有的是認為竹北荒郊野外, 有的鼓吹新竹工作只是過客, 早晚要回中南部去, 有的從生產線的觀點認為房價只能是土地成本和建築成本加總之後再加上利潤20%, 有的看開燈率, 有的講產業外移, 園區新貴不存在, 高鐵沒人坐, 眾多說法, 短短幾年, 竹北新成屋的開價就在眾家理論追打下, 一路從5G看空達人認為不合理的11萬一路漲到17萬, 衝破20萬, 甚至25萬, 30萬開價都出現了
一般來說, 積極希望大家不要進場購屋的人, 往往就是最急切購屋的人, 他們手裡可能已經準備好一筆頭期款, 希望能在低價買到它們想要的區塊, 在房價11萬的時候他沒進場, 漲到12萬的時候他冷笑, 到了14萬, 有點後悔, 開始積極看屋, 但對每個建案的開價都還活在他的夢想之中, 看了A建案, 心動不已, 牌價15萬, 開12萬, 被拒絕了, 過了一個月, 看了許多建案後, 回頭又去開價14萬, 但這時候建商的牌價已經調整成為16萬, 心態轉變成氣憤, 認為建商很壞, 甚至認為花15萬買這個房子的購屋者都是笨蛋, 明明幾年前這個區域只要11萬,
好不容易等到金融海嘯, 房地產一片悽慘, 議價空間加大, 每次接到建商或者仲介打來強調價格好談的電話後就沾沾自喜, 認為自己眼光獨到, 房價低於10萬買進高鐵特區的夢想眼看就要實現, 所以也不急著成交, 他知道他手邊還有一筆錢, 這場金融海嘯來的又凶又猛, 他要跌到房價低於10萬才進場, 但金融海嘯影響房市大概也只有半年, 整個房地產在幾個月之後開始反轉, 而且漲勢比以前更狠, 他看著一路攀升的房價, 自己的錢從2005年規劃購買68坪大四房住宅到了2010年只能看42坪小三房, 於是開始恨建商, 恨仲介, 恨那些買房子的人, 因為在他眼中除了他以外買房子的人都是投機客, 甚至是恨政府, 縣政府規劃國小, 叫做圖利建商, xx大校區規劃會議, 叫做協助建商炒房, 生醫園區動工, 政府炒房花招, 想著自己2004年就準備好的資金卻追不上房價的漲勢, 他覺得政府沒有作為, 政府無能, 因為政府沒有讓他可以用最低的價格買到他想要的房子,
可否update一下又經過一周的進度???可有真正降幅大的建案(預售,新成屋均可)
我不是來挑釁,相信我....我最近也努力在關埔區尋找中,唯一一個覺得降價幅度較大貼近成本的case(屋主還是有賺),才準備要出手斡旋就已被人接走(據說對方出價每坪比我高1.5W),其他出價的都是"謝謝,再連絡"
竹北咧?!?!找不到關浦的案子,竹北這裡不錯位置的(高鐵區則免),有願意貼本賣出的預售即將交屋的或是新成屋嗎??貼本的意思是,2009推案時價位水準+2年定存利率(1.3%)所得*2(已付金額計算,非總價)=貼本價格
3,4房均可,60P以內,樓層不拘(頂樓免),喇賽者請閃
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但我請銀行去估 切！銀行才估260（雖說銀行比較保守一點），我還沒出價房仲就說沒有380不要談，不要浪費大家的時間...一時無言（過條街新屋單價都比它低）。
可是
當我說出銀行估260時房仲竟沒有什麼多大的反應，比如說：怎可能or銀行亂估等等，
反而卻說：貸款的事我們來處理，400這間我們一定能幫您貸到。
我心中想：看！這間房明明是260這行情價，但房仲就是要抬高 看（語助詞無意義）！
還是覺得現在買房6-7折是比較好開價點。
不過現在台北、新北客入侵都亂開，行情價250萬卻出現450的開價真的無言，奢移稅和打房反而使天龍國以外的房價更高了。
s885823 wrote:
但我請銀行去估 切！銀行才估260（雖說銀行比較保守一點），我還沒出價房仲就說沒有380不要談，不要浪費大家的時間...一時無言（過條街新屋單價都比它低）...(恕刪)
如果你查的是政府單位的鑑價結果(銀行鑑價後-->(縣)政府負責單位設定-->銀行根據鑑價結果放款,該鑑價金額上限就是可貸款上限),那的確是有可能的!!如果只是委託銀行進行房屋鑑價,基本上都有一定手續,且基本上必須是房屋所有權人,銀行方面接受委託後,會請銀行內鑑價單位專員,至該屋進行實地勘查及拍照(以上為成屋),並參考半年內該區段的新建案實際貸款以及中古屋換手後貸款金額,作為最後鑑價結果,基本上隨口問銀行XX路的房子可以貸多少錢(非產權所有人),銀行是不會給出確定答案的,即使給初也非經過完整鑑價流程
以我自己為例,2004年底買了8x0的透天,貸款500W,因當時只需貸500W,銀行鑑價以及縣府相關單位設定也是500W,這是可以去政府單位查得到的,若不主動去請銀行申請重新鑑價,並請縣府單位改設定,目前成交行情已達1400W的房子,去銀行還是只能做多貸到總額500W,40%都不到!!這樣子說有了解嘛!?
所以去年暑假我又重新請銀行進行鑑價申請,結果是980W,然後自己又跑了縣府單位(竹北在三民路上,竹北KTV附近),重新設定...日後遇上家中急需使用或是個人事業資金調度時,可以再藉由銀行房貸貸出來的金額,上限就是980W,而不是原來的500W!
