再分享一些
豐邑建設再那附近
有先前的I-PARK 現在預售的宏觀大器 將來的豐邑淵博
建的順序就是I-PARK =>宏觀大器=>豐邑淵博
越來越靠近高鐵 為什麼呢？
如果我是建商 我也一定從I-PARK那塊開始建開始賣
要從好的開始賣 我在賣I-PARK時我就會跟你說
不用擔心會吵 偷偷跟你講 我們將來隔壁要蓋3棟24F的超高建築 會幫你檔一些高鐵的噪音
之後越來越靠近高鐵的宏觀大器
才能說 我當初I-PARK就賣多少了也 所以宏觀大器也值那個錢 差不多
再來的豐邑淵博 也能說 我當初I-PARK價格就賣多少了 宏觀大器也賣多少了
地點越來越差 設計多個點子來講 例如宏觀大器就來個棟距大 豐邑淵博就來個地上1～4F都是停車場
這種先賣好地 再賣不好地的例子 豐邑多的是
例如橘園跟自由曲線 我在賣橘園時 你說變電塔太近 我就跟你說 不用怕 將來會有人幫你檔
就是自由曲線 賣自由曲線時 我就會跟你說 我橘園都賣那個價格了 自由曲線怎麼可能更低
可是相反的如果從豐邑淵博=>宏觀大器=>I-PARK 自由曲線=>橘園
那誰要買前面的
高鐵那邊太荒涼 建商都賣你未來價格 新竹縣市政府負債太多
建設有些都是中央補助多少 另外的新竹縣市政府自己要負擔 有些更是橫跨新竹縣市
誰要出多少 都是個問題 我為什麼要幫你 把人口移到新竹縣去 或是新竹市去
各懷鬼胎的下場 就是再等個十年吧
我跟我家女王去看過這個建案
[不知道為何...男的代銷很多.....]
男代銷跟我們說"很便宜", 一坪只要16萬多
[心裡OS...這麼有良心的建商不多了]
結果竟然是連一個B3的車位坪數一起算
扣掉車位坪數後..發現一坪要近20萬
當場我家女王就說太貴了
代銷馬上說...他們可以打八八折的樣子
然後又補了一句...車位不能議價, 只能在房子上議價
我們當下就覺得有點自相矛盾
議價是用總價下去議價
可是又只能在房子上議價
問他們說他們開價不是一坪16萬多嗎
那從這個來議價....又說不行...因為這樣車位會一起給折扣, 上層主管不會答應
當下我們一頭霧水
到底要怎麼跟你們議價阿?
要從房子議價的話, 要從近20萬/P下去議
但他們又說是用16萬多去議價
真是搞不懂
[雖然女王還算喜歡 但是因為不知道要怎麼議價...所以還在觀望中]
eyhuang wrote:如果我是建商 我也一定從I-PARK那塊開始建開始賣,要從好的開始賣 我在賣I-PARK時我就會跟你說 ,不用擔心會吵 偷偷跟你講 我們將來隔壁要蓋3棟24F的超高建築 會幫你檔一些高鐵的噪音...(恕刪)在賣I-PARK的時候,宏觀大器那一塊地還是竹冠的唷
豐邑是在去年下半年,才跟竹冠和春福買了那兩塊地
本來竹冠和春福是要自已推的,案子也已經送都審,和豐邑完成交易後就撤件了
豐邑重新規劃後推案,就是現在的宏觀大器和淵博
其實這一區域,認真來說還真的得感謝豐邑
要是推竹冠和春福的建案,大概也是15樓高,密密麻麻的建築群
也只能比寶佳的大口好一點點,不存在任何的期待
二,三年後完工也不可能成為聳立著的竹北印象,高鐵的門神
不過說真的,前面那二塊地太大了,宏觀大器絕對不會是河岸第一排啦,心理上不能存有奢望,"淵博"倒有可能
kuma-yo wrote:
在賣I-PARK的時...(恕刪)
呵 感謝指正阿～
不過宏觀大器與淵博那兩塊地
地點很差 如果沒有豐邑的行銷手法 要賣真的不好賣
I-PARK不管買的大多是投資者還是自住戶 都算已經完銷了
我想表示的是建商的行銷手法很多 要賣地一定會先從好地開始賣的
這樣才有辦法拉抬附近的地
至於買不買帳 價格合不合理 就要看自己了
嗯～面南面的 代銷說 地分屬很多人的 蓋起來不容易
