rachel.hung wrote:
但若是單單靠在網路上發表"投資客口袋很深的啦，沒在怕的啦"、"用人頭就好啦，完全不會有影響啦"
那我會覺得這太不切實際了，事實上新竹就是有很多投資客會有影響
坦白說,我不會認為真的投資客會這麼說(至少我不會),而反而像是房屋仲介業者的口吻,對房仲業者的看法我不予評論,賣方永遠希望賣到最高價(能騙也無妨,不違法前提下),買方永遠希望能買到最低價(這就憑本事及功課)
rachel.hung wrote:
否則去年金融風暴時會何大家都同意是有出現跌價行情?
個人覺得這是無法這般比較的,金融風暴時幾乎所有人都會受到牽連,而且還無法改變現況;但是政府"政策性"的壓抑房市投資,真正能發揮的效用極有限,WHY?
1.在"這個國家"及藍綠"兩個政府"都一樣,政策的執行率有極高的挑戰,"上有政策,下有對策",政策在執行時,投資者還是可以在其熟悉的銀行找到門路,舉個實例好了,目前我的房貸銀行利率是1.19%(六大銀行基本放款利率+i,i值固定適用20年,每季視六大銀行基本放款利率調整一次,但i值不變),去年買了2間新房,最近正好又碰上政府壓抑房市的種種政策,週一房貸往來銀行經理才例行性的電話拜訪,當然我提出我的疑慮(明年中起陸續交屋),好比利率,成數,寬限期....等;銀行經理請我別擔心,貸款成數不足的問題若發生,他可以設法讓我現有房貸以其他名義增貸,然後增貸部分利率"象徵性"調整至1.5%(他口頭說法),以避開屆時貸款成數不足的問題;但是若是全新申請的房貸利率,利率絕對不會比現在房貸利率低(i值一定會調高),但是也是匯比政府公有銀行利率政策低,我反問"why??"..."X先生,您是我們銀行往來多年的好客戶,信用又好,當然會有特別禮遇"....我不是說我多厲害(請別誤會我原意而轉移話題批判我),而是民營銀行及外商銀行的確是如此,它們在意的是幫銀行賺進多少錢,信用好的客戶,貸款額度越大(風險也越大),哪怕利率讓個一些,也是他們優先的選項,至於風險的問題??風險是以後的事情,超貸後客戶呆帳虧掉的也不是自己的錢,絕大部分放款主管們在意的是"眼前"的績效-->每個月找到多少額度的房貸及利息收入!!
若他說的是真的(我無法判定其真假,畢竟白紙沒寫黑字),明年的確買第二棟第三棟的房貸成數下降利率上升,我會怎做??
-->當然是請他設法把我現有房貸增貸到越高越好(90%?95%?100%?105%?),然後用多出來的錢去當做後續2棟投資房子的頭款之一部分,以降低貸款成數,至於利率.....我自己是覺得投資客利率比自住用利率高個1%以內,影響真的不大(以現有利率水準來看,貸款1,000萬),寬限期??投資客的房子不能有寬限期,我可以要求在我原有房貸增貸部分要求寬限期,不無小補!
說一大堆,我要表達的是我個人還是不認為政府政策有辦法改變現況甚至反轉房市,至多只是"降溫"而已;畢竟專業投資客還是找的到出路而不像金融風暴來臨時般"束手無策"!!
當然,對搞不清楚狀況,以為有點錢就往房市衝的那種投資客來說,的確會產生"嚇阻"作用,市場待久一點的投資客都懂得"槓桿"的原理,用"槓桿"賺錢時很少不去評估"槓桿"的風險,會把槓桿比例搞的太高的人,我覺得比例是不高的;而以現況來看,投資客利率比正常自住利率高個0.5%,能嚇退多少投資客我覺得是大問號??貸款成數下降的確會影響投資進場意願(備的子彈要更多),但是找其他名目調到子彈其時不會太難!!
請別誤會我本意,我無意表達高房價是對是錯,也無意表達大新竹房市是否合理,只是單純認為目前政府的政策及措施都是很"表面"的手段,作用一定會有但是我相信不大,所以個人認為僅具"短暫嚇阻"及"降溫"作用,房價真因此而大幅回檔??我個人是不如此看待的!!
講的更難聽些,這些訂政策的"政府(官員)",其能不在意其背後利益團體及財團的聲音??殺過火了,最先受到最大影響的是這些利益團體,沒了這些利益團體及財團,政黨捐款從哪來??個人身家從哪來??
回顧過去,政府出手打壓房市的政策,真正成功的有幾回??在這"政府為刀殂,人民為魚肉"的環境,想辦法用更快速度累積自己財富,真的會比期待政策有效!!而對政府政策抱持太大希望的朋友,我是覺得可能最後還是失望!!
"Do it ", the best solution !!