所以s885823兄提到的情形有2種可能性:
1.銀行是根據該屋當年設定的鑑價結果,而非目前實際鑑價結果(屋主多年未去更改設定)
2.強者你朋友,不走正常銀行放款鑑價正常程序
其實買賣成屋(新屋,中古屋均適用),你可以去政府單位查詢該屋設定鑑價的金額,然後將其除以70%~75%,大概就可以粗略估出該屋"當初"交屋時的成交總價,當然年代越久的中古屋,很可能因為多年設定未更改,而造成失真,但是這對估新成屋交屋時的成交價格是非常準的,除非他貸款不是70~75%!
大家可以參考一下~
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版主似乎最近看屋看的兇?好久沒上來新進度了...
我自己的感覺是,奢侈稅的效力似乎已經慢慢退去,最近看屋的人又開始變多了,不過投資客還是觀望的多,新推案房價成交價格沒啥跌(或說小跌),但是購屋者可以選到很多之前連選都沒得選的好座向及高樓層,是最近的特色
我來回報一下我自己心得...
1.竹北水岸第一排(自強南路以西,台科大以東):基本上沒跌,只能說是緩漲,很緩很緩的漲;畢竟可以蓋的土地真的幾乎已經沒了,這區只剩下景泰然II那裏還有空地,其他的都已在興建中,2012年底~2013年底是密集交屋期,屆時這裡該會是竹北新高價宅聚落,坤3X謙銷售狀況目前是該區指標
2.台科大I期"科大X"系列:稍稍跌一點,可成交價格大概比2月份買,便宜個1~1.5萬/坪,投資斷頭客或是閃奢侈稅的投資客比想像中少,至少我沒遇上願意"不賠就好"的賣方,害我花了至少幾千的電話費用每周掃591,不過這區價雖小跌但原始賣方(預售屋第一手屋主)還是賺粉大且態勢硬,每棟賺個100~150W看來是基本門檻
3.台科大II期:幾乎以預售屋新案為主,面東西的X天地我沒問(個人不找面東西向的建築),其他的新建案的確停止漲價(以前潛銷一個價碼,正式推出漲價一次,銷售達40%又漲一次,70%再來一次...),開價調漲但"議價空間粉大",成交價大約都是潛銷推出時價碼附近,別傻傻給調高的牌價唬走了..."我們價格已經調漲了"這句話千萬當屁
4.高鐵區:基本上個人對此區房價潛力較不具信心,所以未實際了解
5.關浦區:日光公園周遭根本沒降(少數案例例外,之前他文提過,我遇上過六本木中低樓層願意17.X萬/坪賣的逃命屋主,可惜我出16.8萬他沒賣,隔日就被人家17.X萬掃走),新案開價繼續攀高且成交價也是維持高檔;光浦這一代反而是最近成交量較大的地區,橘X,自由X線,菁英X藏(應該沒記錯)等低總價屋(小於1000W)詢問度都很高,但是成交價格也是維持高檔或是稍稍下跌,幾個新推案的進度還都不錯(ex.親XQX,富XX藝...),個人以為日光公園周遭土地也差不多蓋完,下個重點就是這區,雖然此區有變電所有電塔,但地利之便以及總太潮吹?歐,不,是"潮區"計劃...等因素還是會吸引自住客及投資客來此區,惠XX雲II據說暑假就將推出,其推出時之銷售成交價格及銷售狀況,大概就是該區參考指標(此建商價格較透明,統一排價減X萬,投資客也相對少,加上不大與投資客搞啥潛銷期優先以及潛銷優惠價格,開幕首日高樓層就得拿號碼牌等手法,"相對"有良心的建商)
以上是在下實際的探訪心得,對錯由人,不贊同者歡迎但請勿無的放矢+情緒性嘴砲,以上地區成交房價是否合理在下不予置評,僅提供實際與建商,591上所謂"自售屋主"以及仲介的交戰心得
原樓主的大刀夢,可能實現之日暫時遙遠,還要更等些時候了!報告完畢,Over...
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enfa wrote:
豐島大, 請教您竹北...(恕刪)
enfa兄弟
水岸第一排彼此間同樓層的價差就不小,如果是照您的比法,我也不知道怎的價格叫作合理!
給你個參考好了,以下是某網友私下詢問時我的回答,單純是我個人想法,不代表正確市場價格
科大I期那一代,科大X系列的低樓層(越早完工的價格越低),最早期5F當初的購入價格約13.8~14.5W/P,後面陸續開賣的價格稍高,越後開賣的價格越高,最早開賣的科大X低樓層可以成交的價格我認為16W/P上下應該有機會,超過17/W就別買,台大映X比較貴,他有2棟,比較貴的那一棟5F大概要16.5~17.5W有機會成交(看棟別);然後青X之上後方土地公廟附近也有一棟昌禾的建案(昌禾X相),大概5F低樓層17W上下可以談談看,給你參考...
至於台大映X,我個人朋友2月份1XF(較貴的那棟)是以18.2W/P售出,購入價格16.2~16.5W/P,車位照原價賣(大車位低於95W)...
我講這明白,會不會被投資客砍??科大I期的案子,很多都是2009經濟風暴或剛過時的推案,所以當時價格都很低,也因此獲利價差少說都2W以上,所以讓人家有些基本利潤可撈,可談性應該不低,但是要人家拿2009年經濟風暴時的價格出來賣,是機率非常低的,畢竟人家當年敢"危機入市",你我不敢...
至於水岸第一排,我自己的青X之上 B棟1XF(0<X<7,非水箱層,離電塔最遠那棟),之前上月底談客變時,代銷有問我是否想賣??(之前有跟他提過,工作有可能外派對岸,請他幫我注意),有買方願意出價28W/P,車位原價...我有心動,差價近2W
可是我家女王說:"外派匪區你自己去當共匪就好,房子完工我跟女兒要住,不得上訴"...
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