不過有錢的總是有辦法整合
I-PARK的南面頭前溪 就已經被 大觀無極還有水墨白檔起來了
還有第一次從興隆路那邊騎過去宏觀大器的基地
一不小心就逆向了... 路還真是給他有夠小條的
連20米寬的六家五路 因為灌溉溝浀的關係 在那附近
都形成彎彎曲曲的小路
笑˙看人生 wrote:
我跟我家女王去看過這...(恕刪)
呵 看來我們遇到的是同一個代銷
開價九百多 算給妳聽每坪多少時 居然加上車位坪數去算
這樣每坪單價 當然低 可是就等於你花了一百五 一百六十萬去買一個B3 小車位
他們會說總價可議價 車位不能議價的原因就是 因為他們車位開價95萬 這貴的離譜
他們說車位不能議 總價讓妳砍 當妳砍了總價後 他算每坪單價 又給妳扣車位95萬去算
扣了一個很多的數值（95） 再除以一個固定的值(坪數) 每坪單價看起來就低
就會跟你說太低了 其實一點都不低 光是車位95跟75的差距就20萬
假設妳看40坪的房子 20/40＝0.5 每坪就偷偷給妳加了0.5萬上去了
妳砍到16萬跟你說太低了 其實你出的是16.5
他們可以打88折XD 之後還會說 給妳優惠 打79折 這個才是真正的牌價
牌價大概是七百多萬 為什麼他們要這樣 而不像其他代銷 直接報牌價呢
因為....報九百多萬的時候 他們已經給妳灌過一次迷湯 那次迷湯講他們的建築
鋼筋 棟距 地點 生技園區 就講了一兩個小時...講完 九百多萬一報出來
就拿自己跟大觀無極 還有水墨白的開價二十幾萬比 ＠＠
嫌太貴後 打個88折 還是嫌太貴 請出代銷經理 經理來說了一堆理由後 打79折
之後就看妳怎麼出價 你一出價 他就知道你的經驗到哪 也順便混淆你在網路上常聽見的
代銷有的權限是92～95折 心裡想 咦～他們幫我乘過88折 之後又幫我乘過79折
這樣我還要乘嗎 答案是要的 79折的那個七百多萬 才是真正的牌價
如果我是代銷 ....
打完79折後假設是 740萬
你心裡想說 砍各整數好了 喊700
(我心裡的OS鐵定是 來了一個盤子...因為我的底價可能是660萬)
妳出700 表明不懂行情 我會說 好～～～賣嗎？
當然不會 因為妳不懂行情 我一定跟你說不行！！！ (我要賺更多阿 而且我如果說好 那妳可能會想說 靠～隨便喊個價也行 那是不是代表可以喊更低)
之後開始再跟你講我們這邊的好 買到賺到 未來脫手都不是問題
之後妳如果自己往上加 剛好中了我的圈套 (我會表示勉為其難 幫妳跟主管問問)
主管一來 還是會說不行
第二次協商價錢 妳再加一點 或是我跟你達成一個協商的價格
這個價格鐵定會高於第一次的700跟妳第二次的出價
我會以這個為我們兩最後的成交價 來說服你 這裡值這個價錢
這是假設妳是不懂行情的盤子 不騙盤子要騙誰
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另一個情形
如果我是代銷
假設牌價740萬 (底價假設660萬)
妳喊600萬
這時候我心裡面的OS會是
(我一點都不想跟你談 因為妳也一點都不懂行情 只是來殺價殺爽的
假設妳真的想買 妳出的價格我也不會賣妳)
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這說明了喊價的重要性
看一個建案 當格局 地點 建材 什麼全都OK 喜歡後
再來重要的是什麼 就是價錢了
格局地點建材規劃設計 妳可以慢慢挑 喜歡的建案 唯有談價錢的技巧是最重要的
千萬不要有錢就當一個盤子 白白送了可以當裝潢費 家電費的錢進代銷的口袋
這樣的盤子 當然會讓新竹房價居高不下
這個地點 我16 17萬都賣得出去了 我幹嘛賣14 15萬
