後, 你有很大的機會, 被洗到M型社會的尾端
因此我個人是建議, 現在的首購族,
務必要謹慎處理你的"資產", 而不是只處理你的"貸款"

當然啦
如果你估計在這波QE3下房產不會漲,
而你也有本事向銀行借到低於通膨的利息
把錢借出來, 放在其它可以抵銷通膨的資產也可以
(我知道有人可以, 但我沒這個本事)

個人想法, 僅供參考

阿哩勒

阿哩勒
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6樓

2012-09-18 10:16

難得一見的好文! 數據分析實在太重要了現在才知道貸款第七年利息就過半

哈~我是羚羊小子

哈~我是羚羊小子
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7樓

2012-09-18 10:47

分析的不錯~~

我是覺買房還是量力而為~

除非有大咖的長輩可以當靠山~

不然小孩玩大車~會看不到前面的方向...

chtuxtw wrote:
看到一篇"給首購的一...(恕刪)

eastliu

eastliu
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8樓

2012-09-18 12:09

整體來看我比較認同JL大的想法
精確一點說
未來所有人的敵人是負利率
利率要升到C大夢想中的5%我認為只有兩種可能
一是世界救市成功，再次吹起一個非理性的繁榮
二是發生大規模的戰爭，資源不足造成惡性通膨(其實利率還是負)
否則我想負利率會持續很長的時間
當經濟低迷和通膨並存的時候
全世界的央行都會傾向著重前者
而不會升息以對(美國就是最好的例子)
負利率還有掠奪保守者購買力的"附加功能"
在政治上也容易被接受

惟一不同的只是對新竹區的房產是否是優質的資產
我就比較中性看待
我覺得拉長時間來看
投資美股指數風險小一點
有機會買台北的房子也不錯

JL wrote:
我的想法是---選擇的關鍵在於--"通膨"
當通膨情況小於等於銀行利息時
應該要把錢存銀行, 而不是向銀行借錢
當情況相反時, 要想辦法向銀行借錢, 而不是把錢存銀行
在當前的情況下, 敵人是通膨, 而不是銀行利息
利用安全的財務槓桿, 取得較優質的資產, 來抵銷通膨影響
即使多支付一些利息, 也是划算的.

chtuxtw

chtuxtw
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樓主

2012-09-18 22:05

JL wrote:
我的想法是---選擇的關鍵在於--"通膨"
當通膨情況小於等於銀行利息時
應該要把錢存銀行, 而不是向銀行借錢
當情況相反時, 要想辦法向銀行借錢, 而不是把錢存銀行
在當前的情況下, 敵人是通膨, 而不是銀行利息
利用安全的財務槓桿, 取得較優質的資產, 來抵銷通膨影響
即使多支付一些利息, 也是划算的.
chtuxwu大...(恕刪)

JL大的文章其實點出了建商房仲不斷鼓吹似是而非的房貸擴大財務槓桿,如JL這樣算很理性思考者,都會有如上一段的混亂,更何況一般人?
上面那段,正確應為
if 你是自有資金,你的資金成本是銀行定存利率
if 你是房貸資金,你的資金成本是銀行房貸利率
所以房貸借錢是銀行房貸利率 vs 通膨
高通膨會讓債權實質縮水,銀行構建烏脫邦當然要防,所以就用機動利率,
你去借借20年固定利率看看有沒有,當然沒有啦
銀行房貸利率 vs 通膨是正相關,機動利率下借錢無法防通膨啦.
台灣近20年通膨CPI不大,請看看下表:這樣你還要高額借錢嗎?

另外當然鼓動者會煽動說,借的錢買的可是優質東東,不斷每年7%複利增長,
拜託,這可是6年漲5成,10年翻倍的速度,以現在經濟狀況可能嗎?
別再用蜥蜴腦想事情了

tomtomdog

tomtomdog
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10樓

2012-09-19 0:07

chtuxtw wrote:
JL大的文章其實點出...(恕刪)

我覺得你的數據太簡單了, 應該把當時的經濟成長數據一起放進來.
利率跟當下經濟環境有相當關係. 利率高代表政府想把錢收回來.

前陣子多方常會有自我吹眠的問題, 現在空方也是一樣.

經濟不好 + 加上房貸利率升 --> 投資客要完了...
問題是經濟不好跟房貸利率升是不相容的

目前處理經濟不好的主要工具就是印錢,印錢的目的就是希望
藉由充足的貨幣供給, 降低投資借貸的成本從而促進投資相關
經濟活動. 既然目標如此, 怎麼可能還會大升借貸利率呢?

用傳統金本位角度來簡單說明貨幣一個簡單的原則, 就是貨幣的
總價值是一樣的, 當貨幣愈多,就表示貨幣愈無價值.在資產總價值
不變的情況下, 資產相對於貨幣的相對值就愈高.

也因為不停的印錢,所以可以讓各國國債相對縮水,並減低償債成本與壓力

以政治角度來說, 電價都不敢漲了, 政府是會笨到大升房貸利率
來壓的人民喘不過氣嗎? 所以現在央行只能用限貸的方式壓抑你
不要買房, 而不敢用大升房貸利率的方式壓房價.

大家可以看空看多, 但都不要自我催眠了

QE3是不是能大幅拉高台灣房地產, 應該是看我們的央行怎麼處理
這波熱錢. 美國狂印鈔票, 日本也在加速印鈔票, 歐洲正無上限
收購債, 這波熱錢結果如何, 現在下定論還太早了.

不過講到這, 記得宋朝就是因為不斷印錢印到國家倒掉.