在這個版的很多文章都有大大提到竹北現在投資客很多，不知道大大們是怎麼知道的呢？「很多」是多少？佔目前供需量的百分比是多少？
很多人也都在說，現在大家都在撐，撐不下去的時候房價就會跌
坦白說，四年多前我就聽到一樣的話，當時的房價已經比起漲點漲了50%左右，沒想到現在又是四年前的快一倍了，中間過了金融海嘯，但是房價好像也只降一點點(我估計大約是跌1成，最多1成5)...
這兩天看房的心得
20萬/P以下的普遍應該還算好賣，不論預售或是成屋，今年初開賣到現在好像都賣掉八九成了。20萬/P以上的買氣相對較少，但是"好像"買的人也不少。我沒有實際的數據，都是銷售人員跟我說「只剩」幾樓和幾樓，也許是話術成分居多吧。
但喜來登這區塊入住率應該八九成有
大家都在比氣長，要買房的就忍住慾望，投資客就比口袋深
坦白說，我覺得現在高鐵一帶的狀況就像四五年前的喜來登的區塊
而現在一年有6千人移入(資料待查證)
以每戶平均三人來說，就需要2000戶
每個建案平均100戶來計， 至少要20個建案來容納..
這個基本買盤在，再加上投資客，投資客比例若沒有高到三成以上
只要沒有大利空(對投資客影響較大的)，然後有持續有居民移入(基本需求原因)，我看要大跌很難..
david.chung wrote:高鐵那一帶的開燈率應該是還不高...(恕刪)高鐵區空屋率高?點燈率低?
個人就以從新竹搬來高鐵區住了2年的新住民觀點,來解讀這2點吧~~
1.空屋率高?
先來看人口的增減數據：
1)高鐵區的人口數(中興,東平,隘口)：97/1/1為6,214人~99/5/30為11,756人,增加5,542人
2)以東平里的情況舉例(本人住東平里)：在上述2年5個月期間,東平里人口+3,618人(從2,167~5,785人),入戶數+1,634戶(從994~2,628戶),平均2.2人/戶,低於竹北總平均之3.0人/戶
扣除掉這一區的3個套房社區(美麗新世界+綠水雅築+紐約紐約：算有634戶好了)
還剩1,000戶,需要多少個建案呢?
東平里的建案戶數都不多,以一建案平均100戶來計算,這樣共需10個建案,這2年5個月期間,已交屋可供遷入的建案,也差不多是這個數字,因此需求量最少可填滿供給量的8成(以上皆槪抓)
至於每戶的平均人數只有2.2人,低於竹北平均之每戶3人的原因?
個人認為,應該有許多家庭雖然是入住了,但戶籍並未同時遷入或僅部份遷入(所知的就有5個以上)
這一區的中小學都尚未成立,也非明星學區,少了學藉的寄宿,反而會因寄宿學藉於他地而未將戶藉遷入
所以合理推測,東平里的實際居住人數要高於設藉的人數
2.點燈率低?
除非你能在不同的時段,有記錄的觀察,不然,以走馬看花的浮面,很難看出個所以然
因為就算是入住率100%的社區,作息也是因人而異,要在同一時間點,看到點燈率超過一半的機率也不會太高
那一般人為什麼會覺得高鐵區點燈率超低呢?
除了上述原因外,還有一點就是許多人看到鷹架拆下的建物,晚上暗暗的,總是認定它就是空屋
換言之,像馥邑雙星,水墨白,大觀無極,惠友遠見,千江月,大靜隱,深耕禾豐…..都被認為是空屋……
這是空屋沒錯,但忽略了拆下鷹架到交屋,產權變成購屋者所有,可能還需6~8個月的時間,這同時建商也要做公設和細部裝修到申請使用執照,驗屋…..然後再過戶到購屋者名下,急的2個月內裝潢入住,不急的就慢慢來,入住率要達7,8成可能要一年的時間
東平里交屋1,2年的建案,入住率都有達約8成左右或以上了,如現代城,水琉璃,雅砌,禾寅深耕,水世紀,椰林大道,世紀觀,ipark……就算是賣了4年的長賣型豐邑極光琉璃,以不同的時間點觀察,也可以確定住入率有7成左右…..
另外投資客較多的椰林觀景,48戶入住也有近一半了,22間堂,總共18戶也是差不多有一半……
交屋半年左右入住率較差的,這一區大概只剩翡翠琉璃和帝寶…..等少數建案而已
不過空屋率和點燈率的看法,有些人就是會有主觀的認定,像我幾個新竹的同事,朋友,一講到竹北的一切,就咬牙切齒,平常溫和的人,都不知是從何而來的深仇大恨,鐵口咬定高鐵純抄作,會崩盤,空屋率8成.....
但事實是勝於雄辯的,數字會說明一切,高鐵區的支撐是擁有不斷遷入的人口~~
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