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宏觀大器 合理的成交價是15～15.5左右 (車位是用75～80來算 不是95)
95的話 那合理的成交價就是14.5～15左右
根據大大所說的 似乎有些偏差
我來分享一個比較值得參考的吧
買房子之前，建設公司都會強調結構，以「RC」、「SRC」、「SS」結構興建，有的建設公司還大做廣告，到底這3種結構有何不同？哪種比較好？
記者林美芬／報導．攝影
根據專家的研究，RC、SRC、SS 3種結構各有利弊，各有優缺點，雖然結構不同，但所有的問題都集中在施工品質，施工品質的差異，成為這3種結構品質的高低與優劣。
RC結構是目前最成熟的結構之一，其中鋼筋數量、號數及綁紮是否確實，都會影響強度。
R C就是鋼筋混凝土建築（Reinforced Concerte），這是一般台灣最常用，也是目前技術最成熟的建築結構；可是，九二一大地震時，倒塌最多的建築，就是RC建築，一時之間，似乎RC建築結構軟弱到無力抵抗地震，但從所有的研究都指出，RC結構並不是不好，只怕偷工減料。
所謂的偷工減料分成兩部分，在鋼筋部分，主要是鋼筋號數不對、數量不對，施工品質不良則是鋼筋綁紮不確實，導致結構強度大幅降低。在混凝土部分，包括水泥的品質及水泥、砂、碎石、水的比例不對，雖然大多數建築工地都使用預拌混凝土，但是偷工減料最常見的問題是，灌漿時有加水的動作，因此導致混凝土強度偏低，甚至不足，嚴重危害建物安全。
SS結構 全看施工品質
SS骨架修長、柔軟度高，受到地震、風力作用時，有一定程度擺動，有些人會有暈眩的不適感，加上斜撐制震，就可以改善缺點。
SS就是鋼骨結構（Steel Structure），鋼材強度比較高，且尺寸及重量都較混凝土來得輕巧許多，九二一之後，台灣高樓建築大量採用，使得SS結構一下子成了建築新貴，但是，根據專家的研究，鋼骨結構雖好用，但最大問題仍在施工品質。
鋼骨結構的樑與柱的接合、或是鋼骨與鋼骨的接續，都要大量的焊接工作，因此焊接人員的技術水準與穩定性，對焊接品質乃至整體結構安全，有深遠影響。另外，鋼骨構造受熱後，材料強度會大幅降低，因此，鋼構材防火被覆的工作，一點都不能疏忽；如果防火被覆不夠好，那鋼骨一軟化，結構安全也完了，就像美國911雙子星大樓一樣，瞬間倒塌的原因，實際上就是被火高溫燃燒到軟化而支撐不住上面的重量瞬間崩塌的。
SRC結構 品管要求困難
SRC就是鋼骨鋼筋混凝土（Steel Reinforced Concrete）就是結合鋼骨與鋼筋混凝土的結構形式，具有兩種結構的特點，所以施工不易及品管要求比較困難。
優劣比較
就空間及使用坪數比較，鋼材強度高，構件尺寸較混凝土小，所以樓層可以有比較大的淨高，而鋼柱尺寸較小，實際使用的樓板面積比較多，同時鋼材也可以支撐較大的柱間距離，使室內有較寬敞視野。
就舒適性比較，RC及SRC採用較為厚實的混凝土柱、樑，所以振動及隔音效果比SS好，而SS骨架較為修長，受到地震、風力作用時，都有一定程度的擺動，對於較敏感的使用者，會有暈眩的不適感，不過，目前相當流行的斜撐制震設置的鋼骨大樓可以改善以上的困擾。
各結構的改善
RC及SRC若設計有剪力牆，在地震時，搖擺移動量減少，所以樑柱尺寸就可以略小，而SS若設計有斜撐，則可有效降低地震時位移產生的變形安全問題，更能有效改善大樓受風力吹動而搖擺的舒適度問題。(資料來源及提供：潤泰建設、內政部建築研究所)
文章編號: 19837238
文章日期: 2010-05-28 12:32
對於不客觀人的看法..........
對於建設公司所推出的各項產品，我想...沒人會說自己不好，真所謂 狗不嫌主貧 母不嫌子醜.
各"建案"對建商本身都是寶，沒有人會拿自己的錢開玩笑........消費者也一樣，
現在是消費者"王道"的時代，自己喜歡比誰都來的重要，不應該隨便的說人長短，
這樣會讓人感覺是"天橋下說書的"沒有責任感。
我本身在建築事務所上班，看過的案子也不少，但就是沒看過哪一家"建商"說自己差，
反到是有些人會到處的批評別人......這就好像是在罵別人的孩子醜一樣不太有公德心.....
每個人看的角度不同，但如果只是出自於自己本身的看法就有失客觀精神......
"價值"在於如何把自己定位，君子之爭必有道德之公信......每個人都會包裝自己，"
天橋下說書的" 就連 你 我 都一樣......而現在似乎變成了某代銷在跟某代銷網路大戰似的......??
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回文：
在居家房屋的討論版 就是說出自己去參觀這個建設公司之後的感想
自然有好有壞 如果一味的像你講的 各建設公司所推出的產品 沒人會說自己不好
那請問 大家上來看討論 這樣有意思嗎 要聽吹捧 我直接去找代銷不是比較快
買房子關狗不嫌主貧 母不嫌子醜什麼事 我又不是建設公司 我又不是代銷
我是以一個消費者了立場 去把我參觀後 好的感覺 不好的感覺說出來跟大家分享
基本上 講好的 也是主觀 講不好的 也是主觀 正所謂盡信書不如無書
mobile01上的各位 我想都有能力分辨
另一點 你說的 " 現在是消費者"王道"的時代，自己喜歡比誰都來的重要，不應該隨便的說人長短"
所以又來了 就是只能講建設公司 代銷的好 那個建案的好
容不得別人講自己的意見 批評 一言堂就是了
這裡是討論版 只要不要惡言相向 口出穢言 我想我會尊重每個消費者真心參觀後的意見
假設我喜歡那個建案 有人批評 我可能會想想看 他說的是不是有道理
如果我不喜歡 有人說好 我也會想想 或許覺得真的也還不錯
討論的意思本來就是這樣
今天你要求我 不能說此建案或是建商的不好
甚至把他們的行銷手法 讓大家知道 這樣會擋人財路
對不起～～
這點我非常不認同
消費者要有認清代銷的行銷手法 才有能力不被代銷耍著當盤子玩
新竹的房價已經被吵得很高了 我不希望代銷把新竹人都當盤子耍
你可以跟我說 代銷也要吃飯 他們也是有苦衷
但是他們在畫大餅 甚至有些蒙混消費者時
請問～他們有摸著自己的良心嗎？
代銷沒人會說自己建案不好 所以這點由去的各個消費者分享
這是非常好的 我也不認同你的想法 但是我尊重你的發言
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RC SC SRC的確是各有優缺點
但是如果施工品質都一樣的前提下 超高樓自然是後面兩者的防震效果較好
我只是提醒大家 在新竹很少有建案是那麼高的樓層
當然我想豐X建設也不會想拿自己名聲去賭 但是或許因為他的建案多
施工品質的批評也很多 提醒大家要問清楚 查清楚RC結構在超高樓的影響與風險
當然我也知道一分錢一分貨 這就由消費者自己去取擇了 不是嗎？
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另外請你尊重每個不同的聲音
還有我在竹科上班
另外如果mobile上面真的出現代銷大戰
那對於消費者也是好事的 消費者去看不同建案時
如有意購買 也可以提出讓此家代銷知道
可以藉此聽聽那家代銷 評論那個建案的優缺點
自己在仔細想想 求證 是不是有那樣的情形
這就是代銷大戰
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